在一线城市高房价、高生活成本的今天，新一线城市的崛起已是不争的事实，他们正在成为城市外来人口心目中就业、生活的好地方……

租房需求飘红，政策也来助力

上涨43%！对比2016年，在刚刚过去的2017年，成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市租房需求全线飘红，涨幅超过多数一线城市。

由58集团房产数据研究院提供的租房数据还显示，在2017年全国“APP端租房需求”中，新一线城市租房需求量占全国需求量的20%，高于一线城市（一线城市 2017 年租房需求量占全国总需求量的13%）7个百分点。其中，杭州租房需求量同比增长率高达76%，东莞涨幅75%，重庆上涨59%。

安居客房产研究院首席分析师张波分析指出，新一线城市的外来人口净流入快速增长，是导致这些城市租房需求升温的主因。从58集团房产数据研究院的数据来看，新一线城市租房需求量已经连续5年增长，杭州、武汉、长沙、成都等新一线城市吸引越来越多的年轻人的目光。

值得一提的是，新一线城市日趋成为“95后”就业首选。

据腾讯教育-麦可思的大学毕业生求职意向调查研究显示，总体来看，2018届毕业生就业首选新一线城市（成都、杭州、南京、武汉、天津、西安、重庆、青岛等15个城市）比例达到37%，高出首选传统一线城市（北京、上海、广州、深圳共计占比31%）6个百分点。

同时，不同学历毕业生对首选就业地期待存在差异。具体来看，本科及大专学历的毕业生首选北上广深就业的比例，比选择新一线城市比例（本科：39%，大专：34%）分别低11个、9个百分点。而硕士及以上学历毕业生中，44%仍将资源更为丰富的北上广深作为首选就业地，比选择新一线城市比例（37%）高出7个百分点。

如果对同等学历下不同性别2018届大学毕业生首选就业地进行分析则又可以发现，新一线城市对男生的吸引力明显高于女生。譬如，硕士及以上学历的男生中，41%就业首选新一线城市，比同等学力女生该比例（31%）高10个百分点；本科学历的男生中，40%就业首选新一线城市，比同等学力女生该比例（37%）高3个百分点；大专学历的男生中，36%就业首选新一线城市，比同等学力女生该比例（32%）高4个百分点。

而毕业生由于经济水平有限，更多只能选择租房，以解决就业后的居住问题，他们的涌入，成了新一线城市需求大军中的一个重要角色。

对此，新一线城市的管理者也心知肚明，一个佐证是，多个新一线城市都推出了租房落户、人才政策、租房优惠等政策，意在为租房人群营造良好的租房环境。例如，武汉落实“留住百万大学生”计划，五年内让20万大学生住进人才公寓，并提供租房优惠；长沙实行高校毕业生“零门槛”落户，并提供租房和生活补贴，等等。

“相比一线城市，这些新一线城市无疑更有活力。”张波言道。并且，新一线城市净流入人口不断增加和租房需求不断增长呈同向变动关系，这预示着“新一线城市的人口增长和租房需求量还将持续增长”。

房租节节高，只是后劲趋缓

需求上涨及政策推动，都会对房屋租金的涨落产生影响。在二者的双重作用下，2017年全年新一线城市人均月租金总体呈上涨趋势。

58集团2017租赁蓝皮书数据显示，成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%，达到1008元，为涨幅最高的新一线城市。杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅在5%-10%之间。

从绝对值来看，杭州的月租金已超过一线城市广州。综合2017年全年数据，杭州人均月租金达到1550元，特别是在2017年前三季度，人均月租金有明显上涨。但从2017年第四季度开始，呈现下降趋势。这和杭州的租赁政策出台及租赁平台建设有着直接关系。

作为首批租赁试点城市之一的杭州，在2017年8月底就正式出台租赁19条（即杭州租赁政策试点方案），而后建立了住房租赁平台，把国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。两个月后在市区核心板块——城东新城推出首宗纯租赁宅地，由市属国企城东新城城建集团竞得。

同时，杭州积极探索存量房、村级留用地用于租赁供应，鼓励成套房按间出租，给予租赁运营方税收及金融支持，设置奖励专项基金扶持优秀租赁企业；并且鼓励租房，实行就近入学，居住证“租购同分”、公积金按月付房租等租赁政策。

此外，杭州住保房管局还联合阿里巴巴研发全国首个智能租赁平台，泊寓、群岛等16家租赁企业入驻。

资料显示，该平台将会充分利用阿里巴巴技术体系，包括实人认证、全方位核验、一站式服务、评价、信用体系、网上支付、多通道在线签约，实现一站式办理租赁证备案、居住证、提取公积金等业务，并为异地租赁提供双方移动签约和电子签证服务，最终提升交易的便捷和安全性，透明化管理也将督促租赁企业不断提升服务管理水平。

而新一线城市房价上涨和租金增加比例的差异也在逐步缩小。

仍以杭州为例，2017年杭州市区的流动人口超过500万，巨大的人口流入带来巨大的租房需求，杭州2017年平均月租金同比上涨了6.55%。从统计局公布的2017年10月杭州二手房价格指数来看，同比也增长了6.9个百分点，房价的同比增长速度已经明显放缓，房价租金比也不断向合理区间靠近。

张波指出，翻看历史数据，新一线城市在2012-2016年间的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。随着近几年租房人群对品质生活的追求持续推动中高端租赁市场的发展，2018年新一线城市的租金有望保持稳中有升。

拒绝“佛系”，租赁市场规模直指万亿级

在2017年，新一线城市纷纷从实际租赁供地数量来规范未来的土地供应。比方说，杭州、厦门都明确未来住房租赁用地供应占比三成，成都提出到2021年租赁住房保有量达151万套，等等。

张波预计，2018年新一线城市的租赁土地供应会优先保证。从租赁人口的聚集密度和租赁需求集中地来看，政府在租赁土地的供应上会优先选择产业园区周边、新城新镇以及部分核心地区。

同时值得注意的是，当三成供应成为标配后，通过租赁保障居住权，未来将不仅仅是口号，而是实实在在会在国内形成一种现实，伴随着租赁相关政策法规的完善，“租者享其权”也不会只是梦想。

此外，新一线城市还在试水人才用地。“各城市之间的‘人才大战’在去年年末相继打响。”克而瑞研究中心吴嘉茗继而表示，例如，武汉首宗大学生公寓地块于2017年12月成交，未来定向为留在武汉工作、创业的大学生服务；南京27日成交首宗租赁地块，未来将打造租赁公寓，并纳入人才安居计划；南昌也成交了首宗租售并举地块，且只能定向销售给指定人才。

与土地供应积极因素相应的，是大型房产企业于2017年积极在新一线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截止2017年12月15日，全国10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）达149宗，自持体量约514万平方米。其中，杭州达到了51宗之多，天津有29宗。张波进一步指出，“房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。”

根据《中国流动人口发展报告》、东方证券研究所的数据推断，张波料，2020年新一线城市租赁市场规模近5000亿元，2030年这一数据则达11000多亿元，与此同时，所占比重也将与一线城市趋同，从23%升至27%。