新安热线摘   经历了连续数月的波动，京城楼市的成交量开始上扬。与以往不同的是，这次成交量上涨带动了价格小幅走高。北京房地产业协会昨日发布数据显示，11月北京新房成交均价为每平方米2.18万元，环比10月份上涨了5.2%。数月以来，本市首次出现房价环比上涨的现象。

　　卖旧买新

　　一二手房出现“连环单”

　　来自市住建委网签数据的综合统计显示，11月份本市新建商品住房成交0.83万套，环比减少1.1%。虽然新房成交小幅回落，但“卖旧买新”的改善性需求却带动了二手房成交的回升。

　　11月本市二手住房成交1.38万套，环比大幅增加25.4%。其中，90平方米以下户型比重达到61.1%，比上月提高了4.4个百分点。

　　“这种增长，应该是当前市场各方认为调控政策基本稳定，房价大幅下降的可能性很小;同时由于党的十八大确立了"收入倍增"的目标，使购房者对未来收入增加的信心进一步加强，此前一直在观望的改善性需求加快了入市步伐。”北京房协秘书长陈志说。

　　据陈志分析，由于本市实施严格的限购政策，一部分家庭在受到购房限制后，只能通过卖旧买新、卖小买大、卖远买近等方法实现住房改善。来自市场、中介门店的实地调研数据也显示，客户在委托买房的同时委托卖房的“连环单”明显增多，一部分中介门店业务中，“连环单”的占比甚至超过了50%。

　　新房高开

　　卖房人咬住“一口价”

　　“同样一套房，之前房东说能便宜5万元，上月说只能便宜1万元，今天中介打电话来问原价买不买，要不买就要涨价了。”伴随着数据的发布，昨天晚上接到中介电话后，已经连续看了3个月二手房的小刘有些无奈。

　　“近日二手房业主也开始提高挂牌价格，议价空间正在明显减少。”陈志说。

　　究其原因，这也和近日房地产市场中部分项目提价有关。

　　11月之所以出现价格上涨，也有结构性的原因。陈志分析称，由于改善性需求购房人在观望后开始入市，导致一些区位条件相对成熟的项目成交量走高。例如亚奥金茂悦、世华龙樾等项目均价每平方米都在3万元左右，而这些项目的上月签约量较高，拉动了全市均价结构性上涨。

　　还有一些在售项目通过“升级精装”等方式，减少了优惠幅度，变相给项目涨了价。

　　走势平稳

　　房价不具备快速上涨条件

　　如果错过这一阵，房价是否会再次一路走高?陈志分析，本市房地产市场的总体走势仍会比较平稳，市场以自住需求为主的格局并没有改变，投资投机性需求仍然得到有效遏制。

　　陈志认为，随着改善性需求入市，本市将释放出大量的二手房源。这些住房一般面积小、总价低，位置相对较好，对于首次置业比较合适。

　　“今年一年，本市住宅市场大格局基本定型，而交易量也是3年来最高的一年，预计新建商品住宅全年能达到9万套，这与国家宏观经济出现企稳态势大体一致。”陈志分析，在北京人均资源环境的刚性约束条件下，抑制房价过快上涨，依然会是主基调，房价快速上涨也不具备条件。