新安热线摘  考虑到“国五条”地方细则出台预期，以及上海刚需产品供应不足的现状，部分房企有意转向，更多开发刚需产品。

　　伴随着刚需购房者加速入市，上海新房市场成交量快速攀升。

　　3月11日，金丰易居&佑威联合研究中心发布的监测数据显示：上周(3月4日-3月10日)上海市新建商品住宅成交面积为31.2万平方米，环比(较前周)上涨20.68%;成交均价为20477元/平方米，环比下跌20.17%;新增供应面积为19.43万平方米，环比上涨14.83%。

　　德佑地产数据显示，上周上海市新建商品住宅成交量创下近36周新高;且刚需占据了成交主力，上周沪上成交面积排名前三的楼盘，其成交均价都在1.5万元/平方米，这也拉低了整体成交均价。

　　上海宝华集团副总裁杨健认为，近期楼市成交量大幅增长，表明二手房市场的恐慌性购房情绪已转入新房市场。目前来看，一手住宅的价格虽然有所上涨，但仍处在能被市场接受的水平，特别是一些新盘，定价并没有出现明显上涨。

　　周均价跌至15周新低

　　刚需入市的步伐明显加快。

　　据佑威机构执行董事黄志坚介绍，上周上海楼市的成交结构中，低价位段房源的成交面积权重占比由前周的59.66%上升到73.79%，而高价位段成交面积的权重占比则由前周的18.38%下跌到了7.06%。

　　佑威统计显示，上周成交面积排行前十的楼盘中，有5个楼盘的成交均价均不足2万元/平方米，这表明刚需入市步伐提速。

　　而据21世纪不动产统计，上周上海单价在5万元以上的房源成交了26套，环比下降51.9%。

　　此消彼长之下，上周上海楼市的成交均价出现“结构性”大幅下挫。

　　黄志坚称，上周上海市商品住宅成交均价——20477元/平方米，创下去年12月以来近15周的周均价新低，其20.17%的环比跌幅更是近59周最大的周跌幅。

　　不过，德佑地产研究主任陆骑麟强调，上周上海楼市的整体均价明显下降，更多的是成交结构的变化所造成的。部分中低端楼盘的价格涨幅颇为明显。

　　他举例称，嘉定某以低价闻名的楼盘，其上周的公寓均价已超过1.2万元/平方米，较去年推盘价上涨了近2000元/平方米，此类楼盘不在少数。

　　“除了开发商本身资金情况的好转，‘国五条’的出台在客观上也增强了新房市场的看涨心理。”陆骑麟说。

　　“新房涨价现象未涌现”

　　在陆骑麟看来，“国五条”中，关于二手房交易税费的细则对刚需市场冲击明显。

　　“一旦各地趋严执行，可能使得外围二手房对一手房的价格优势大减。”陆骑麟分析，眼下部分购房者在赶政策“末班车”，迅速购入二手房;部分购房者担心政策落地造成的需求转移催涨新房价格，也在加紧入市。近期外围区域中低价位楼盘发力推盘，也迎合了这种市场心理，有望使成交量继续维持在高位。

　　杨健也说，近期一些刚需楼盘出现近乎“日光”的现象，表明新政对一手市场的推动作用。总体仍体现在刚需项目上，只要有新增供应且价格适中，就能带动成交。

　　他强调，“国五条”细化政策3月1日发布后，新房大幅涨价的现象尚未涌现，但成交量已受到明显拉升。

　　不过，黄志坚指出，在“国五条”地方细则出台前，二手房市场仍会分流掉一部分需求，从这个角度看，新政对一手市场的短期影响是“利好”和“利空”兼具。再说，未来二手房的相关税费能否转嫁，也不能一概而论，还要取决于供求关系。

　　21世纪不动产分析师黄河滔进一步说，在“国五条”地方细则落实前，楼市成交将处于放量阶段，但这波成交高峰也透支了后期需求，未来楼市存在波动风险。

　　在黄河滔看来，执行逾两年的限购令，已将楼市内不少投机性需求逐出，但随着预期回暖，市场可能重现过热行情。“此番政策再度加码，尤其在交易环节落实新政，力度不算小;同时在信贷方面亦有收紧措施，让后市存在不确定性。”

　　黄河滔说，这也让部分开发商加速推盘“抢收”，“客观地说，开发商对新增供仍应持谨慎态度，楼市整体的供应量或将缓慢复苏。”

　　部分房企改走刚需路线

　　据德佑地产统计，上周上海新建商品住宅的新增供应量达到春节以来的新高。上周推盘项目推出房源量普遍在300套以上，以中低价位楼盘为主。

　　该机构预计，短期内开发商的推盘热情将进一步提高。

　　某外资房企总经理分析，上周的楼市成交热度表明，刚需楼盘的新增供应量提高，不但能带动成交量大幅上扬，还能稳定房价。增加刚需楼盘的供应，对楼市健康发展至关重要。

　　截至昨日发稿，网上房地产显示，上海一手住宅库存已降至879万平方米，远低于去年高峰时的近960万平方米。

　　“与去年上半年相比，目前一些单价不低的小户型产品也能卖得很好，似乎表明开发商在营销中，首先应该考虑户型，然后才是单价。”该外资房企总经理说。

　　部分房企已经开始转变营销策略。

　　某大型房企高管介绍，该公司最近在松江收购了一个项目，该项目原先走的是大平层路线，目前正在考虑将其主流产品改为中小户型，“预计今年三季度入市。”

　　该高管认为，目前市场的恐慌心理正在从二手房市场向新房市场传导，新房市场正处上行趋势，而上海的刚需产品供应本身就不足，“有些刚需项目开发商都在往上调价，我们则苦于没有刚需项目。”

　　据他称，除了收购的上述松江项目将改走刚需路线，该公司近期在松江新拿的一块地，“也是准备走刚需偏一点首套改善型的路线。”