新安热线摘  成立两年签约70余个项目，这样的生命力迸发于绿城独特的代建模式。

　　“自2010年9月创立以来，绿城代建的项目遍布全国60余城，储备代建项目近300个，签约代建项目70余个，总建筑面积近1600万平方米。”12月7日，绿城房产建设管理有限公司(下称绿城建设)执行总裁许峰在北京揭开绿城代建最新的成绩单。

　　被绿城集团董事长宋卫平比喻为“长工”的绿城建设，在完成初期的规模扩张和模式创新的磨合之后，蓝图日渐清晰：做中国最大的专业代建公司。在本轮市场调整周期中，专业代建这一“轻资产”开发模式逐渐展现出其顽强的生长势头，全国多家上市房企争相涉足。

　　而在未来几年，代建模式将面临更大的机遇。“十八大”报告中提出“新型城镇化”概念，意味着大量非传统的中心城市将在城镇化过程中释放出改善居住条件的需求--这无疑是房地产业的新增长点。而实践证明，绿城代建依靠其产品营造力和品牌价值，近年来在开发能力较为落后的三四线城市深受认同。

　　宋卫平深谙“代建”商业模式之根本是为委托方创造利润，其核心竞争力是成熟的产品标准及制造管控体系。近年来，绿城将业务全面拓展至建筑设计、营销推广等房地产全产业链条，全力打造产品标准化体系和物业服务平台，甚至搭建专属建筑材料采购平台--绿城电商，这无一不在为代建平台奠定扎实的发展基础。

　　商业代建后发制人

　　杭州闲林五常板块，一块多年供过于求的楼市杀伐之地，今年7月刚刚经历了一轮大规模降价狂潮。然而在7月22日，位于该板块的绿城·杭州翡翠湾首次开盘，首推86套房源当日售罄，实现销售金额1.1亿元;9月17日再次开盘，当天去化率高达8成。

　　绿城·杭州翡翠湾属绿城建设代建的商品房项目，于2010年10月19日正式签署项目委托管理协议。该项目共规划10幢住宅楼，绿城将其两个经典大盘———杭州翡翠城和杭州蓝庭中经典的地中海小高层建筑形态移植过来，一经亮相便受到市场追捧。

　　这只是绿城代建实践的一个缩影。

　　自2010年9月正式挂牌成立，绿城建设的商业模式非常清晰：与外部机构进行广泛合作，以契约形式向委托方提供房地产项目开发管理和品牌输出服务，业务涵盖商业代建、政府代建和资本代建三大领域。

　　而杭州翡翠湾作为杭州第一个进入销售周期的绿城商业代建住宅，以其良好的去化率和丰厚的品牌溢价证明了“代建”模式的高效。据杭州余杭房产信息网显示，翡翠湾两次开盘的成交均价分别为每平方米12578元和每平方米13297元。而在不远处，另一个同期开盘的非绿城楼盘成交单价却不足万元。

　　如果说，绿城最初是以大批安置房等保障性住房的建造切入代建领域，那么如今为其提供创新动力的，则是商业代建和资本代建模式。

　　“一方面，绿城为集团数万名员工寻求更大的舞台，同时努力降低企业的资产负债率;另一方面，初涉房地产的企业或资金，需要专业团队让其产品更具市场竞争力。对绿城和委托方而言，代建模式都是将各自资源最大化、将市场风险最小化的选择。”一位杭州资深地产人士对《中国建设报·中国住房》记者说。

　　在中国过去十余年的房地产快速发展历程中，开发商的主要利润并不来自于房产开发，而是土地增值。但在欧美发达国家，房地产遵循的是金融服务支撑下的高度专业化分工模式，基金及投行成为楼市的主导者，开发商更像是围绕地产基金的配套环节。

　　“对于产品营造能力明显高于资本运作能力的绿城而言，发展代建模式意味着抛掉资本这个重负，专心围绕产品做文章，由单纯的房地产投资开发商向房地产运营服务商转变，逐渐与欧美成熟的专业化发展模式接轨。”华高莱斯国际地产顾问总经理李忠说。

　　城镇化的市场潜力

　　“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”。这是“十八大”报告首次提出的发展战略。

　　国家统计局2012年一季度的数据显示，中国城市人口占总人口比例为51.27%，首次突破“50%大关”。而在改革开放启动的1978年，这个比例仅有不到17%。正是与飞速增长的城市人口比例伴生，中国的房地产行业迎来了属于自己的黄金十年。

　　“城市人口的增长对于房地产企业、行业整体向前具有重要意义。”李忠说。而在北京、上海、广州、深圳为代表的一批特大型城市，人口与资源的矛盾不断突出，城市人口增长开始触碰天花板之时，“散点发展”的城镇化将带来持续增长的城镇人口和住房改善需求。

　　“我们也很关心城镇化的问题。”许峰说。据透露，目前，绿城建设的商业代建业务主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，其中近40%没有房地产开发经验。

　　与一般投资拿地开发的房企不同，绿城建设主要通过输出产品建造能力和品牌价值与项目业主方进行合作，而后收取平均约7%的佣金。正是基于这样的业务结构，许峰对城镇化发展路径带给绿城建设的市场机会拥有很强的信心。他向记者表示，目前已经开始对绿城产品线进行适当的调整，针对二三线甚至四线城市居住需求制定产品策略。

　　在低迷的市场中，多数房企不再能够坐享土地的增值，而必须通过高品质的开发创造价值。此时，为地块加上一个“绿城”的品质前缀和品质管理的内涵，或许是一种安全的方式。而对于手中握有高价土地的中小房企而言，绿城更是一剂解药。

　　“由于土地成本畸高，一些地块只能建造绝对价格不菲的豪宅;而很多持有土地的企业往往没有开发豪宅的经验，在高端人群中的认同度几近于零。把项目委托给擅长打造高端住宅的绿城，则在一定程度上起死回生，撬动当地高端人群的消费力。”一位嵊州地产人士说。去年10月，绿城在嵊州代建的玉兰花园项目开盘热销，成为当地高端住宅的标杆。

　　“城市化和城镇化虽然只有一字之差，但内涵差别巨大。”许峰表示：“城镇化把更多的公共资源更为均衡地配置到中小城市，无论是市政建设还是住房改善的需求，对于房地产企业而言都将是广阔的市场空间。”

　　而这一次，绿城走在了前面。