新安热线摘  房奴对于现在的年轻人来说往往是痛苦的选择。而对于1998-2000年第一批投资房产的人来说，成为房奴是需要成为第一个吃螃蟹人的勇气。由于当年贷款多选择10-15年，第一批房奴如果正常还款的话，今年或已经面临“清场”。在第一次投资房产后，这些人多数情况下会在之后的日子选择转手抛掉房产或踏入房产投资门槛，由于他们入市时房价低，政策好，走势佳，也使得他们成为了最不像房奴的一批房奴。

　　以当下的眼光来看，十多年前第一代房奴每月的还贷额根本算不上压力。当然，这还不是最令现在的年轻人羡慕的。考虑到第一代房奴买的房产，现在大多已增值5-6倍、甚至是10倍以上，当他们还清本就并不沉重的贷款后，已悄然拥有数百万的身家。如此幸福的事情，现在没有了，今后恐怕也很难再有。不过对大多数买房只为自住的第一代房奴来说，他们现在可能已没有了还贷负担，资产也升值了，只是这些资产只能停留在数字意义层面。

　　正方：1998年买房现在仍在还款

　　王博(化名)投资房产的生涯起步于1998年，当时不要说按揭贷款了，能想到买房的人都是为数不多的。“我身边的朋友当时都在做股票。”对做生意的王博来说，也许是处于分散资金风险的考虑，也许是确实想改善居住条件，王博当年在市区买了两套房，单价都只有3000多元/平方米，现在单价少说都有三四万元/平方米了。其中一套总价57万元，贷款期限15年，到现在都还在还款，每月大约2000元。“那时整个社会都不流行借钱。”王博说，当时买房的人基本都是四五十岁的中年人，大多都是全款付清，肯贷款的人凤毛麟角。“那时办贷款也没碰到什么问题，很顺利。”

　　大家都不借钱，为何他敢于借钱?王博说，一方面，他当年并非纯粹炒房，是有自己的实业支撑的。“以当时的收入来说，我不会还不出贷款，而且我同时买了两套房，就算其中一套因为还不出被强制拍卖掉，也不至于连住的地方都没有。”另一方面，王博坚信房产一定会升值。“生产力三大要素——资本、人力和土地，对于上海来说，土地肯定是稀缺资源。”对历史也颇有研究的王博对当初靠房地产起家的哈同、沙逊等人都相当熟悉。“现在的香港富豪大部分也是靠房地产奠定他们的财富基业的。”

　　不过从理论到实践还是要有个过程。1998-2000年之间王博投资的几套房子基本都没怎么涨，出租市场也不是特别红火。一直到2003年以后，他的房产投资生涯开始一帆风顺了。“2004年，光这一年我就经手了十多套房子。”王博的投资理念很简单，“每套房子加价30万元就卖”。当时出手都比较顺利，用他自己的话来说，“我家楼下那家中介门店就是靠捣腾我的房子发家的。”

　　2007年以后，在嗅到了商业地产的商机后，王博又果断退出住宅市场，专门投资商铺。王博买房有个铁的定律，买自己住的房子全款付清，投资的房子则一定要贷款，能贷多少贷多少。

　　“自己住的房子一定是很抢手的，所以要付全款争取早日拿下，而投资的房产，则一定要用按揭这个杠杆，用尽可能少的现金拿到房子。而且根本没必要提前还贷，因为那样又要大量占用现金，用这笔现金去提前还房贷，还不如再付首付买套房。”对王博这个第一代房奴来说，按揭贷款绝对是一笔划算的买卖，最初投入的百万元现金，现在已经不知翻了几个跟头了。

　　反方：倒手十多套房子就是不当房奴

　　也有一些早期的投资者，是无论如何都不肯贷款的。从2000年到2010年曾经倒手过差不多有十套房的老田就是其中的一个典型，这十套房居然没有一套动用了贷款，连公积金都不曾用过。

　　“我那时候单位效益好，2000年前后差不多年收入就有几十万了。”尽管如此，老田买房并不是因为“想投资”。用他自己的话来说，“说我有眼光，那是往自己脸上贴金。”

　　“我最初想买房，纯粹是因为当时一些楼盘买房有退税的政策。”老田告诉记者，其中某楼盘许诺他买房不但不用交契税，甚至还可以连退四年的个人所得税。“这些优惠加在一起，相当于我买40万元的房子，实际只用付30万元。”各种买房利好措施把老田一把推进了楼市。

　　“2000年的时候我在静安区陆续买了3套房，其中两套单价4000多元/平方米，一套单价6000多/平方米。”这三套房子总共花了老田130万元。全都是一次性付清。

　　“不贷款主要还是考虑到当时的利率还是挺高的。”当时老田身边的朋友买房几乎也没什么人办贷款的，有个同事在徐汇某高档楼盘一口气买了3套房也都是全款付清的。

　　当然，付现钞也有不方便的地方。“拿着蛇皮袋去售楼处付钱，开发商要专门派财务陪着我到隔壁的银行去点钱，光点钞票就点了一个多小时。”老田没有单纯囤房，静安的一套房子在2004年以1万多元/平方米的单价抛掉了，2003年他在九亭买了别墅，交房几个月后就以143万元的价格卖掉，经过几波“短平快”的攻势，老田有了不错的原始积累，再买起房来更是有了底气，之后也基本都是全款付清的。

　　【专家点评】

　　第一批房奴房贷已普遍提前偿清

　　链家地产市场研究部张絮认为，15年前中国首轮贷款购房者确实都能实现无债一身轻的状态，但与报道不尽相同的是，购房者达到这一状态的时间可能要比10年这个期限短得多，大规模偿清贷款的现象并不会在近期集中出现。虽然银行贷款利率实时变化，但对月供总量的影响十分微小，因此当考虑到通货膨胀以及薪资增长后，2003年前买房的消费者月供基本不存在太大的偿还压力，提前偿清的案例十分普遍。

　　另外，由于二手房市场在最近十年蓬勃发展，2000年前买房的人群有很多在2007年，2009年就已利用巨大的房价差进行了换房，同样变相提前结束房奴生活。

　　第一次公积金贷款：从住“亭子间”到做房东

　　从“亭子间”到集体宿舍，从一家三口挤“一室户”到如今做起了房东，回想前半生，蔡先生仍然庆幸自己的“运气好”。而在他看来，人生最大的转折点，是2002年冒险用公积金贷款买了那套后来给他带来巨大财富的“蜗居”。

　　蔡先生是本市一事业单位的普通职工，在他看来，这份工作虽然工资不高，活儿也不算轻松，但是他后来一系列人生重大转折的重要一环。“我出生在一个普通工人家庭，当时我的房间是一间才几平方米的‘亭子间’，连床都没法放下，只能打地铺。”参加工作后，蔡先生被分配进了一家事业单位，开始了集体宿舍的生活。“当时单位照顾外地来沪职工，可以以几元钱的租金租一个宿舍床位，我跟领导反映了实际居住困难后，领导破格给了我一个住宿舍的名额。”蔡先生坦言，当时自己觉得已经很满足了，买房的想法“压根儿”就没有。

　　巧合的是，到了2000年，已经算“大龄青年”的蔡先生终于找到了人生的另一半，而此时，随着幢幢高楼拔地而起，房子开始从先前的“无人问津”成了同事间聊天的热门话题。“今天谁谁买了房，明天谁谁准备去办贷款了，这时我也开始意识到，自己缴纳多年的公积金可以派上用场了。”虽然2000年初上海的房价还未出现“火箭式”上窜，但当时拿出数十万元买一个由水泥砖瓦堆砌起来的空间，对于普通职工来说仍然需要一定的勇气。

　　幸运的是，蔡先生的买房计划得到了爱人的全力支持，爱人还因此放弃了自费出国交流的机会。很快，蔡先生看上了一套市区小户型的老公房。“按照当时的评估，我买这套房时公积金只能贷款10万元。”为此，蔡先生东拼西凑，终于在2001年拥有了自己的“蜗居”。

　　随着孩子的降生，一家人在不大的房子里倒也处得和和美美。而就在2007年，蔡先生一家迎来了有生以来最大的一次转机——房子要动迁了。一年半之后，蔡先生一家住进了如今居住的两室一厅，此外，他通过差额补偿买进的一套一室一厅用于出租。“10万元公积金贷款已还清，去年本想再买一套房，但楼市调控政策严厉，估计购房资格和贷款都会遇到问题，也就放弃了这个念头。”

　　时隔多年，蔡先生仍觉得，当年的10万元公积金贷款是改变他人生的重要决定。“现在的日子过得很宽裕，如果当年没有勇气贷款买房，没买那套房，如今的生活又会是怎样?”记者 张昱欣

　　第一代买房人算不上真正的房奴

　　中国人的消费观念往往是攒足了钱再买房，而美国人则是通过贷款买房。虽然目的都是买房，但是结果却大有不同，攒足钱的可能要白了头才能住进新房，而贷款买房的则能提前享受到居住环境的提升。第一代买房人在买房过程中所表现出的特征，加上当时“买房投资”概念还没有萌发，因此，第一代买房贷款的人并不多。

　　汉宇地产市场研究部分析师认为，作为2000年左右的第一代购房贷款时期，当时房地产市场处于起步阶段，上海整体的房价相对较低廉。以位于中环附近次新楼盘为例，其售价普遍在3000-4000元/平方米，购置一套100平方米的2房房源，总价基本能控制在30万-40万元，除去首付3成的购房款，剩下的贷款总额大约在24万-30万元之间。以贷款10年为限，2002年五年期的贷款基准利率是5.76%，按等额本息计算，家庭每月的房屋贷款为2500-3300元，年支出贷款总额为3万-4万元。

　　在人均收入方面，当时一个刚毕业的大学生基本工资收入在1000-1500元，以此推测，普通的3口之家(一对父母加一个小孩)一年的总收入在4.5按-6万元。由于，当时家庭的月收入与贷款还款比例为1.5-2：1。而目前同样以上述的案例，房价已上涨了6-10倍，但是普通家庭工资收入的增长幅度不过在2-3倍(这还没有剔除物价上涨、通货膨胀等其他因素)。

　　而另一方面，作为第一代买房人群，往往多数是“60后”、“70后”，基本都不是独生子女，很多都曾是几口人挤在几个平方米的小屋内。传统的购房理念和实际的住房困难让不少人“被迫”贷款买房。业内人士认为，现如今看来，当时无论是自愿还是被迫买房的第一代买房人群都是幸运的，因为类似的买房机遇很难再现。

　　首先是资产累计增值的速度和幅度超出想象。在不到15年的时间里，上海的房价一路高歌猛进，其增值速度和幅度都超出人们的想像。从最初的上千元/平方米，甚至有些板块区域的房价仅几百元/平方米，如今早已飙升至上万元/平方米。例如，10之前市中心的1套老公房不过总价几万元，但现如今却已攀升至上百万元，增长幅度达到10余倍。

　　其次，居民月收入不断增加，负债基数低。第一代购房贷款的置业者大多是“60后”、“70后”，随着年龄、工作经验的增加，其工资收入也有了大幅的提升，其还款的能力也相应得到了提高，如上述案例，10年前普通3口之家的家庭总收入在4.5万-6万元，而现在的家庭总收入基本可以达到10万-15万元。但与其相对应的贷款负债，其基数非常小。10年前购买中环所支付的贷款总额在24万-30万元，而如今已经高达170万-240万元了。唐佳

　　细数第一代贷款房奴

　　在第一代买房贷款还清后，他们是否仍会投资房产?根据近10年多来购房者房产交易行为分析，第一代买房人可分为四类。其中第一部分置业者属于果断型，早在几年前便开始启动投资房产的步伐，从2005-2009年间，由于楼市、货币政策、市场管理体制的不断完善等众多因素影响，导致这部分购房者既具备了入市机会又有了再次置业的启动资金。

　　第二部分人是被动型，这类购房者由于受到客观因素，如家庭成员的增加、工作调动等因素，被迫再购置房产，回头看也算投资了房产。

　　第三部分人是属于犹豫观望型，从千元的房价一路看到了万元，却始终举棋不定。

　　第四部分人则属于安逸型，觉得有一套自住房就够了，看着如今的高房价，再想投资简直是天方夜谭。

　　上述的第一类和第二类往往均有多余的房产出租。而相比现在的“房奴”，第一代的买房人并不能算真正意义上的“房奴”。