近日，多家机构都发布了2018年房地产市场策略报告。这些报告从调控政策、市场周期、投资指标等多方面进行分析，普遍认为明年房地产销售面积将出现下滑，投资指标增速也被认为会降至5%以下。

明年对于地产行业来说是一个小年，很多地产大佬已经做出了类似的判断。

在地产小年，楼市会呈现哪些新的趋势？

行业洗牌，进入地产寡头时代

尽管随着调控深化，市场开始下行，但大型房企的优势则逐渐显现，行业集中度进一步加强。

全国房地产销售呈现进一步放缓趋势，但品牌房企业绩骄人

根据房企第三季度公布的数据，碧桂园今年前三季度共实现合约销售4281.7亿元，合同销售建筑面积4715万平方米；今年前三季度万科实现合约销售3961亿元，销售面积2664.5万平方米；恒大实现3660.3亿元，销售面积3087万平方米。

上述三家今年前三房企的销售总额，已经达到11903亿元。

而业内公布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》数据显示，已有11家大型房企销售额超过1000亿元。

房企前三的销售额体现了房企集中度的进一步加强。克而瑞研究中心发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》显示，在2017年前三季度，百强房企销售规模已突破5万亿大关，与2016年同期相比，增幅达36.7%。

拿地方面也体现出行业在向高度集中化方向进展

根据中国指数研究院的数据显示，1-10月，碧桂园以1903亿元的拿地金额继续位居榜首，万科以1525亿元稳居第二位，保利以1222亿元稳居第三位，三家房企的拿地金额均超千亿。TOP10企业1-10月拿地总金额高达9732亿元，占TOP50企业的50.7%，大型优秀房企的土地资源优势凸显。

根据同策研究院的数据显示，今年1~10月，TOP20上市房企共计成交金额13510.44亿元，占全国300城市土地成交金额的37.27%。

大型房企对于规模的的追求，势必会使行业不断向顶尖的企业集中，形成一些巨无霸企业。

高端产品前景堪忧

自从这一轮楼市限购政策实施以来，房价狂飙、成交高涨的势头戛然而止，但在土地市场却截然相反，始终供需两旺。

根据公开统计显示，截至目前， 50个热点城市的总成交额已经超过了2.6万亿元，同比上涨40%。

在火爆的土地市场下，也有几股暗流在涌动。虽然暂时无法改变整个市场的走向，但是“积土成山，风雨兴焉；积水成渊，蛟龙生焉”，或许未来这些“暗流“终会显示出它们的威力。

土地溢价率下降，出现土地流标现象

尽管在各个城市土地供应量都大幅增加，但土地溢价率却在走低。

以一线城市为例，但根据伟业我爱我家的数据显示，截至11月17日，成交土地均价为32642元/平方米，比2016年下降4.8%；平均溢价率则仅有19.04%，较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点。

另外，土地市场上也出现了一些流标现象。根据中原地产研究中心统计数据，截至日前，2017年下半年一线和二线城市住宅土地流标已经达到44宗，其中一线城市北京出现1宗，广州出现2宗。

土地溢价率降低及流标现象的出现，除了房企资金压力和对未来房地产走向有着一些不便宣之于口的判断，地块自身条件不好是最主要的原因，或出于非热门区域，或限于性质利润空间有限。

昔日风光地王今何在？

当房企蜂拥抢地的时候，地王如同流水席。特别是在一线城市，“逢拍必地王”甚至成为一种常态。

然而，去年的地王们，如今还好吗？

克而瑞地产研究中心在调查2016年50个典型“地王”后发现，目前仅有7个项目已经入市，29宗土地已开工但未开盘，另有14宗尚未开工。换言之，50个地王中，实际入市的只有7个。

综上所述，土地溢价率降低及流标现象出现，预示未来这些自身条件不过硬的地块将无法打造出高端项目。而诸多地王迟迟不肯入市，无非也是预知了在限价政策之下，地王很难有较高溢价空间的前景，因而拖得一时算一时。

未来哪些城市房价还会上涨？

在这种情况之下，以下两类城市的房价还有上涨空间：

人口超过一千万的城市

著名经济学家、清华大学经管学院教授李稻葵在第26届中外管理官产学恳谈会上的发言，总体而言，房价飞涨、暴利，大规模开发然后卖房的时代过去了。但是准二线城市，如徐州、菏泽、山东临沂等人口超过一千万的城市，房价可能还会上涨。

都市圈中的城市

很多国家都市圈的发展，都经历过探索的过程，但目前基本都回归到大都市圈的路上。虽然免不了会有对大都市病的恐惧，但资源的分配，产业的聚集，就业机会的增加，以及信息传播更快，诸如此类的优势使得都市圈在竞争中站在了制高点上。

目前，中国业已成型的都市圈有京津冀都市圈、长三角及粤港澳都市圈。中国进入以都市圈为主要动力的发展阶段，这些都市圈也是为数不多的人口呈现流入态势的地区。

未来，如果楼市调控一直持续下去，相对来说，处于这些都市圈之中的城市的房价还有一定上涨空间。