新安热线摘  2013年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中的重要地位，各方对中国房地产业今后的走向十分关注。

　　高使用率的功能地产是房地产的正能量

　　从目前国内房地产市场的发展态势来看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。

　　从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样将在一定程度上为功能地产创造了良好的条件。

　　因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。

　　土地制度顶层设计与改革将影响中国房地产业

　　土地是制约房地产业发展的基本要素。从目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。土地制度的顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。当然，不同区域的公共资源换取用地指标也是可以思考的话题。

　　增加收入是中国人住有所居的希望所在

　　就当前的收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。

　　中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。

　　2013年房地产各项指标将会好于上年

　　预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。

　　受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。

　　商业地产、城市土地供应存在风险

　　2010年以来，国内住宅市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体已经增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。

　　数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。

　　房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期

　　随着国内房地产市场发展机理的不断演进，未来的房地产开发商将会出现一些分化。总的来说，市场集中度将会持续增大。

　　正反馈效应明显，大型开发商由于占据诸多有利因素，往往会利用战略制胜、节奏制胜、金融制胜，它的市场份额会越来越多，更大更强的龙头企业将会越加强势;众多著名品牌企业也在各种因素特别是生存和人力资源以及管控条件下，出现了产品、消费者关系、品牌问题，高端品牌除了绿城也都受到冲击，新周期下，了解消费心理和互联网冲击下的品牌服务工作必须加大修复力度。

　　城镇化决定了城市化模式选择

　　未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。

　　随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。

　　房地产开发企业，应该审时度势，把握好从农村到郊区，从小城镇到中等城市再到大城市乃至都市圈的进入时以及不同的产品策略、融资策略、拿地策略、管控策略，根据各自不同的区域进入标准，进行风险评估和相机抉择，从今后十多年中国城镇化的浪潮当中获取自己的市场份额和江湖地位。