“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。

一、三大因素助推长租公寓发展

1、政策利好

从2015年国家开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，中央提出“房子是用来住的”，2017年各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。九部委发文在广州等12个城市试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多城出台发展租赁政策。

资料来源：中商产业研究院整理

2、市场广阔

流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。

根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。

2015-2025年租赁市场统计及预测

数据来源：中商产业研究院

未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。

我国目前品牌公寓的数量占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间。

3、资本布局长租公寓

长租公寓行业迎来“风口期”，标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来，具有“国家队”身份的国企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已经成为长租公寓行业的主力军。

以2014年、2015年为公寓融资高峰期，且单轮融资金额大，以千万量级居多，并出现亿级单轮投资。长租公寓成为资本市场的“香饽饽”。

资料来源：中商产业研究院整理

从2012年招商地产进入长租公寓市场以来，近几年开发商们开始了长租公寓的“抢滩”。当前top30的房企已有三分之一分食长租公寓蛋糕。

资料来源：中商产业研究院整理

此外，金融和互联网巨头纷纷加入战局。支付宝正式推出信用租房模式;中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作协议;京东成为北京住房租赁市场支持平台合作方;建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品……自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加速租赁市场发展变革。

二、两大发展难题

1、狂烧钱 盈利者寥寥

华菁证券近期的一份报告指出，我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态，原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低；另一方面，在全球主要发达经济体利率趋于0甚至负的情况下，我国市场利率仍然长期在4%以上的水平，企业融资成本较高。过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

据该机构统计，55%的拿房成本占比和65%的入住率是盈利的临界点。这意味着长租公寓并不是一个盈利空间很丰厚的行业。

据悉，目前独立运营的长租公寓品牌中，能够实现盈利者寥寥，大部分运营商尚处于烧钱扩张阶段。

华菁证券指出，长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向：拥抱资本做自持，通过物业的增值获益；将租赁业务作为入口，通过产业链业务获取超额利润。

该机构预测，到2027年，品牌公寓占整个租赁市场的比重达到10%，整体管理规模预计为1060万间，估值有望达到约4.2万亿；龙头公司管理规模约为100万间，对应估值3800亿。

2、行业竞争加剧 多家长租公寓阵亡

伴随长租公寓的“混战”越发激烈，洗牌和重组不可避免。或因经营管理不善，或因扩张房源资金需求，或因巨大的消防事故，五家长租公寓企业/品牌在2017年阵亡，成为行业蓬勃起势期的一段历史。

长租公寓这个新兴行业亟需规范，其健康、有序发展需要相关部门明确监管职能及相关改建标准，只有制度与规范的完善才能使其得以长远发展。另一方面尽快实现盈利才能有效的保证自身更具竞争力。当前长租公寓还处在“烧钱”阶段，收益则主要依靠租金差价+运营/增值服务费，需尽快实现盈利、控制成本，寻找保障利润与品质的平衡点，也需要各个运营商们积极探索更好的盈利模式，提供更多元化的产品，通过社区生态圈提高客户粘性，通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势。

资料来源：中商产业研究院整理

三．未来发展助力

总体来看，长租公寓市场在政策支持、资本追捧、消费升级等因素的影响下发展向好，长租公寓+互联网，长租公寓+金融，长租公寓+生活服务……等创新模式将不断涌现，在实现规范化、标准化的基础上向精细化发展演进，将出现有影响力的一体化解决方案、一站式服务平台。在国内市场信息技术和智能化水平是获取竞争优势和走到最后的第一个核心能力。

未来增长速度将有所下降但仍维持较高水平，长租公寓将更加关注运营及外延。由于市场规模极大，短期内将不会出现寡头，市场集中度将在很长时间内维持较低水平。与资本结合进行兼并收购与整合的能力是获取竞争优势和走到最后的第二个核心能力。在互联网和资本的助力下长租公寓未来发展前景可期。