（经济学博士黄俊兵对本文亦有贡献。）

 

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“长效机制”终于要来了。

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万众瞩目的中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行。毫无疑问，这不仅是一场年度最重要的经济工作会议，也是一场定调中国未来五年经济发展格局和走势的重要会议。

 

鉴于房地产行业在国民经济中的巨大体量，以及住房在居民财富中很大的比重，很多读者都会关心，本次中央经济工作会议对于房地产的发展究竟有着什么重要的指导意义？毕竟，以往的多次中央经济工作会议都对房地产行业的发展有过明确的指示。比如，2015年底中央经济工作会议的“去库存”，2016年底的“房住不炒”，等等。在2017年底的本次会议中，“长效机制”再次被正式地划了重点。

 

下面，结合本次中央经济工作会议的指示精神，笔者谈一下房地产行业可能会有的一些变化。

 

首先，经济增长方式的转变对房地产业将有着深刻的影响。

 

本次中央经济工作会议明确提出“高质量发展是根本发展要求”。会议做出这样的判断：“中国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代，基本特征就是我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”

高质量发展，意味着不只看增速，而要更加注重经济增长的质量。这对房地产有什么影响呢？

 

由于房地产不论是开发还是购买，都涉及到巨大的金额和关联到上下游几十甚至上百种相关产业，因此人们形成的一个定式思维是：房地产就是“稳增长”的利器。于是，当经济增速下滑迅速的时候，人们就会预期政府会推出政策来刺激房地产。比如最近的一次，由于2015年中国经济增速下滑得比较快，当时确实推出了不少促进楼市需求的政策。毫无疑问，用刺激楼市来稳增长是一种比较粗放的经济增长方式。

 

目前定调“高质量发展”，意味着国家将更加重视经济增长中的“核心竞争力”，这不仅是科技创新、节能环保，也意味着经济结构会产生深刻的调整。由于国家不会再把经济增速作为唯一目标，因此也不会再一味强调房地产对“稳增长”的作用。以往，经济不好时，就刺激一下房地产。这是稳增长的“老套路”。基于此，许多购房者容易产生房价永远上涨的错觉。笔者随便抛一个案例就可以击碎这个幻觉。如果有读者觉得房价“永远涨”，那请看看锦州这座城市的房价走势。从2014年初的顶部到现在，该城市不论是新房还是二手房的房价指数都在大幅走低。当前，中国经济正在深刻地转型。对房地产业来说，是时候丢掉这种“不愁嫁”的幻想了。随着中国正在从经济大国向着经济强国转变，房地产早已不再是“支柱产业”了，如果现在连“稳增长”的“重要工具”的地位也不保了，那国内楼市的分化必然会进一步加剧。

 

其次，“降杠杆”将促进房地产软着陆。

 

随着我国金融行业的发展，“杠杆”在房地产行业中的重要性越来越高。购房者非常熟悉的房贷就是最基本的“杠杆”，比如两成首付可以看作是五倍杠杆，而一些借助首付贷等变成一成首付的购房者就是十倍杠杆。在开发领域，极少有开发商完全依靠自有资金进行项目的拿地和开发，各种五花八门的融资工具和融资手段那是八仙过海各显神通。当前，我国内地房企的负债率普遍显著地高企。一些激进的房企，负债率已达200%。而80%-90%的负债率在行业中更是司空见惯。作为对比，一些港资房企的负债率一般只有20%多，和内地房企一比就显得非常保守了。

 

“杠杆”本身只是一种金融工具，并无好坏之说。但是，杠杆会放大收益和损失。在资产标的上涨的时候，人们会觉得杠杆是天使，因为它会成倍地扩大收益。而当资产标的下跌的时候，人们又会觉得杠杆是魔鬼，因为它会成倍地扩大损失。对于整个经济体系而言，杠杆率过高则会导致经济容易出现大幅波动，从而诱发系统性的金融风险。

 

相信2015年的股灾依然让人们印象深刻。如果是自由资金炒股，那股价下跌最多就是被套，还有机会等涨起来。但如果是配资炒股，那么股价下跌一些，就会导致爆仓，连翻盘的机会都没有。

 

在美国次贷危机发生以前，没有人相信美国房价会跌，大量中产家庭高负债多买房，日子过得紧巴巴地还房贷。一旦经济有任何“风吹草动”，比如加息和失业等，这些看似风光的中产家庭就纷纷破产。从“大房子大车”的“美国梦”到成为路边的流浪汉，中间只隔着一层房贷。由于美国金融体系非常发达，各种令人眼花缭乱的衍生工具又再次大大地放大了金融体系的杠杆，于是“还不起房贷”这件“小事儿”就如同“蝴蝶效应”一般最终导致了2008年一发而不可收拾的次贷危机。在这场危机中，不仅很多美国银行破产，整个金融体系都遭受重创，连很多养老性质的保障型基金都难以幸免。

 

国内大多数居民没有经历过如此剧烈的楼市和金融冲击，因此对待楼市容易出现单边的“买买买”的不理性心态。2006年-2010年，笔者正好在美国攻读经济学博士，完整地经历了这一波次贷危机，感受很深刻。显然，如果这样的惨剧发生在住房自有率高得多的中国，那必然将会是一场灾难。因此，笔者非常能够理解中央很多楼市调控政策的良苦用心。

所谓金融去杠杆，其实质是通过对金融创新和影子银行的规范和监管，遏制金融部门过快加杠杆。目前来看，我国的金融去杠杆取得了初步成效，从银行业存款类金融机构的负债端来衡量，金融杠杆率从 2016 年末的 72.4% 下降到 2017 年一季度末的 71.2%。从银行业存款类金融机构的资产端来衡量，金融杠杆率则从2016 年末的 78.1% 下降到 2017 年一季度末的 77.3%。这两种口径的金融杠杆率，基本上是下降了一个百分点左右，可见金融去杠杆初见成效。金融业整体杠杆率的下降取决于货币信贷、金融监管、房地产等方面政策组合的推进，而宏观经济环境的变化又会反过来影响到金融去杠杆的节奏和力度。

 

本次中央经济工作会议明确表示要降低经济中的负债率，更明确提出“守住不发生系统性金融风险的底线”。作为资金密集型行业的房地产业，必然会受到深刻地影响。虽然本次会议指出“稳健的货币政策要保持中性”，但在适当偏紧的基调之下，估计短期内房企融资会更困难。房贷方面，今年以来，房贷利率不断上升。相关数据显示，11月在全国35个城市533家银行中，有86家银行首套房贷款利率上升，占比16.13%。11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13%；同比去年11月上升20.72%。值得一提的是，当前因额度等原因暂停受理首套房贷业务的银行（含支行）数量越来越多。这并不是经济中没有贷款，而是贷给谁的问题。在“随着金融加速回归服务实体经济的本质”的指导思想之下，当前以科技创新和文化创新为代表的“高精尖”产业贷款保持高速增长。

 

第三，加快住房制度改革和长效机制建设。

 

本次中央经济工作会议会议上关于房地产的表述为：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。”

 

目前常用的限购，限贷，甚至限价和限售等政策，都是“应急性”的政策，目的是抑制房价在短期内的过快上涨。但是其不适合长期推行，因为其会导致市场的定价机制发生扭曲，从而损失社会经济运行效率。“长效机制”更着眼于是房地产市场的供需双方向着长期均衡的方向调整和发展，从而避免社会资源的错配，提高经济运行效率。

 

长效机制的着眼点在于同时促使市场的供需双方实现长期均衡，这会大大减少出现短期供不应求或者供大于求的非正常状态。而且，这还需要从整个社会经济出发，促进房地产部门和非房产部门之间的协调发展。显然，如果社会资本一窝蜂地跑去搞房地产，这肯定会导致经济结构出问题。因此，长效机制不仅立足于房地产行业本身，还在于优化调整房地产在整个国民经济中的比例。

 

本次会议提出的“完善促进”，表明“长效机制”已经进入了实操推进阶段。具体来看，有以下两个方面值得重点关注。

租赁市场。

 

租售同权，这是房地产市场走向成熟的标志。在中国，住房被赋予了太多额外的附加含义。比如“丈母娘经济”、财富配置的重要手段，等等。甚至，有人还把楼市与爱情划上了等号。但归根揭底，住房就是钢筋、水泥和砖头。背离了消费的居住属性，住房的重要性就会被过度解读，从而造成市场的结构性扭曲。

 

可以预见，住房租赁市场特别是长期租赁物业市场，将迎来蓬勃的发展期。租房市场将从目前已散户交易为主逐渐发展为更为专业化的规范市场。对于在大城市生活的年轻人而言，这无疑是一个很大的利好。

 

房地产税。

 

被认为是楼市调控终极手段的房产税，在之前一直处于“雷声大雨点小”的状态。12月20日，财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》，明确表示“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务。”这标志着房地产税的推出首次有了一个明确的时间表。这篇文章在本次中央经济工作会议闭幕的同一天刊发，可能不只是一种巧合。对于“新开征税种”，一旦全部立法程序完成，那么后续的征收就不会有太大的技术难题。

 

人们都知道，房地产税将通过增加物业在持有阶段的成本而促进楼市回归长期理性。但是很多人可能并不明白房地产税对楼市的具体影响。一旦房地产税开征，必然会导致楼市出现进一步的分化。一些“换手率”高的项目，可以通过房租或房价等方式全部或部分地把房地产税的压力转给接盘的“下家”，这也就是经济学中常说的税赋转嫁原理。然而，一些无人问津的空置房屋，业主就将全部承担房地产税的增加成本，这部分业主可能会寻求抛售房源以减少成本压力。简单地说，物业的市场供给和需求弹性，将决定房地产税对业主和“下家”的影响程度。

 

毫无疑问，本次中央经济工作会议为新时代的中国经济建设指明了道路。对于楼市而言，也将进入一个从“短期调控”到“长效机制”的新时代。作为一个楼市的研究者，笔者希望楼市早日实现“长期均衡”，从而可以提高经济运行效率和社会福利水平。当然，“波动中的分化”仍将是未来一段时间楼市的主线，可以预期未来国内城市间的楼市发展差异依然会很大，并可能长期存在。