新安热线摘   颇受关注的万科超小户型产品终于要落地了。近日有消息称，北京万科的超小户型项目已经进入了政府审批阶段。这些面积仅为十几平方米的小房子是今年广受业内关注的产品，据万科集团执行副总裁毛大庆的透露，将在北京推出的只是一个出租型的公寓，并不对外出售。但万科总裁在前不久“大规模开发超小户型住宅”的说法让不少人对这些“小麻雀”充满期待。面积仅为15-20平方米的住宅在市场中的呼声曾一度极高，如今，超小户型住宅落地，你买还是不买?

　　首个项目将落户北京

　　早在去年10月中旬，万科总裁郁亮在一场媒体见面会上就曾透露，万科的第一个15平方米左右的小户型公寓极有可能在今年会落户北京。如今，这个说法已经成为现实。

　　近日，北京万科的超小户型项目已经进入了政府审批阶段，万科集团执行副总裁毛大庆向媒体表示。该项目的地址位于北京市昌平区回龙观地区的万科金域华府项目内，首期将有三四百套面积在20平方米左右的超小户型。记者目前仍没能从万科获得这些超小户型产品的户型图。但网流传的北京万科超小户型的设计与去年年中万科所宣传的超小户型研究户型基本相同。

　　这些超小户型产品尽管只有20平方米左右的大小，但麻雀虽然却五脏俱全。除了主体厅卧一体的大单间外，还包括有厨房、厕所与洗澡间，甚至还有双人床和衣柜。整体设计追求的是利用折叠式的收纳设计在有限的空间内创造出更大的活动区域。这些超小面积的户型看上去更像是缩小版的酒店式公寓。

　　如果万科在北京的超小户型项目推出，这无疑将是一种新的市场尝试。目前在国内，除了商业项目以外，仍然没有开发商推出面积这么小的产品。即使是带有商业性质的酒店式公寓，一般最小面积产品也在30-40平方米左右。

　　只租不售为躲“投资”?

　　超小户型的面世，对目前已在逐步回暖的房地产市场来说又是一剂新的兴奋剂。尽管此次仅是万科在北京的项目浮出水面，但在今年10月中旬郁亮已经表达了要大规模开发这些超小户型住宅的态度。他曾表示，“超小户型住宅不仅仅是概念性商品，而是将被万科大规模开发、以适应未来楼市的产品主力。”郁亮甚至认为，像这一类型的产品万科的态度是“市场需要多少就盖多少”。

　　而事实上，记者却发现，在首吃螃蟹的北京，万科金域华府项目内的超小户型项目推出市场的模式是“只租不售”。据毛大庆向媒体透露的说法，“这是一个出租型的公寓项目”，建成后将由公司自持，并不对外出售。也就是说，万科的首个超小户型项目并不会放到市场去卖。有分析人士告诉记者，这种做法令人费解，最有可能的原因就是万科对于市场投资客的“担忧”。

　　早在去年的时候，万科首度公布超小户型产品的研究成果，并透露在今年会推出这一类型项目的时候，市场买家的态度就极为热烈。记者发现，仅在去年本报的一项调查中，希望购买这种极小户型产品的买家比例就超过82%。“其实，这种产品自住性并不强，仅能作为很短时间内的过渡性产品。”广州某房企销售总监梁先生表示，这种超小户型的房子很难满足长期的自住需求。“有意愿购买这些房子的人，基本都是抱着投资的心态去的。”他认为，即便是自己先买来住，但肯定在很短时间内就会变为出租性的商品。

　　“万科在北京的超小户型项目以租的方式取代出售，可能也是担忧超小户型一出现就被用以炒房，影响到这种产品的发展前景。”梁先生分析称，目前房地产投资风在政策调控打压一段时间后已经得到一定程度的抵制，但近期回潮的迹象也比较明显，万科采取“只租不售”应该是明智的决策。

　　广州市场潜力巨大

　　据业内人士分析，由于成本较大，收益不高等问题，目前开发商建设这种超小户型产品的兴趣仍然不大，除了万科等少数几个大的房企外，更多的企业建造的产品都是家庭自住户型或者是大型豪宅。但按照万科总裁郁亮的说法，目前万科各地分公司都在和当地政府洽谈这一种超小户型产品的建设。也就是说，未来广州也将有可能有超小户型住宅项目的诞生。

　　但广州尽管目前仍然没有像北京万科超小户型这类型的产品，但带商业性质的公寓产品近期的成交却是异常火爆。据数据显示，今年的11月以及12月前半个月，广州有多个公寓项目面世，有些项目一经推出就被抢购一空。

　　番禺是公寓产品推货较多的区域，其中最受欢迎的番禺万达广场，主推的就是50平方米左右的公寓。这个项目在11月推出二期产品，一个月的网签成交量就达到1400套。在番禺万达广场旁边还有另一个公寓项目上城国际，面积最小也只是49平方米。去年该项目推出一期产品的价格仅为万元出头，抢购气氛也十分浓烈。而此次推出的二期公寓，尽管价格上涨幅度较大，但引来的买家也不少。此外，位于番禺市桥南的奥园养生广场，也是在11月推出市场，最小面积仅为35平方米，同样也受到市场买家的关注。

　　“从目前的投资氛围来看，相比去年和今年上半年有了明显的回暖。”梁先生称，目前市场中的小面积公寓在销售上都已经这么火爆，如果面积相当，甚至更小的住宅性质产品现身，肯定被抢得更厉害。事实上，在今年中秋前后，广州曾经出现过小面积住宅，招商金山谷就曾推出一批30平方米的住宅式公寓，当时的售价在10000元/平方米左右。这批产品当天推出就基本被抢完。