限售！限商！租购同权！……240余道调控令下的新楼市

2018-01-26 14:48:56 来源：网络

【编者按】跌宕的2017年，楼市涌现出诸多新变化，正是这些变化，指出了楼市的新方向。

2017年，可谓是中国房地产历史上浓墨重彩的一年。

2016年楼市经历爆发式增长后，2017年楼市开始持续收紧。在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下，由北京牵头，全国超百城发布240余次楼市调控政策，除了常规的“限购限贷限价”，还首次推出了“限售、限商、租购并举、租购同权、共有产权房”等多重变革性政策进行调控，大有调控不达目标不收兵之意。

面对这些楼市新变化，2018年楼市将何去何从？我们不妨从2017年楼市点滴看出端倪。

变革第一重奏：限购限贷升级外地人买房梦落空

2017年3月17日，全国楼市打响年度调控第一枪，北京率先发布楼市新政，广州、杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、宁波、厦门、海南等50余座城市相继升级限购限贷限价政策。

限购方面，一线城市大多从原来的3年社保年限涨至5年，二三线城市重启限购，不少外地人的买房梦想随之落空，满足要求的购房者也受政策影响而暂时延迟购买，短期内有效抑制投机性购买需求。

限贷方面，原本已有一套房产再买一套可以贷款6成，现在二套贷款只能贷5成甚至更低，首付贷消费贷等产品也受到严重打击，很大程度上切断炒房者的资金链，增加炒房者炒房成本。

限价方面，与以往的政府指导价不一样，此次限价犹如一道死命令，全国多城出现楼盘成交价高于限价不给予网签的情况。

限购限贷限价升级仅仅作为2017年楼市调控第一枪，更多变革性政策踵接而至。

变革第二重奏：限售限商史上最严严堵短线炒房需求

随着限购限贷政策影响不断发酵，限售限商政策如约而至，全国50城相继出台针对新购住房或商业单位的限售政策，新购住房需取得房产证满2-10年后方可再次出售。

上图来源：广州房产

“限售令”人为地增加投资投机者持有房产的时间，严厉打击短线炒房且快进快出的投资者，让民众高涨的投资热情逐渐回归理性，平复楼市供需，从而强制性地为房地产市场降温。

比如就广州而言，新政前购买的房产，房产升值，有人接盘，即可转卖给下一任业主，但新政一出，想卖就卖基本成了天方夜谭，需等收楼后，办理不动产权证，证满2年或3年才能再次转卖。这就意味着，投资房产短期内无法变现全砸手上了。

限商方面，北京、广州首次提出并执行，从规划、销售、购房资格（对象）、信贷层面精准限制商服类产品，最小规划单位的面积需不小于 500平或300平。原本市场上的小面积商住房几乎不会再有，动辄500平、300平的面积，根本不可能买来居住，只能用作办公。一时之间，市场上的商住房从“香饽饽”变成“烫手山芋”。

然而，此次楼市调控显然是一场持久战，各项调控举措远不止于此……

变革第三重奏：租购并举、租购同权、共有产权房相继出世

在“房住不炒”和“楼市调控不达目标不收兵”的基调之下，全国超50城发布租赁新政，提出“租购并举”，在卖地上也开启“只租不售”模式，多地租赁用地现已入市。目前我国租赁人口预计约为2亿人，租赁市场规模已超万亿元。

同时为了解决租赁房源不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，2017年7月，九部委联合发文选择广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。具体要求主要有：上线国有租赁平台、多渠道增加新建租赁住房供应、加大对住房租赁企业的金融支持力度等，让租房在“住有所居”中成为新常态。

租购并举意在让“购的一端退烧降温”、让“租的一端迎来新契机”，强调健全租赁市场，并非为了打压人们正常的购房需求，主要是为了消除对住房租赁消费的制度性歧视，同时借此补齐租赁市场发展滞后的短板。

随着租购并举呼声不断高涨，广州率先提出“租购同权”，新政提及租房也能落户、承租人子女也能就近入学、房屋出租税收减免等新现象。租购同权作为租购并举的升级版，意在减少社会资源与房产挂钩。过去父母为了让子女入读名校，争先抢购名校学区房，不断推高学区房价；租购同权让承租人子女享受就近入学的权益，正是暗中削弱这种过高的房产附加值。

就广州而言，中心区带学区商品住宅价格基本在4万/平以上，近郊区域学区房价也要约2.8万/平，按照2016年广州人均月薪仅7409元，仍有一大批人没能力购买房产让子女入读。如果不是追求入读名校，租购同权完全可以实现其子女“有书读、有学校上”，有效减轻有子女家庭的购房需求。