不断有人问我关于如何在合肥滨湖区买房的问题，我已经回答了无数次。这一篇，我将对合肥滨湖区目前在售的新房性价比，做一个详细分析。
其实判断新盘性价比高不高，只需要参考周边二手房的成交均价，再跟周围的其它新盘比较一下，基本上心里就会有个大概。一般来讲，新房自建成之后，每年折旧1-2%（公号“小易论楼市”《合肥人最喜欢买哪些楼层》）。
举个例子，如果新房旁边相同物业类型的二手房房龄已有5年，那么这个新房价格比二手房贵5-10%是合理的，如果高出太多，你未来的投资收益都被开发商拿去了。
合肥滨湖区目前在售的新盘主要集中在三个区域，我把它们称为核心区板块、金融后台西板块和泛省府板块。此篇参考新房和二手房的价格，均为高层价格，洋房不在分析之列。
二手房价格为2017年前三季度均价（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》），新房价格为近一年来的备案价格（公号“小易论楼市”《合肥新房备案价格放开？近期房企集中推盘，房价要大涨还是大跌？》），新房图中做蓝色文字标识，二手房做红色文字标识。
核心区板块
我所认为的核心区，大致范围是以地铁1号线和5号线交口为圆心，半径1.5公里左右范围内。
滨湖核心区有着天然的优势。首先它位于两条地铁线交口，周围有大量的商业写字楼，西边是金融后台中心，北边是塘西河公园，地理位置也基本处于滨湖区的最中心，具有绝对的核心地位。
滨湖核心区目前在售的新盘有：宝能城，淮矿东方蓝海，信达公园里，文一塘溪津门，置地双玺公馆，万达文旅城三期、四期，高速时代公馆。
滨湖核心区目前可参考的二手房有：宝能城，淮矿东方蓝海，中海滨湖公馆，万达临湖苑、揽湖苑，保利海上五月花。
我们可以看到，淮矿东方蓝海的二手房成交均价在16462元/平米，但是淮矿大概有一半还未满两年，如果加上税，二手房实际平均成交均价大概在1.7w左右。
但是今年淮矿新房的备案价格在14150元/平米，也就是说，新房和二手房倒挂接近3000元/平米，难怪我小密圈里圈友说淮矿要15-20万号头费，还要绑车位。
我们再看宝能城。宝能城的二手房成交均价在15531元/平米，但宝能城二手房产证都未满2年，加上税实际成交价格为1.64w左右。宝能城新房备案价格在15148元/平米，新房二手房倒挂大约1200元/平米，而旁边的联投中心书城备案价格更是只有14399元/平米，价格倒挂2000元/平米。
文一塘溪津门高层备案价格在22000元/平米，但我们看到与之一路之隔的万达临湖苑，仅16665元/平米，如果除去税，也只有1.76w左右。文一没有万达的品牌，也就是说，塘溪津门高层只有价格低于1.8w，才稍微有些性价比，这个价格比它的楼面价还要低。
我们看到中海滨湖公馆的实际成交均价在18296元/平米，信达公园里的新房备案价格为17999元/平米，价格倒挂约300元/平米，这也是公园里部分房型比较抢手的原因。
万达揽湖苑实际成交均价在17344元/平米，如果算上未满两年的交易税费，实际价格应该在1.83w左右，而万达城3期和4期的新房备案均价，已经达到19188元/平米，其实已经没有什么性价比可言，最多只是市场价。但万达城3期部分高层21层以下均价在1.6w-1.7w之间，这个性价比还是不错的。
金融后台西板块
看过核心区板块之后，我们再来看看金融后台西板块。这个板块其实已经是合肥滨湖西南的边缘区域，其地理位置不能与核心区相提并论，平均房价也相对较低。
滨湖金融后台西目前在售的新盘有：云谷名庭，文一豪门金地，都会1907，时光印象，公元天下。目前可参考的二手房有：华冶新天地，滨湖万科城，保利拉菲公馆，华冶水晶公共管，锦绣淮苑。
我们知道滨湖有个超级神盘，那就是云谷，云谷的备案价格在13500元/平米，这几乎是滨湖新房里面备案价格最低的，使得它成为滨湖最具投资性价比的小区。
云谷的位置相比其他新开盘的小区还算不错的，与它相邻的小区是华冶新天地，华冶新天地二手房成交均价为14152元/平米，加上税的话大概在1.5w左右。也就是说，云谷实际市场价格应该在1.5w左右，那么新房和二手房倒挂1500元/平米左右，难怪云谷开盘要求全款。
云谷的高性价比，直接导致文一豪门金地和西南三盘的销售困难。据我小密圈里朋友讲，文一豪门金地高层打折销售，折扣已经低至8折，实际价格达到1.75w左右，即使如此，比周边二手房仍然贵2500元/平米。尽管是装修房，但我也不得不说，就算跟核心区相比，这个价格也丝毫没有什么性价比。
西南三盘，都会1907、时光印象和公园天下，前两个备案价格接近1.7w，旁边就是滨湖最大的回迁小区滨湖顺园，公元天下位置更差一些，备案价格不到1.6w。
此前我专门写过一篇文章，分析各个区域新房性价比，西南三盘备案之前曾放风2w+，被我以最高等级泡沫警告（公号“小易论楼市”《合肥新房价格泡沫预警，哪些区域是机会，哪些是大坑？》）。如今看来，即使不到1.7w的价格，去化依然吃力。位置远没有云谷好，却比云谷高出2400-3500元/平米，价格直逼核心区，卖得好才怪。
泛省府板块
顾名思义，就是离省zf比较近的区域，由于省zf的覆盖面积比较大，泛省府板块范围也比较大，但省府板块仍是开发极不完全之地。
滨湖泛省府板块目前在售的新盘有：紫云赋江山印，佳源巴黎都市，招商雍华府，碧桂园中堂。目前可参考的二手房有：万科蓝山，高速时代城，佳源巴黎都市凯旋宫、波旁宫。
紫云赋江山印是近期销售比较火的一个盘，主要是其特殊的地理位置。我们可以看到这个小区紧挨着省zf东侧，还在地铁5号线的站口，这是非常不错的利好。最主要的是，它高层的备案均价只有16100元/平米，在省府板块应该是最低的了，小区的容积率和户型也还不错。
但紫云赋江山印所在的区域仍是一片不毛之地，周边还基本没有什么人气，没有任何配套，旁边紧挨着几个回迁小区。靠南边的一些原住民村落未列入拆迁计划，再往东就到了十五里河和湿地森林公园的保护范围，扩展受限，这极大地影响了周边的发展（公号“小易论楼市”《合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响》）。
佳源都市小区凯旋宫，二手房成交均价为17553元/平米，基本都未满两年，带税价格在1.85w左右。今年新房备案价格为17978元/平米，这个价格还是有一定的吸引力的。
我们看到招商雍华府和碧桂园中堂，离最近的地铁口大概在1.5公里左右，这是一个尴尬的距离。这两个盘高层的备案均价在2.2w和2.18w，比在地铁口的万科蓝山都贵出10%左右，又没有学区，我不信品牌能够溢价这么高，基本上毫无性价比。
滨湖买房的优先级
核心区板块，依旧是我认为比较有潜力的地段，尤其那些被限价的新房，是滨湖目前最具性价比的投资标的（公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》）。根据以上分析，如果对新房性价比进行排序，我认为应该是这样的：
首先考虑（限价盘）：淮矿东方蓝海，云谷名庭，联投中心书城，宝能城；
其次考虑：紫云赋江山印，信达公园里，佳源巴黎都市，万达城（部分房源）；（豪宅可选置地双玺）
第三考虑：限价盘的二手次新房或者其他次新小区二手笋盘；
第四考虑：都会1907，时光印象，公元天下，文一豪门金地；
最后考虑：文一塘溪津门，招商雍华府，碧桂园中堂。
但实际上，首先考虑的限价新房，依然需要很多附加条件。比如全款或者首付提高、号头费、捆绑车位等，所有这些都无形中增加了购房成本，但即使有这么多的附加条件，大多数情况下，我认为这些限价盘还是相对值得购买的（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。
2017年合肥市区新房备案均价在1.65w，这跟合肥市区二手房的实际成交均价吻合（公号“小易论楼市”《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》），当在1.65w左右的限价新盘出清，应着重考虑二手次新房。
