下面这些2017楼市高频词汇，关注市场的人一定不会陌生，这次词汇频繁地出现在今年的政府报告及各大媒体的报道中，其中“长效机制”最值得玩味，自从“长效机制”被提出来之后，总有“砖家”喜欢将房产税与长效机制画上等号，这其实是片面的观点。

房地产长效机制“房住不炒”房产税回归居住属性多渠道供给

如何理解“长效机制”？

让我们先来了解一下最高频词“房住不炒”。最理想的状况就是，出台相应的限售政策，打击短线投机的空间；控制房价涨幅低于居民收入的增长，抑制长线投资的空间。如此，让楼市炒作盈利的空间被压缩，才算是“让房屋回归居住属性”。

在政府报告及十九大来看，政府并没有提及要降低房价，而是说，“防止房价大涨大跌”。所以现阶段的政府调控，虽在打压房价，但出台的根本原因不是因为房价太高，而是抑制房价在短期过快上涨所带来的金融风险，出台“长效机制”的目的也在于此。

那么，究竟什么是“长效机制”？我们不妨看看国外已有的模式 

德国是欧洲唯一租赁比例高于自有产权的国家，至2016年末，德国租赁房家庭占比54.5%，自有住房比例约为45.5%。

此外，德国在《住房犯罪法》规定，若开发商制定的房价超过政府制定房价20%，购房者可向法庭起诉；超过50%则定性为获取暴利，将面临高额罚款以及刑罚，因此杜绝了炒房行为的发生。在宪法的规定内，住宅不仅是经济品，而是公共品，住宅不应该追求利润最大化，德国政府将住房政策看做是国家社会福利体系的一个重要组成部分。

过去40年德国房价年均增长率约为2%，低于同期人均收入涨幅的4%。 

新加坡房地产市场采取政府组屋（多人住的公共房屋）为主，市场化私人房产为辅的双轨制：对占居民总数20%的高收入者供应私人住宅；对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。

房屋售价方面，新加坡组屋价格由政府统一规定：以居民平均收入作为基础，通常要达到90%首次申请者可负担三房组屋的价格，70%首次申请者可负担四房组屋的价格，以低价出售或者出租给中低收入阶层使用。截至2016年，新加坡居民住房自有率达到90%以上，在国际上处于领先水平。

在房产税方面，新加坡对物业年值低于6000新币的，免收房产税；物业年值超过6000新币的，前面6000免收，后面超出部分按照4%收取，即36新币(约合180人民币)；物业年值超过24000新币，缴纳超过部分6%的房产税。（所谓年值，是指出租一个房间一年的租金，而不是整套房的租金）

过去40年新加坡房价年均增长率约为7%，低于同期人均收入涨幅的8%。

无论新加坡模式还是德国模式，都可以看做从供应端和需求端两方面来建构长效机制。在供应端，德国通过自建保障房来满足国民居住需求，新加坡以政府供应为主，市场供应为辅，最终形成80%政府组屋+20%私人住宅的双轨制供应结构；在需求端，德国、新加坡通过限价立法或推行房产税来保护自住、抑制投资。

但这两国与中国有本质上的区别，“长效机制”并不能按部就班，德国与新加坡的土地和不动产作为私人财产没有所谓的年限问题，只需每年缴纳财产税费，在中国，土地是国有的，开发商所买的地，实际上买的是土地的使用年限，也就是说，土地使用权和不动产所有权是分离的，这也是长效机制中房产税迟迟不能落地的一大原因。

中国何时出台“长效机制”？

12月8日，中共中央政治局工作会议分析研究了2018年经济工作，其中重点提到“加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作”，这算是为即将召开的中央经济工作会议作了个铺垫，每年12月份召开的中央经济会议对房地产有多大的影响，不妨让我们来回顾一下。

2011-2014年12月中央经济工作会议纪要：坚持房地产调控政策不动摇。在这期间，楼市萎靡不振，房企想尽策略也很难取得出彩的业绩；2015年12月中央经济工作会议纪要：化解房地产库存。在随后的一年里，各地大搞去库存，效果很好，房价也被带动着快速上涨，其中涌入了不少炒房投机份子；2016年12月中央经济工作会议纪要：促进房地产市场平稳发展，坚持“房住不炒”的概念，加快研究长效机制，杜绝房价大涨大落。期间各地不断加强调控，但楼市的热情仍然高涨，不出意外，今年的中央经济会议仍以“房住不炒”，加快住房制度改革和建立长效机制为纪要。

此次政治局会议要求“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设”，而去年中央经济工作会议表述是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。从“加快研究”到“加快建设”，意味着，2018年将是房地产市场长效机制落地的关键节点。

预测长效机制将有以下几大方面的内容

完善住房供应体系，使百姓“住有居所”

作为长效机制的一部分，保障房的建设，将进一步加快。保障房中，公租房、共有产权房等一系列近期受到追捧的类型将得到加快建设，取代以往广受诟病的经济适用房，让城市中低端收入的居民分享改革的成果。但在未来，可能出现类似于新加坡的情况，商品住宅市场仅针对高端收入人群。 

租售同权，加强租赁市场的建设

健全房屋租赁市场，鼓励国有企业和其他市场主体进入房屋租赁市场，同时加大开发商物业持有比例，进一步推进租售同权，让老百姓通过租房也能享受到基本的市民权利。

保持调控的力度，重视“因城施策”

自今年3月份以来，限购、限贷、限售、限价已经成为了全国楼市调控的热门词汇，在各城市因城施策，出台适用于当地的调控政策背景下，楼市趋于回归理性，根据10月70城房价指数来看，70城中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；从同比看，13个城市涨幅继续回落，回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。为了稳定房地产市场，因城施策的调控政策有望成为常态化政策固定下来。

财税改革，适时推出房产税

作为长效机制的重要组成部分，房地产税自然也不会缺席，按照此前财政部关于房产税出台将遵循“立法先行、充分授权和分步推进”的原则，以及此次政治局会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”的目标，预计2018年将可能加快完成房产税立法程序，2019年或2020年将可能正式进入房产税全面征收阶段。早在2011年，上海、重庆开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%（每年）；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%（每年）。

房产税落地后，中国楼市会产生怎样的格局？

作为长效机制中最为关键的一环，房产税的出台将直接影响到房地产市场，但较一线城市与其他城市而言，房产税所带来的影响是不一样的。

对一线城市来说，房产税的出台将会对这些城市的房价进行有力的打压，一线城市在发展中吸附了大批量人口,投资客群，一直是一线楼市主力购买人群，每轮一线楼市价格上涨，都能见到投资客的身影，相比二三线城市，一线城市具备更完善的城市功能，投资成本大但回报稳定，若房产税落地，不排除投资客群为了避开税收而抛售名下房产的可能，进而促使房价回落。

对其他城市来说，以西安为例，西安仍处于城市功能升级、骨架拉大的阶段，相对而言投资氛围并不活跃，住房主要以自住为主，房产税的打击仅限于在西安拥有多套房产的投资客，对西安整体房价影响不大，西安的房子不是用来炒的，也决不是用来崩盘的。