新安热线摘 临近年底，二手房交易量骤升，潜在风险也不少。昨天上午9时30分，合肥市房产局蜀山房屋办证交易中心召开“风险提示”新闻发布会，对几种存在的风险进行案例集中分析，并一一解答防范措施。

　　抵押贷款：切记要办房屋他项权证

　　案例1：A以其名下市场价值80万元的房屋向B借款人民币50万元，双方签订了《抵押合同》、《借款合同》。同时，A向B出具了欠款50万元的欠条，但双方没有办理抵押权设立登记。A又以该房屋向C借款40万元，并到房屋登记部门办理了抵押权设立登记，领取了他项权证。后A无力还款，被B、C告上法庭。法院裁决拍卖该房屋，以清偿所欠B、C债务。处分该房屋所得75万元按照物权对抗原则优先清偿C债务，余款35万元用以清偿B，B尚有15万元债权落空。

　　防范措施：A、B签订《抵押合同》、《借款合同》并到房屋登记部门办理房屋他项权证。这样，即使A停止还款，在法院处置该房屋后所得价款，也会优先清偿所欠B的债务。

　　案例2：甲有一处上世纪80年代购买的无任何限制的商品房。原来的楼栋号为15栋205室，后更改为7栋205室，而房屋所有权证上座落仍为15栋205室。因经营需要，甲向乙借款30万元，并办理了房屋他项权证。后因甲经营不善，无力还款。乙向人民法院提起诉讼，并申请保全措施。在法院采取保全措施时，却发现15栋205室的房主为丙，因而无法冻结该房屋。

　　防范措施：出借人应该先到实地察看该房屋现状是否与房屋登记簿记载一致。如果不一致，应先让权利人办理房屋所有权变更登记或更正登记。然后，出借双方再到房屋登记机构办理抵押权设立登记，以确保出借人他项权利得到切实保障。

　　二手房买卖：资金托管必不可少

　　案例：市民X先生购买了一套二手学区房，因为卖方是朋友介绍，双方没有经过资金托管，私下进行了购房款交接并办理了房屋过户登记。没想到在登记过程中，该房产被法院查封，交易只能终止。X先生无奈之下想找卖方拿回当时的购房款，却发现卖方手机停机，无法联系。房子没买成，多年的积蓄也拿不回来，X先生只好将卖方告上法庭。按照自愿的原则，在房屋交易过程中，交易双方也可以申请不进行资金托管，自行交接购房款。但因此产生的后果却让很多人既没拿到房子，钱也打了水漂。

　　防范措施：存量房交易资金托管是房产局为买卖双方免费提供的交易平台。当交易手续完成之后，双方按约定凭新的房产证和《资金托管协议》、《资金托管凭证》共同领取交易资金。其间，房产交易资金无双方签字认可，任何机构和个人均不得随意支取。如果买卖双方因房屋产权纠纷或其他问题终止交易，经双方书面确认，可按规定填写《资金支取凭证》，支取所托管的房屋交易资金。

　　共有房产：要双方到场办《询问笔录》

　　案例：某房地产开发公司大批量为业主代为统一办理房屋产权证过程中，有一对夫妇在填写《房屋所有权权属登记申请书》时，共同申请了房屋产权按份共有。女方因工作繁忙，未能亲自到场签字办理，其丈夫擅自篡改产权比例份额，引起女方强烈不满。

　　防范措施：蜀山房屋办证交易中心要求所有由开发商统一集中代为办理的房屋申请登记，对申请房屋产权共有的，均由蜀山房屋办证交易中心发证科整理好相关资料，再由开发商通知共有产权人的当事人共同到蜀山房屋办证交易中心发证科，重新确定产权比例份额的《询问笔录》手续。