新安热线摘  当前，保障性住房已成为民间资本“吃不下的蛋糕”。业内专家指出，只有在建立公开化、市场化标准和体系的基础上，多出台一些土地、融资及税收鼓励性政策，方可使民间资本顺利进入保障性住房领域。

　　日前， 国内首只由民间资本发起、规模达100亿元的建银精瑞公共租赁房建设投资基金(下称“建银精瑞基金”)，在坚持1年多的时间后，因难以取得新进展，而正式对外宣告暂停运营。由此，针对民间资本参建和运营保障性住房的相关问题与障碍再成焦点。

　　在日前由北京万喜基准建筑文化中心主办、《中国建设报·中国住房》协办的“2012中国保障性住房建设创新与发展论坛”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹就指出，引进民间资本参与保障性住房建设的关键在于政府的补贴能不能到位。“如果政府的补贴难以达到企业投资的合理利润率，就很难吸引民间投资。”

　　进退维谷

　　住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新在“十八大”期间表示，2013年保障性安居工程计划开工数量正在研究当中，有可能在600万套左右。

　　由2011年的1000万套到2012年的700万套，再到明年的600万套，对于保障性住房建设数量逐年递减现象，一些业内人士分析认为，这不排除与保障性住房建设的资金压力大密切相关。

　　在解决保障性住房建设资金问题上，秦虹在上述论坛上进一步详细介绍称，整个保障性住房体系中，廉租房和公共租赁房这两类非产权式保障性住房目前面临的资金压力最大。“而解决这一难题，现在已经有5个渠道，即中央财政拨款、地方预算安排、土地出让金净收益的10%、公积金增值收益部分，以及中央代地方政府发债。”

　　但对地方政府而言，宏观调控持续从严，致使土地出让金锐减，明年在新增600万套保障性住房指标下，地方所背负的资金压力依然不小。

　　正是基于保障性住房建设资金缺口大的背景，国家才对民间资本参与保障性住房建设给出了一些政策支持和优惠。一位业内专家对记者表示，目前我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变，因此相较其他投资领域，民间资本依旧高度关注房地产。国内地产基金正处蓬勃发展时期，所以以建银精瑞基金为代表的民间资本才开始涉足保障性住房领域。

　　记者从另外一位资深基金运作者处了解到，其实在之前保障性住房建设资金渠道比较单一时，以“建银精瑞基金”为代表的民间资本，对投资建设保障性住房收益其实充满了期待与信心。但目前来看，民间资本能拿到的预期收益和回报率与预期大打折扣。“由此，民间资本继续投资保障性住房的可能性并没有因为政策的出台而变大，这就是民间资本投资保障性住房所面临的尴尬。”

　　风险制约

　　相关统计数字显示，2012年中央财政已下达保障性住房补助资金2330亿元，比2011年全年实际下达数增加617亿元。

　　而与上述数字相对应的是，仅仅是前9个月，全国保障性安居工程支出就同比增长了34.1%。如此看来，仅靠中央财政投资和地方政府投资远远不够。

　　对此，重庆大学建设管理与房地产学院马智利教授在上述论坛上表示，解决保障性住房资金难题还需要在制度设计上多做努力，尽量做到详细、全面、科学、合理。在政策上必须更多地鼓励民间资本大规模进入保障性住房建设。“但同时值得注意的是，保障性住房项目盈利不确定、政策保障不明、管理经营模糊，是影响民间资本大规模进入保障性住房建设领域的3大障碍，应尽早解决。”

　　秦虹也表示，随着我国城镇化进程的加快，今后在保障性住房建设的过程中，各个方面机制的建立健全及精细化管理是关键。要通过民间资金投入和持有来经营租赁式保障性住房，最主要的还是要看政府能否真正控制由于租金限制或变动、准入控制、选址配套不当等造成空置的风险，还要看政府的补贴能否达到企业投资的一个合理利润率。

　　众所周知，无论是对于政府还是开发企业，建设保障性住房，最关键的还是离不开房地产开发的最基本的两个核心要素“土地”和“资金”的制约。

　　在上述业内专家看来，同样的道理，民间资本参与保障性住房建设的首要关键其实并不在于资金的问题，而在于土地问题。“参与保障性住房建设的民间资本的盈利空间多少，其实也在于地方政府在不在土地问题上让利。”