新安热线摘  世界各国保障性住房建设的融资模式

　　美国

　　采用间接补贴或信用方式支持以信贷市场为主的融资模式。一是政府财政创新补贴方式，通过为开发商提供优惠贷款、1%低利率贷款以及担保支持等政策，支持公共住房项目建设。二是先后成立联邦住宅管理局(FHA)、退伍军人管理局(VA)，分别为低收入家庭、退伍军人及其家属的住房抵押贷款提供保险，支持金融机构发展住房抵押贷款。三是设立联邦家庭贷款银行使用政府债券融资，为中低收入家庭提供低息贷款。目前，美国有80%的金融机构是该体系的成员。四是专门成立房利美、珍尼美、房地美三家政府色彩的机构，对抵押贷款支持证券提供担保，增强存量贷款的流动性。五是鼓励创新市场化融资方式，20世纪70年代以来先后采取“辛迪加”和房地产投资信托(REITs)方式，吸引社会资本参与保障房建设。目前美国约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元。

　　英国

　　英国的住房政策和制度的历史演变过程较长，目前涉及住房产业的政府机构主要有财政部、环境交通部门、社会福利保障部，并且扶持发展非盈利性组织，如住房协会、住房金融互助会。总体上，英国住房福利经过了从“普遍补贴”到“针对性补贴”的分化过程。目前，主要实行的政策包括针对低收入群体的低租金政策、针对部分中等收入群体的公平租金策略、配合其他社会福利种类追加的贫困家庭住房补贴等。

　　德国

　　具有储蓄特色的、政府支持的住房保障金融体系。其政策性住房金融主要由两部分构成，一是地方政府参与或直接投资设立促进住房建设的政策性金融机构，为中低收入家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助;二是由全国31家住房储蓄银行构成的住房储蓄融资服务体系，联邦财政对住房储蓄者实行奖励制度，以鼓励居民成为会员。

　　新加坡

　　政府足额投资的融资模式。新加坡的住房分为组屋和私宅两类。组屋是政府所辖的建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房，覆盖86%的新加坡公民。新加坡保障性住房建设的突出特点是政府投入充足，政府不仅承担居民住宅区的公共配套建设，还负担组屋的维修与翻新。建屋发展局每年的赤字由财政资金填补，国民住屋计划占政府常年预算拨款的3.8%。同时，经批准，建屋发展局还可发行中期债券，作为组屋建设的辅助资金来源。

　　日本

　　独特的住房金融公库模式。二战后，日本在发展本国经济的同时非常重视住房产业以及保障性住房的建设与发展。在融资体系方面，日本运用财政和金融手段创造出独特的住房金融公库模式，向低收入家庭提供长期低息的住房消费金融支持，其贷款的年利率通常是4.1%～4.6%，平均利率要比商业银行贷款低30%左右，贴息部分则由公共财政部门承担。

　　经验启示

　　完善的财政政策和专项立法是保障性住房融资的基础。一是根据经济社会发展水平，建立并逐步完善住房保障法律体系，涉及专门机构设立和准入、政策性住房的建设支持、住房贷款操作、政府担保和扶助政策等多个方面。大部分国家通过将保障性住房开发建设资金和租金补贴纳入财政预算的方式，实现该项支出的稳定化、常态化。二是建立了配套的财税金融政策为市场运行提供良好平台。如日本实行财政投融资计划，由财政部门为官方金融机构和住宅开发机构吸收和筹集资金，并允许居民购买国家规定标准内住宅时申请低息贷款，贴息由财政部门承担。英国的住房贷款贴息制度对限额内抵押贷款购买第一套住房的住户，减免住房抵押贷款所需要支付的税收。目前，英国政府给予低收入群体的租金补贴和住房开发企业的各项优惠，已占到政府财政支出的5%。

　　完善的金融体系和有力支持是保障性住房融资的保障。一是设立专门的政策性住房金融机构，如美国的住房储蓄协会、日本的住房金融公库以及新加坡的中央公积金局等。二是通过金融创新拓宽融资渠道，金融机构向从事保障性住房开发的企业或非营利机构发放长期、低息贷款，提供充足资金支持，政府对金融机构给予财政贴息或其他优惠。三是由政府机构出面组织担保机构，为金融机构发放的住房贷款提供担保，鼓励金融机构向广大中低收入居民提供住房贷款，如美国、加拿大等国设立的政府抵押贷款担保机构。

　　不断创新的融资方式和产品是保障性住房融资的补充。除政府财政拨款外，部分国家和地区政府采用发行债券方式为建设保障住房募集资金，债券的还本付息不仅有地方政府房产部门收取的租金作保证，且能享受地方政府信用等级，带动了各类社会资本参与投入。另外，一些国家采取房地产信托基金(REITs)形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理。2005年香港领汇REITs在港交所上市发行，汇集社会闲置资金200亿港元，成为香港政府公屋建设资金的重要来源之一