日前，位于成都城南天府一街附近的一处88.53平米的清水住房，通过网上司法拍卖，在历经141次竞价后，以惊人的2.71万/平米的均价成交！

 

 

▲日前成交的成都一处网上司法拍卖住宅

 

最近一段时间以来，在楼市调控的大背景下，司法拍卖房因为不限购、新房房源少、二手房价格高等原因，越来越频繁地走进大众的视野。那么，成都便宜的法拍房是否真的值得下手？参与司法拍卖需要什么样的门槛？相比新房二手房，这种房屋有哪些“雷点”需要规避和注意？

 

司法拍卖房

 

 

简称法拍房，在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下，目前，全国多地法院陆续开通了网上司法拍卖。房子、车子以及各种因涉案被查封并进入强制执行的财物，全部公开拍卖。司法拍卖的房产，最吸引人的当然是远低于市场价的价格，不过随着近年来关注人群不断增多，这一曾经专业人员涉及的领域越来越被普通大众所接受和参与。

 

9月21日~22日，在淘宝的拍卖平台，记者看到，一处位于成都高新区的88.53平米的法院拍卖房引来超过6万人次的围观。据德阳中级人民法院的竞买公告显示，该涉案房产，从2015年11月起欠物管费每月168.21元，此次拍卖，设定起拍价71万元，保证金4万元，加价幅度为0.5万元，从9月21日10点开始接受网上竞价，为期1天，结果，在211人报名参与网上拍卖、历经140次加价之后，该房产以240.5万的价格成交，按照88.53平米的建筑面积计算，每平米单价达到了2.71万元！

 

 

 

▲网上司法拍卖房叫价记录

 

2.71万元/平米的单价，这样一个放在城南也属于高位的价格，换来一套房龄近10年的二手房，这令不少首次围观法院拍卖的小伙伴们惊叹不已：竞拍人究竟是咋想的呢，法院拍卖房也能炒这么高？

 

 

▲位于高新区天府一街的一处司法拍卖房

 

成都商报记者了解到，此次拍卖涉及的小区，位于高新区天府一街附近，2009年首批房源建成交房，距离在建的地铁5号线仅数百米，同时紧邻大源中央公园，正读益州小学，应该说，不论是小区品质还是公园、学校及商业配套和生活舒适度，在城南属于不错的置业选择。

 

▲屋内情况

 

不过，从学区房概念来说，该小区并不具备如南苑、人居锦城世家等能正读泡小这样的“品牌学区房”，后两者目前二手房价格已攀升至近3万元/平米的水平。与此同时，记者也查询了该小区最近成交记录，发现其正常的二手房交易价格在2万元/平米左右！

 

真相原来是在户型上面！成都商报记者调查发现，参与此次法院拍卖的二手房源，尽管建筑面积不到90米，但却有多个赠送空间，其中一处房间还有挑高设计，整个赠送空间计算在内总面积达到近150平米！于是，见证奇迹的时间到了：240.5÷150=1.6万元/平米！

 

 

瞬间，是不是感觉捡了个宝？

 

不要太鸡冻，现在开始才进入正题：法院拍卖房，其实“雷区”并不少，而且相比新房和二手房交易，其个中“艰险”可能没你想像的那么“撇脱”，捡相因还是需要技术和胆量的！

 

首先，简单介绍一下房产司法拍卖的流程，主要是按照以下几步走：

 

 

1、公示：法院放出具体房源信息，请注意询问是否限购。记者了解到，在成都，法院拍卖房一般不限购，但类似银行、国资委等来源的拍卖房依旧限购。

 

2、看房：法院一般会约定一个具体时间，由工作人员统一带领前往现场看房，请务必留意有无租客、有无物管费水电费滞纳金等。以上述拍卖房为例，拍卖之初，法院告示中就明确指出，该房屋自2015年11月起就欠物管费168元/月。照此计算，在拍卖费用之外，还需要额外支付近4000元的物管费！

 

3、报名：准备资金，提交押金报名，通常押金为拍卖底价的10-20%，最终以法院规定的金额为准，一般需要提前1~2天完成缴纳。但请注意，如果只有你一个人参与竞拍，只要高于起拍价，都认作成交。一旦拍下又想反悔，押金是无法退还的！

 

4、竞拍：以淘宝司法拍卖网为例，一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。

 

5、付款：一般来说，司法拍卖后，需要在规定时间内向法院支付全款。而这也是不少想参与司法拍卖的普通市民最为忌惮的一点。不过，记者了解到，目前不少银行与拍卖平台进行合作可以进行相关贷款业务。不过由于时间有限，申请贷款的手续，最好在拍卖前着手操办。

 

6、解封：付清尾款并拿到法院签署的《拍卖成交确认书》后，联系办案法官拿到相关材料后，要求法院解封房产，然后就可以拿出房屋钥匙了。

 

7、解押：跑房管局解除抵押，这样房子就会显示无查封、无抵押，如果此前房产已经被抵押过，还涉及两次抵押注销，这些都是需要自己办理的。

 

8、过户：房屋彻底清白以后，就拿上法院的材料和房屋清白证明，单方面提出过户申请，之后还需要登报公示，最后在房管局缴纳过户所需要的税费，然后才能拿到不动产证。

 

相比新房、二手房正常买卖流程，司法拍卖房除了交易过程和过户流程繁琐之外，还有一些雷区让普通市民敬而远之。发哥现在整理了其中一些注意事项供你参考，不过还是一句话，入市须谨慎、买司法拍卖房有风险！

 

问题1：限购

 

很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！

 

解决办法：务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。

 

问题2：贷款

 

一般来说，在拍下房子后，要在几天之内付清余款，这也是很多人对于全款买司法拍卖房所忌惮的一点。不过，现在很多拍卖平台均提供有贷款业务。不过，一般贷款额度一般都在成交价的60%~70%，同时还要收取2%~3%不等的担保费。

 

问题3：税费

 

这个需要购买司法拍卖房的小伙伴们倍加注意：司法拍卖的行规是，凡是涉及到买卖双方的各项税费，均由竟得者支付！因此，房屋是否满2年免征增值税、出让方的房屋是否是满5年唯一住房可以免征个税，房屋是否二次抵押需要两次过户……这些都可能涉及一大笔税费，需要你在参加拍卖之前就应该掌握清楚！

 

 

▲成都司法房交易税费表

 

以1套100万左右的住宅为例，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一住房，税费差额可以达到8万多。此外，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！还有一种情况也很普遍——如果房子在上一次交易时还没出证，就可能涉及过户要交两次税（必须先完成上一手交易流程，再过户）。所以，拍卖前要此法院拍卖公告仔细研究，全方位考察。

 

问题4：户口

 

如果原业主的户口挂靠在房产名下，司法拍卖得来的新业主如果想把户口迁入也受到影响。更重要的是，如果是学位房，此前学位已被原业主占用，买了也是白搭，需要等上好几年。所以，在成功拍到房子，拿到房产证之后，需要到公安部门申请将原业主的户口“空挂”（原业主户口仍在，但不影响新业主正常迁入）。至于学位问题，前期很难判断其学区名额是否被使用，所以冲着学区房去拍卖风险较大。

 

问题5：租户

 

根据我国法律规定，如果在拍卖前，房屋带有租约，有租客居住，则该租约继续有效。新业主也必须等租约到期才能收回房子。所以，还是要仔细阅读“竞买公告”，并且在看去看房屋情况时也应该了解清楚，包括租约时间、租金情况等。

 

问题6：债主

 

买司法拍卖房，最怕的就是原房主的债主逼上门来讨债！对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。不过，如果原房东将该房产进行了民间借贷和抵押，并且未在房管局登记，就会存在民间纠纷的情况。根据法律规定，这类债主不能干预不动产的买卖。如果在拍卖后，原债主对新业主进行骚扰，可以报警解决。