房价调控重蹈覆辙是导致政策周期不断变化的根本，2004年、2008年、2012年、2014年都是楼市政策逆转的转折点。上轮自2015年到2016年、2017年逐渐收尾，2018年小幅度延续，就是因为2014年一季度到2016年上半年的疯狂去库存政策与降供应及土地市场火爆、货币超发等，结果就是房地产市场迎来一次大爆发。事实摆在眼前，实体经济与股市的变化及地方财政吃紧，让调控在最关键时刻手软，下轮能够坚持到什么时间，就看地方能够坚持多久了。

按照当前的抑制需求侧与供应侧增加缓慢、土地供应结构的变化及土地供应负增长、地价上涨、调控18个月调整期、货币供应与实体经济变化、股市变化等因素看，房价上涨的动力正在积聚等待着爆发。预计下轮房价暴涨更高可能性不断上升，时间节点有可能是2018年下半年或者2019年开始到2020年。供应端的供应结构变化与城市群、高铁群、地铁群及人口的增长、户籍制度的放开，一定程度上对房价上涨推波助澜。

楼市调控变天的背后逻辑与真相就是实体经济发生巨变与房地产收入下降过快及商品房库存迅速增高、人才抢夺大混战的恶果。之前的楼市调控严重影响到地方收入与还债计划，形成拖累地方经济增长的罪魁祸首。目前限购、限价政策的取消或变相突破，实质上是减少限购、限贷、限价、限签、限售、限商政策对房地产市场形成的冲击力，缓解地方财政压力与防止金融、债务风险爆发，同时防止人才流失。

房地产调控政策的目标优先序：1.关键目标：稳增长（稳定经济增长、稳定就业、稳定物价、稳定社会）、防风险（经济下滑、金融、债务、通货膨胀、通缩）。2.默认目标：土地制度的稳定、供地制度的有效运转、保证财政收入、保证税收收入、保证城市基础设施有效推进。3.首要目标：降杠杆，挤泡沫，尽可能降低金融、债务风险。4.次要目标：控制房价涨幅，即房价不要过快上涨，防止大起大落，防止暴涨暴跌的崩盘。

房价屡调屡涨、屡涨屡调，越限购，越疯抢，这是属于一种震荡上涨“房价之谜”。

老谢最大的心得体会是调控终极目标，不是降房价，是服务经济，政策决定房地产经济周期。最直接的证明是过去二十年中国楼市调控的逻辑遵循着：稳增长、防风险-坏时救、好时压-供需两分、人地分离-抑需求、减供应-重调控、轻市场-政策决定资源配置。这就是所谓的中国楼市调控真相，房价一调一控的思想，根源于中国的非市场化经济体制与二权一制的土地制度及土地供应、金融供应、资金价格垄断，与户籍二元制的制度。

按照货币政策变化看，基准贷款利率和存准率走势，说明中国经济好时，则紧，不好时，则松。货币之水，基本上流向几个行业。其一是房地产业。其二是金融产业。其三是基础设施产业。其四是制造业。其五是地方国企与央企。毫无疑问，房地产是防止通货膨胀的最好容器。过去15年间，中国货币政策的主基调是稳健，但实际上，经历了从紧缩到宽松，再紧缩，如今为中性的变化。实际上目前已经有趋紧势头，从利率上来看，中国贷款利率是非常低。

按照货币供应变化看，M2增长趋势与经济增速有一定的关系，增速与增量都会影响到经济的增长，通过流向的产业表现出来。多数时间里，M2都是衡量货币增长的主要指标。该指标增速也出现过较大的变化，从金融危机前的稳定，到危机时的爆发式增长，到如今的增速逐步放缓。但增量的增长却不断扩大，从2002年的不足20万亿，目前已经超过160万亿人民币，是GDP的两倍。

按照GDP与M2比例变化看，M2增速不断的超过GDP增长率。一旦停止或者是下降，经济增速则会下降或者是处于滞胀的现象。而当货币供应提速时，经济增长则会立竿见影的往上。GDP总量从2002年的11.9万亿增加到2017年的82.7万亿，稳居世界第二。GDP增速在此期间，也出现了较大变化，从危机前的10%以上增速，逐步回落到目前的7%左右，调整经济机构和提升经济增长质量成为未来主要方向。

按照人民币汇率变化看，体制发生了深刻变化。2005年7月21日，人民币对美元升值2%，并开始有管理的市场化波动，期间多次扩大波动幅度，目前单日波动幅度已经提升至2%，央行现在已经基本退出市场干预。同时，受益于中国出口的增长，中国外汇储备在2002-2014年大幅增加，一度接近4万亿美元，此后出现下滑，但目前仍超过3万亿，是世界第一大外汇储备国。庞大外汇储备是中国汇率和经济稳定的重要基石，但如何管理，也给中国经济带来的巨大挑战。

按照房价变化看，上涨的动力不断增强。对于普通老百姓来说，过去的15年，除了收入增长和生活水平改善，另一个最大的感受可能是房价变化。房价的大幅增长，极大的改变了中国经济和很多老百姓的生活。不过，也支撑着中国经济向上与推进城镇化及加速财富增长，房地产业已经创造了无数的财富。对于普通人来讲，房价的上涨最大的感受就是货币贬值，人民币贬值，因为买房越来越贵了，地价与税费占到三分之一以上。

按照股市变化看，股市的不好或者好，对房地产不会有太大的冲击。相反，房地产会吸引股市的资金。中国股市在过去15年也取得了巨大成绩，市值从2002年底的2.5万亿，增加到2017年底的33万亿。衡量沪深两市蓝筹股的沪深300指数，从2002年底的1103多点增长到4056点（截止2018年3月16日），增幅超过2.67倍。但中国股市给多数股民带来的收益并不明显，其在中国金融体系中扮演的角色，仍远不如银行。相信中国股市仍有巨大发展空间。