新一轮放松人才限购不仅是对近年来楼市调控政策的精细化调整，更是推进我国城市化从规模增长阶段向高质量发展阶段跃迁的必要之举，属于完善房地产市场长效机制的创新举措。
“租房落户”政策效应更多体现在方便人才流动上，且符合主管部门的调控要求，不宜解读为限购全面放松，房价暴涨的前奏。
从高校应届毕业生可自由落户，到中专以上学历皆可落户；从对人才取消“限购”，到发放住房补贴；从人才购房打折，到大规模兴建人才安居房……新年伊始，不少省会城市引进人才争夺战不断升级扩围，重点在于放松落户限制，配套出台租房落户、缩短社保年限、松绑人才购房等政策。
对此，有舆论认为这是打着引进人才的幌子松绑限购，目的在于为楼市托市加温。
近日，《瞭望》新闻周刊记者就此调研采访了解到的情况却并非如此，这一轮放松人才限购不仅是对近年来楼市调控政策的精细化调整，更是推进我国城市化从规模增长阶段向高质量发展阶段大方略的必要之举，属于完善房地产市场长效机制的创新举措。
城市竞争加剧购房引才大战
据中原地产研究中心统计数据显示，2017年10月至2018年1月，不到4个月的时间里，全国有约20个城市与地区发布了引进人才的新政策，包括南京、兰州、合肥和郑州等城市。伴随着落户政策的宽松，首套房不限购、提供购房补贴、增加公积金贷款额度等配套政策，也成为这些二、三线城市引才新政的重要内容。
《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，这一轮以引进人才为目的的落户政策、限购放松大致经历了三个阶段：
一是自2017年10月开始，郑州、南京、秦皇岛等城市相继出台新一轮人才引进政策，对于符合要求的人才不再“限购”住房，可以按照规定购买商品住宅；
二是2018年元旦后，南京、东莞等城市宣布给高层次人才和特级人才提供200万～250万元的购房补贴；
三是合肥、郑州等城市宣布中专及以上学历可以凭毕业证、学历证明直接落户。此外青岛、西安、济南等城市都相继对人才放开“限购”。
近日，天津市也加入人才大战，宣布放开人才落户限制，租房即可落户。由于天津拥有高考优势，所以落户政策放开格外引人注目。天津市政府在日前召开的新闻发布会上公布，天津市公安局启动实施服务民生服务企业“双十条”措施。
其中，创新企业引进人才落户政策；实行引进人才“租房落户”政策；对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口；拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业；对在本市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁（含）以下。
南京、东莞等城市则通过加大住房补贴力度吸引高层次人才。1月7日，南京市政府发布的《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》提出，高层次人才在南京买首套房不再受户籍限制，且公积金最多可贷120万元，高校毕业生租房补贴年限可延长至5年。1月份，东莞安居工程拟扩容，称特级人才买房最高补250万元。
《瞭望》新闻周刊记者梳理各城市近期放宽人才落户购房政策发现，租房落户成为各地政策首选，“租购并举”得到了加快落地。例如：
天津加快租房落户，提出须符合人才、学历要求，同时社保1年、连续居住半年以上且无房产者；
郑州规定社保满2年即可；扬州规定稳定就业，社保满5年；
济南规定市五区以外具备稳定住所（含租赁），社保2年；
杭州规定本科或45周岁以下中级技术职称或35周岁以下大专紧缺专业，居住一年，社保一年；
福州规定高校毕业生3年内与福州用人单位签订劳动合同即可；
成都规定居住满3年，社保满3年；
武汉规定毕业3年内，本科学历在武汉创业就业可直接落户。
综合施策长效调控机制
采访中，业界专家向《瞭望》新闻周刊记者表示，此次多个城市推出的引进人才“租房落户”政策，是为了进一步落实党中央、国务院全面深化户籍制度改革，推动非户籍人口在城市落户的惠民利民政策。“租房落户”政策效应更多体现在方便人才流动上，是实实在在的招才之举，并且符合主管部门的调控要求，不宜解读为限购全面放松，房价暴涨的前奏。
武汉市2017年提出打造“百万大学生留汉创业就业工程”，通过“走进去”、“走下去”、“留下来”、“干起来”四项具体举措，围绕建设大学之城、青年之城、梦想之城、创新之城，大力发展“菁英经济”，确保5年留下100万大学生。武汉在全国率先推出最优落户、收入、居住三项政策后，吸引了一大批高学历大学毕业生在汉落户，尤其是推出大型校园巡回招聘、高薪优岗诚意留人，让大学生留汉提速。据武汉市相关政府部门统计，截至2017年12月15日，当年大学毕业生留汉就业创业已达28.29万人，是2016年的近2倍；大学毕业生在汉新落户13.2万人，是2016年的近6倍。
武汉市引进人才的政策和成效受到了其他省会城市普遍关注和效仿，并纷纷制定引进人才的目标。例如，1月4日，南京市发布的《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》中，明确要调整优化落户政策，研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，凭毕业证书办理落户手续。南京将持续推进“创业南京”英才计划，实施青年大学生“宁聚计划”，每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业，实行一条龙服务，积极落实就业创业扶持政策。
中原地产首席分析师张大伟表示，近期，落户宽松，购房首套不限购，提供购房补贴是大部分二、三线城市发布的主要吸引人才政策。目前看，一线城市限购严格，房价居高不下，使得很多人才难以落地。在这种情况下，二、三线城市的房价相对较低，若放松购房条件，再有购房补贴，显然更能吸引人才流入。
楼市长效机制加快推进
在各地放松人才落户限购政策的同时，“房住不炒”、“租购并举”、“多主体供应、多渠道保障”等长效机制的建立正在层层推进、加紧落实当中。
例如，长三角一些城市对租赁房源占比做出了硬性规定。杭州市规定新建商品房小区中15%的房源用于租赁。南京市住房保障和房产局局长郭宏定告诉《瞭望》新闻周刊记者，未来五年人才安居住房筹集总量约1000万平方米，2018年建设的各类人才住房将超过200万平方米，“租赁住房的建设加大力度，今年南京市第一次挂的5块地全部是租赁住房供地，今年租赁住房的供地会占新供地的30%左右。我们还加大了共有产权房的建设。2018年要在原来的基础上进行调整和完善，今年共有产权房100万平方米的筹集计划和任务。”
房地产开发企业也开始大规模投入租赁房源建设和收集，碧桂园日前正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，计划在3年内建设100万套长租公寓。海航与建行海南分行签订协议，未来5年计划建设20万间长租房。
1月15日，国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，集体土地建设租赁房试点已经在多地展开。
创新分类调控新措施
1998年以来，我国房地产市场呈现周期性潮起潮落，房价也跟随出现“脉冲式”上扬，热点城市“平稳一年、暴涨一年、冰冻一年”几乎成了一种规律。采访中，相关专家向《瞭望》新闻周刊记者表示，只有落实好“分类调控”、“房住不炒”、“精准施策”等要求，才有望打破周期涨跌规律，进入平稳健康发展的良性循环。
在他们看来，房地产是我国现阶段重要的枢纽产业和先导产业，联结上下游几十个产业和大量从业者，住宅商业地价长期补贴工业用地，可谓贡献巨大、地位重要。但是住房又关系到每一个人，极易形成舆论热点。
特别是我国正处于城市化快速发展阶段，近年来一线和少数热点二线城市房价快速上涨，而一个时期以来，楼市调控政策往往寄希望于短期内给市场降温，加上一些城市不顾实际条件搞“一刀切”，政策层层加码，导致“一放就乱、一收就死”的被动局面。
专家认为，一些二线城市传统产业比重大，创新经济不足，需要大力引进创新人才，而限制落户限制购房的政策恰恰阻挡了高层次创新人才的进入。“特别是有些三、四线城市，也对人才进入设置各种门槛，比如要求非当地居民能提供3年及以上社保和缴税证明的才能落户和购房。”
“我国房地产去库存政策取得了巨大的成功，商品房销售量连续3年增长，2017年达到了17.5亿平方米，创出新高。”中指院华东区陈晟向本刊记者表示，在“房住不炒”、“租购并举”等各项政策作用下，房地产市场进入平稳发展阶段。
因此，他建议，各地在下一阶段的楼市调控中切记不能再走“一哄而上又一哄而下”的老路，不能因为市场出现低谷就在首付成数、贷款利率、购买资格等方面全面放松，那样极易形成价格暴涨预期，巨大的套利空间吸引游资进入扰乱市场。
专家最后强调，应该按照去年底中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议提出的“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”，“库存仍然较多的部分三、四线城市和县城要继续做好去库存工作”等要求，搭建起房地产市场健康发展的“四梁八柱”，推进市场平稳发展，引导市场机制发挥更好的调节作用。
