【老潘说】提醒一句，房价本身是由供求关系决定，不是由房产税。
最近关于房产税带来房价下跌的声音很高，以为加税了，成本加高了，所以房价就会下降。这个逻辑有点类似以前越调控，房价反而越高了。其实，都没说到房价改变的本质。
其一，房产税征收，预计不会税率过高。这是基于中国国情，首先，中国房价收入比本身就太高，其次，中国老百姓只对房子具有所有权，而对土地只有70年租赁权，并非私人享有（西方很多房子土地和房子都是私人产权，房产税才1到3个点），其三，中国人本身就爱买房子，应该承认1到2套、甚至3套是合理需求……种种中国特色，这也说明中国即使征收房产税，相对国外，也不会太高！
其次，本质的说，房产税只是增加了持有成本，并没有从本质上改变供求关系。所以，从商业逻辑来讲，一旦房产预期收益比房产税高出很多，房产税就会被忽略。必须看到的是，未来5到10年，中国城镇化毕竟还在中高速增长，房地产美好生活的需求依旧前进，打个比方说即使房产税每年1到3个点，相对房地产过去每年20%、50%的大涨，根本就不是个事。即使面对当下乃至未来去掉炒房客，严厉调控后，限价当然阻碍了房价上涨，但限价终究来说不是永久之计，或者不是全盘之计，未来房价上涨按照名义GDP6.7%上涨来核定合理上涨，那么房产税区区1、2个点，也是很难抑制房价的。
其三，寄希望房产税降房价，更多是老百姓的一厢情愿，是一次正常的心理学展示。但真正影响房价从来都是房地产政策，是更显著的货币政策，土地政策以及当下更直接的限价，一点点税费是很难撼动房价的。即使未来限价取消，房产税征收，那么未来一个城市的高铁开通、一个区域重大规划利好，那么房价的局部巨量上涨将会轻松覆盖房产税1到3个点。
其四，再举个例子，美国房产税征收多年，但房价该上涨的州依旧上涨，比如中国人去洛杉矶买房带来洛杉矶房价的上涨，比如德州经济上涨带来的德州的房价这些年的上涨。所以中长期看，房产税不是降房价的。
具体关于房产税，房价和调控，老潘再补充几点。
其一，从逻辑上来讲，房价本身是由供求关系决定，不是由房产税。
其二，调控本身并不能改变房价，除非限价的行政手段。一般而言，普通的调控都是通过调节预期，改变供求结构，最终逐步来影响房价。
其三，大部分情况下，调控本身，不能消灭刚性的基础住房需求，只能延迟和提前兑现需求而已。当然，如果不断激进式增加购房成本，也可以让本来刚性需求，延迟，甚至不再购房，这是出现在房价过高的前提下，所以原则上，调控更多是置业需求的延迟或提前。
其四，很多国家都有房产税，但房价依旧坚挺，不能说有房产税，房价就必然受挫。当然，从短期而言，房产税会改变购房者预期，对于多套房者会加速抛盘，如果这个抛盘量足够大，就会带来市场供给加大，在其他变量不变的前提下，就能反向刺激房价短期下跌。但这里有个问题，第一，多套房者不会等到房产税真正出台才集中抛盘，第二，国家也需要针对人均拥有多套房进行实名制统计，然后征收税率高低也会考虑前期历史现状问题，避免房价大起大落。
现实中，房产税征收中国有中国的特色，各种具体的问题很多，比如征税目的，征税对象，征税税率，减免情况等等，有关具体房产税征收，也特别推荐老潘好友张文豪一篇关于房产税征收的解读。
作者：张文豪
来源：豪言
一、租金收益可能不如房产税
部长撰文说，征收房产税要按照评估值计征。举国皆惊。
按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算，每年要缴的房产税约在13万元左右，相当于初级白领一年的工资。
当然，你说在有免征额的情况下，实际上是对你的第二套房征税。
好，按北京目前的租金回报水平，上述房屋的租金也就刚刚够交税，但在北京，有相当地段的年租金回报不足2%，除了租金，还要再倒贴钱补足税款。
也就是说，辛辛苦苦买了第二套房，到头来是为税务局打工。
多年来，对房产税的争论，门派理据繁多，说法观点无数，但不管多么玄妙高深，义正辞严，也不如老百姓掏钱时的切身感受来得真切。
二、把不动产变冻产，然后再提征税
你会说，谁让你买第二套（或比二再多）房子了？
活该！
不对呀。过去二十年里，国家鼓励买房可不是一次两次。
从朱时代房改和按揭开始，连经济适用房都放开买，上海为了鼓励外地人买房，还送蓝印户口。到全球金融风暴的年景，“四万亿”放水，不买房买啥？到了2015年，三驾马车都不灵光，经济增长滑坡严重，房地产库存预警，于是又一轮强刺激，把政府和企业的杠杆成功转移到居民身上。
问题是，用了你至少三道之后，横空出四道限令，限购限贷限售限签，把不动产变成冻产，然后再提征税。
有一点点关门打狗的嫌疑？话糙理不糙。
三、计税依据：房子在折旧的，土地非个人所有
无论是招拍挂卖地还是销售卖楼花，内地房地产都学的是香港模式。这是有内在逻辑的，因为两者的土地制度类同：
土地公有，长期租用！
但不同的是，香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的，而是按房屋的租金水平做为税基，因而不仅用途清晰，而且税负不重。
据香港中原施永青先生讲，香港的房产税分为三个部分：
一是地租或补地价，这是持有税，因为是按卖地时的地价征收，所以早期房产税额很小。
比如太古城的地是100年前拿的，其地租每个季度才数百港元，每个业主分摊为0.03港元！太古城的租期是999年。还没有到加租的时间。现在大部分地租，是按差饷估值的3%。
二是差饷。差是“差人”，就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯，是维持治安的开支，现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值（因为房子你自己还在住）的5.5%征收，每年或许有微调。差饷实质是持有税。
第三部分，如果房子真在出租状态，征收的叫物业税，私家业主交租金收入的15%，企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。
所以，部长提出的玩法的实质是：卖地时学香港，地权握在自己手里，征税时学美国，按最大头儿的税基来收。整个策略是“兼收并蓄，取其精华”。
不错，美国是按市场评估值来征房产税，但美国的土地是私有的，千秋万代不变，不管你家房子下面发现石油还是黄金，都归自己（比如布什家族就是这样富出来，然后再贵起来的）。再者，人均收入和资产流动性，我们与美国仍然不可同日而语。
中国内地和香港，如果按照市场评估值来征税，那所征税的出处是土地，而不是上面建筑的房屋。单就房子而言，与一般的生产设备无异，是要折旧的。
房价天壤之别，就是因为房子下面的土地值钱！但土地并不是业主的。
四、不怕1人住大房，就怕1人占多套房
施政之要是什么？
一是初心和立意，要良善，以民为天；二、对症下药；三、有安全边际的可行性。
看看初心是什么？
是为了改变预期，平抑房价？还是再给财政收入日渐枯竭的地方政府一个收钱新工具？最怕是纯粹功利性目标。
再看是否对症下药？中国房地产患在哪里？病在何处？
不在于一个人住大房，而在于一个人占多套房。
也就是说，温州的炒房大妈，比住豪宅的马云，危害要大得多！
可是，我们听到的征税凭据，始终是面积，而不是套数。
有人要招杠，那马云要是想住5万平米大房子呢？不可能，容积率是建委批的，你不批，他住不了。放心。
三、可行性就更堪忧。如文首所提的按市场评估值征收一节，不仅大量位高权重财丰因而房多者很难通过，账面资产厚而流动资产薄的小中产，勒紧裤带也未必交得上。
五、按市场评估值征税，鸭梨山大
讲真，如按市场评估值征房产税，那对大部分有房族来说，落下的不是靴子，而是一块杀伤力颇大的石头。
在上月与香港中原集团主席施永青面谈时，他提到，“如果这样收，很多人会交不起的。”
在情况复杂的现阶段，应该怎样征收房产税？
首先，如果如部长所说，要按房屋估值征收，那么只应针对于“过份套数”拥有者，比如先从第五套以上（含第五套）开始征收。然后，第四套，第三套……。
上文说过，最有害者，不是有钱住大房子，因为马云不住，你也住不起；而是有钱买多套小房子，就把小房子的价格炒上去了，你才买不起。
这样征收，一是打击面小，理由充足。你都第五套了，有点过分吧！二是很多群众买房是被“诱敌深入”，以情以理，宜给回旋时间。
其次，在管理增量的同时，激活存量。特别是空置房，既是投资目的，又是浪费资源。用收税逼出空置房，增加市场上的租房供应，有助于租金合理化。当然，也会使业主有了纳税来源。
第三，才按租金收入为税基，征一个较低税率的普适税，并把物业费合并，比如香港的差饷。
六、立法先行、充分授权、分步推进
部长数千字雄文《论建立现代财政制度》，我只看出100字：以后收钱，辣么多名目变成一个：税收，配之以立法，免得生事。
地方政府事多钱少，企业情况不妙，没有多少油水，中央也不可能把分税制下已入袋的钱转给地方。只能加新税，把肉多难啃的大骨头，即房产税，甩给地方，慢慢去玩。
但部长也知道这个游戏不好玩，所以说出了“立法先行、充分授权、分步推进”的12个字箴言。这与“按评估值征收”一样重要。就是先立规矩，由地方再去尝试，有问题算试错，没问题就打堡垒战，直至全部拿下。
