【老潘说】与其他谈价格，不如谈价值，豪宅的价值底座，到底是什么？
在今天满城皆是大豪宅的氛围下，我们如何分辨真假豪宅？如何判断豪宅价值底座？又如何判断豪宅客户出手买下的刺激点？今天周末，特别推荐干了20多年地产的红鹤沟通董事长李雪凇的一篇雄文《豪宅6论》，一篇真正洞察豪宅人群购买心理的好文，特别推荐。
作者：红鹤沟通董事长李雪凇
来源：红鹤沟通
1，换大房子
是啊，改善居住，这是相当实在的。
追求“大”是改善生活空间的首要问题。是不是越大越好呢？大固然好，大指的是总体上资源的占有，但不是所有空间都要大。
比如说，就算是皇帝天天在千米大殿上隆恩群臣、万米午门威震万国；回到后宫，吃喝拉撒睡，该住几平米还得几平米。故宫七十二万平米，皇帝的卧室也只有十多平米。再大，风水上就成“凶宅”了。
资源大占有，大多为了自己Zhuangbility给别人看（建筑是权力的雄辩术—尼采），惟有卧室是留给自己住的。
也就是说，这个私空间才是“人（猿类物种）”回到“本我”时（睡觉）必须遵循的原初生理/心理环境。
“鸡窝”给“猿类”住，会憋屈死，但是“象舍”又过于巨大了，“猿类”住进去身体散热太快、心里空旷难以建立安全感。“大”并不是一味傻大、“大”是有限度的、有它自身的结构。
“大”这种需求的底层结构是“舒服”。它指的是“猿类”对尺度、温度、湿度、视觉、触觉、嗅觉等所有与“空间”的生理/心理关系。
豪宅里的一些精细化的“舒服设施”，比如，卧室不超过三米五的层高（保持藏风纳气），起夜时的渐亮式地灯（不骤亮吓人、不直射人脸），一出水就出热水的淋浴设施（光身子不被冷水激），自动瞬间加热的马桶圈（冬日不冷腚），电梯预呼叫（等电梯的焦躁），智能温控、光控和声控，隔音墙体，隔热保温的大面积落地窗……一切都是为了“舒适”。
更多“细节上的舒适性”，为了“再舒适一些”。这些都体现了一种文明的成果：人类不断的提高自己与所处“空间”的关系，让环境来适应人类。
2，好地段
“地段、地段、还是地段”是房地产价值金句。
从更深层次上说， 讲究“地段”是寻求“便捷”的底层需求在驱使。
为什么要“便捷”呢？因为人的寿命是很有限的，光阴太宝贵、出名要趁早、赚钱抓机会、生产抓效率。如果人可以长生不老，那么效率就毫无意义。
所谓地段好，就是离你生活中经常想去的地方近。比如你家离上班、社交、休闲的地方都很方便，那一定就是好地段。
如果你想去的地方扎堆在国贸，那么国贸区域的房子对你而言就是好地段，本质上，它节省了你大量的时间精力。如果你压根不去国贸，喜欢压力不大田园牧歌的生活，那么大理才是你的好地段。这完全因人而异。
国贸房价比大理高，是因为想要去国贸和认为国贸地段好的人多，而且这些看法一致的人都很有钱，水涨船高，其实和在乎大理的人没有关系。大部分时候，股票大势和全民女婿都和你无关，可以是“平行宇宙”里的“另一个世界”。
“疯台”的房子那么贵，大家都表示看不懂了，有两种情况能解释的。一种情况是：有人在丰台发了财，一直在丰台生活，丰台有他想要的地方和设施，对他而言，丰台就是好地段。“疯台”和国贸的关系，和大理差不多了。另一种情况是：丰台确实疯了。
上面说了，
“舒适”是你（生理）和空间的良好关系；
“便捷”是你（生命）和时间的良好关系。
这两点都是说有钱人买豪宅的“里子”问题。
下面说说“面子”。
3，有面子
“面子”是一种在群体中“受到重视”的感觉。 这是一种“占优心理”。
教育心理学上说，孩子“自尊心”越强，越容易取得成就。意思就是说，你从小越重视自己，对自己期望更多、要求更严，长大了就容易“鹤立鸡群”。
当有能力赢得占优地位的时候，这些“人类中的少数物种”更容易去支配他人和事物，尤其是将“剩余资源”据为己有，并“大量囤积”起来（人类学研究结论）。
“剩余资源”总是有限的，甚至是匮乏的。自古以来，这些东西都垄断在这个“鹤群”里。除了田地和豪宅（生产/居住），生存必需品（粮食），战争工具（兵器马匹），书籍（知识、世界的解释权和政治话语权），更多的是具有象征政治地位合法性的稀有金属、玉石等材料、通过极难掌握的制作工艺制作而成的器物--“礼器”（中国周朝）。
西方发明的世界杯足球赛为什么要发一个“Cup”？“杯”是西方原始初民奖励获胜的团队的器物—一个可以装热汤的家伙什，证明在当时食物的匮乏。然而渐渐的这些器物失去了其实用性，它专门“代表”——胜利。
大脑把任何具有相似的东西进行关联。比如，何首乌和人、坚硬的金刚石和坚固的爱情，还有“稀有的东西”和“稀有的人”，凡此种种、蔚为大观。
中国人的“面子”观，内涵更加丰富。
“给面子”，是指当着众人（第三方）的面、夸耀（承认）对方的行为，并以对方在众人面前获得极大的尊重感、既而心里无比愉悦为最佳效果。
“给面子”是一种中国式的“社会资本”（“关系”），可以在累积到一定程度时，转化为经济资本（“获利”）。
“面子”是一个全人类现象，这种虚荣心或多或少人人都有。但是，当相互夸赞严重脱离实际情况、虚与委蛇成为一种社会文化，这种行为往往令很多有远见、质朴而善于反省的民族和国家所不齿。
去有钱人家做客，别忘了夸赞对方，这么贵的房子在你一句极为恰到好处的赞美中方能显出它凭什么贵、为什么值。
千金要买“我喜欢”，万金难买“你懂我”。
什么样的房子才“特有面子”呢？这个没有固定答案。
总而言之，不同年代、不同群体中，要找到 什么东西能“代表”：“牛逼（强）”+“稀有（少）”。“从来没有强者胜，只有胜者强”是重要的智慧。
不是因为“强”而“少”，而是因为“少”而“强”。金刚石本来也没有什么特别，够硬，划玻璃最合适，但是因为大钻产量“少”而被“代表”成难能可贵的“情比金坚”。
黄花梨木，木质硬、性偏冷，但也因为“少”，而参与了这个“代表团”。某个品位俗气、水平庸常的香港设计师，因为做了“超人”（顶级商人）的豪宅设计，而成为了市场认可的顶级大师。
“少”和“强”总是是因为“二八定律（也许是最需要被理解的定律）被捆绑在一起。古人虽然没有统计学，但是有经验直觉。世界是“少”部分人推动的、人群中最杰出的总是“少”数的。这种少数人拥有的能力，也总是因为成功的事实佐证而被神化。
一些与之毫不相关的石头、木头、天然材料也被人找出了“少”的属性，用来“代表”这种人物、这种（上天赐予的）“伟力”。
今天，石材立面一旦成为豪宅标配；明天，这种“标”配就会失去了“少”的特性，继而丧失伟力；
后天，你一定可以看到新的豪宅“创造性的”（少的）包下一整座更为稀有的石材矿山以保持整栋大楼相同的纹理，以“少而强”屹立于豪宅之巅。
积极地看，“爱面子”是一种“自尊”的体现，重视“名誉”（名符其实）亦是文明的一部分。社交的基础是“互惠性”。在遭遇式社交场景下，人们主要通过他的举止谈吐，以及他拥有的“随身物”（比如车、表）来快速定义他的资源和地位，继而判断此人和自身未来的互惠关联可能性——我知道这很势利。
势利是因为有上行的机会，一个社会越是提供这样的机会就越势利，所以英国人觉得美国人势利极了，这样的社会充满梦想和活力。
在一个给任何人上行空间的社会，明智的人总是利用“少而强的物”为自己赢得机会：快速建立定位、节省彼此被识别的时间。
4，圈子很重要的
也许你认为专门选圈子而选房子有点言过其实。
你想想，你是怎么对待你孩子的择校问题的。北京四中、景山学校、德威、还是鼎石，各自意味着不同的圈子和成长路径。
如果你处心积虑的想：要不要把孩子送到一个据说是“攀比爷爷”的学校。
这说明了：一，孩子一定没有一个经得起攀比的爷爷；二，也许会招致“攀比爷爷”圈子的排斥；三，你认为“攀比爷爷”不好；四，孩子受排斥心理不健康更不好。
孟母三迁时，考虑孩子的圈子比考虑自己的圈子重要多了。
圈子的影响体现在豪宅的方方面面。
比如，一线明星喜欢和一线明星住一起，他们为保有地位而努力经营；哥们和发小买到一个院儿里，人到中年，社交圈收窄，纯洁的友情弥足珍贵；核心家庭和双方父母聚居一处，便于照顾，其乐融融；海归和老外喜欢扎堆儿，彼此有邻里文化的认同。 既有价值观和生活方式趋同的影响，也有生命周期阶段重合的影响。
一个朋友从一位中介小姐嘴里听说了一位他极为认同的人已经居住于此，而迅速决定购居此处。提供这样一条有价值的信息，比她服务殷勤有用百倍。
同样，北京星河湾的售楼员只要低声耳语告诉那些山西人，范爷住在这儿，并且带他们到地库范爷的豪车前立此存照，剩下的事就简单了。
人在这种选择时刻寻找归属感和获得上行机会的原始本能是无比强大的。
再讲一个故事。深圳蛇口某半山别墅，山顶唯二中的一栋千米大宅，我的朋友住在这里。隔着宅前巨大的露天无边泳池，我们略带俯视地眺望着深圳湾。沿着山坡一栋栋大宅向低处依次排列，这里面住着以“帝企鹅”为首的诸多商界巨子。
我的朋友开玩笑说，“山顶就两栋，他们都住下面。”
”同一个小区，彼此熟稔，有的还是很要好的朋友，即便如此，按现在的身家和地位，他们的房子似乎应该对调。人格固平等，地位有高低；资源固稀缺，发家有先后---这也是需要接受的事实。 物理的“山上与山下”， “投射”着江湖地位上的“上与下”，形成了微妙的心理。
盖茨老大和谁都不做邻居，住在自己盖的海洋馆里，离群索居，避免了比弗利山上可能出现的尴尬。
求同（合群）、存异（占优），都是动物本能。
5，资产配置
房产理所当然是家庭资产中的重要项。
一个有钱人通常把98%的精力投在生意上，他的家庭生活、社交生活、休闲运动都是围绕生意运作的，有钱人没有时间分别处理这些事情。如果每件事都是独立而分开的，那么他将没有多少时间精力用来做大生意。
房产的保值性，从一开始就是和使用它一体化考虑的。这也是生意人的“本能”。
“地段，地段，还是地段！”房地产One&Only金句。
举之前说过的例子：国贸的房子20万一米了，房子成本才多少啊？似乎算不过帐来。
“房--地--产”的价值很有意思。
“房”会折旧，（除了业主方找对设计师将该房做成了历史学界认可的人文地标，或者某个业主恰好是位历史名人该房成为历史文化遗产等特殊情况）按常理来说是一定是贬值的。
“地”呢？ 真正的价值不在你自己拥有的那块地上！而在那块地周边那些地上：长满了人们都想去的街道和设施---我们把它叫“城市的价值”（美国的房产网站可以通过一百个以上的变量做出的算法模型，输入海量的动态数据，较为精准的计算出房价来）。属于你自己的那块地，它唯一的作用只在于托举住上面的房屋！
一辆宾利车一下地，立马贬值，地（路或车库）对车没有丝毫的价值影响，车的价值是自我而独立的； 一栋位于国贸的豪宅就不一样了，它的价值一直在“生长”。
2009年，我的一位朋友和我说，咬咬牙，准备对国贸地区某超高层五星级酒店豪宅出手。他担心他的资产涨幅跑不过国贸城市价值的生长-- 换句话说， 再不出手，国贸豪宅以后就和他没关系了。现在看来他当初的决定是非常果断而正确的。
6，精神需求
朝阳区的喇嘛们不买房，也得有地儿住啊！
是的，没错。
“内心平静”正成为这一轮有钱人的生活方式以及豪宅需求的新趋势。
总的来说，有钱人就是比一般人贪婪！洛克菲勒先生在他的自传里理直气壮地坦白了这一点（他不虚伪，这是他人格魅力的一部分）。贪婪和上进，其实只是同一种状态的两种评价。
有钱人有两种“颇不平静”的特质：
其一， 擅于处置利益。可以是分享，也可以是斗争。掌权握利者才会天天忙活这些事，越忙活产业越大，相应的肯定也越累心，需要找个地方平心静气、养精蓄锐；
其二， 勇于创新冒险。可看作是与自己斗。和自己的现状斗，向极限挑战。不断在企业规模、地位、财富、影响力上摸高，不断更换自己的参照系和假想敌。他们真的不只是为了赚钱而拼命，这么看他们的人来自“另一个世界”。
特别能吃苦，特别能攻关，特别能折腾的特性导致了他们特别不平静。事情越做越大，不确定因素越多。理性达到极限，有点hold不住，于是祈求天命的启示。
上师或大师们能使他们获取片刻平静和重获勇气的力量（加持）。
豪宅中设立佛堂的比例呈快速上升趋势，甚至成为标配；太太们通过耶和华成为了爱的姐妹，兼具家庭室功能的开放式厨房餐厅是哈利路亚的好地方。
仓廪实而知礼节，温饱足而思淫欲。除了宗教的需求，对“美”的需求体现在了对设计、艺术、空间环境、器物、材料和综合感受的审美和挑剔上，这种需求更是一种“高级需求”。
即便是从来对“美不美”无暇顾及或是毫无追求的有钱人，在“大美”面前（比如说京都龙安寺的禅庭），仍然能够感受到一种震撼和愉悦。这也许会成为“审美意识”的开蒙。
“豪”宅怎样才能避免成“壕”宅？
就一个建议， 找到真正为你带来“文化资本”的顶尖设计师（不是指上文中的超人设计师）， 包括陈设配饰都需要一个专业顾问来帮你守住底线。
每个牛人都有自己擅长领域的微妙辨识力和直觉。
大科学家对于科学前沿领域，程序员对于代码，厨师对于食材，投资人对于商业模式和创业团队……一种微妙辨识力和直觉的背后是 “一万小时定律”。建筑空间的Taste，也不是一天建成的，需要花费大量精力、时间和金钱，投入在审美练习中。
现在，越来越多的有钱人过上了一种“半退休艺术文化范式生活”：奢华度假出境游、上文物鉴赏班、看博物馆、参加艺术节、成为拍卖行的贵宾、吃米其林餐厅、和艺术家交朋友、开画廊和艺术会所、设立艺术基金。
新中国成立，社会追求平等，削掉了精英的礼仪和文艺；改革开放以来，个人获得自由和财富，于是乎---恶补礼仪和文艺。
法国思想家布尔迪厄这么看待资本：他把资本分为“经济资本”、“社会关系资本”和“文化资本”。然后又把其中最为复杂的“文化资本”分为三种形态：
第一种是“身体形态”，它附着在人的身上，表现出举止、谈吐、修养、风度和审美趣味，这种通过受教育长期积累习得的形态，无法以买卖、馈赠、交换的方式实现转移和传承。
第二种是“物化形态”，指书籍、艺术品、古董（和田玉、青花瓷、青铜器、唐卡等等）具有文化内涵的物品；
第三种是“制度形态”，指学位、文凭荣誉称号等制度性的产物。
“文化资本”是经济和社会关系之外、参与“阶层划分”的重要构成因素，否则就无从解释为什么人们歧视暴发户（在中国现在叫“土豪”）-——“没有钱万万不能，但钱也不是万能的。”
