新安热线摘   有关数据显示，2012年11月北京市商品房成交套数环比增长30%，比去年同期上涨94%。北京楼市在经历了今年“金九不金，银十不再”的观望期后，新房及二手房市场都出现了由刚性需求人群推动的年底购房小高峰。业内人士认为，此轮购买高峰的出现，意味着楼市或将进入限购政策下的刚需时代。

　　楼市年底“翘尾”成定局

　　相比现在的寒冷天气，北京的房地产市场显得温暖怡人。12月1日，北京市7个新项目同期开盘，房屋供应量大幅提升。据了解，由于这7个新项目绝大多数为刚需项目，因此开盘后的销售表现十分给力。如东亚·印象台湖项目在12月1日开盘当日的3个小时内，便创下了首批推售房源全部售罄、销售额达3亿元的骄人业绩。此外，同一天开盘的金融街·融汇、观巢、东亚五环国际等项目的销售业绩也十分不俗。

　　据链家地产市场研究部统计，今年11月的日均新增客源量环比上涨26%，购房需求与七八月市场火热时基本持平。除新客源增多外，部分长期观望的购房者也将价格持续维稳的窗口期看成是购房良机，他们的入市积极性有所提高。

　　东亚新华地产营销总监贾玉鹏认为，当下市场仍有较强的刚性需求。同时，由于今年全年土地市场供应量较少，导致业内各方对明年楼市的预期上扬。此外，由于近几年的春节过后，楼市都会出现一个“小阳春”，使得不少购房者更愿意提前出手。

　　除了新房外，二手房网签套数在今年11月也环比上涨了17%。对此，21世纪不动产的张磊分析认为，从一线城市来看，楼市年底“翘尾”已成定局，其中以北京市场最为突出。出现这一现象的原因主要有以下几方面：一是北京楼市近两个月新盘集中上市;二是有不少10月发售的楼盘于11月上旬完成网签;三是在二手房政策继续保持稳定的背景下，购房者不再观望。

　　中小户型项目唱主角

　　业内人士普遍认为，在限购政策下，北京楼市已经进入刚需时代，购房者的预期或成为主导楼市的关键。据了解，近期发售的楼盘大多有低总价、环境适宜、户型面积合理、极具发展潜力等特点。如东亚·印象台湖项目，其位于北京市通州区的价值洼地台湖区域，主打52平方米—78平方米的1居—3居室，这类户型十分受刚需人群青睐。

　　“除了品质外，小户型、低总价是我最看重的。与周边动辄上百万元的楼盘相比，我买的这套纯南向、一室两厅一卫的房子只要70多万元。这样一来，我在北京市内也能买得起房子了。”在东亚·印象台湖项目售楼处选房的曾小姐美滋滋地说。

　　“正因为不少购房者都有着和曾小姐一样的购房热情，这个项目才创造出3小时内销售近3亿元的奇迹。”据东亚·印象台湖项目负责人介绍，“该项目此次一期开盘共推出312套房源，属于小户型纯新楼盘，楼层为12层的小高层，户型面积为一居室51平方米—56平方米;两居室62平方米—70平方米;三居室 74平方米—78平方米。该楼盘是70年的大产权，最低起售价格仅为1.3万元/平方米，是通州区难得的高性价比楼盘。”

　　刚需人群重视性价比

　　张磊分析认为，刚需不仅是需求的刚性，也是价格的刚性。也就是说，对于有刚需的人来说，房价是第一位要考虑的要素，今年房价相对平稳的态势是刚需人群敢于入市的重要原因。2012年上半年，普通住宅成交均价为1.97万元/平方米，这一价格与 2011年上半年相比下降了6%左右，较2011年下半年环比下降了3.4%左右。在这一市场背景下，第一个“以价换量”的交易高峰出现了。但是，随着市场的活跃，2012年下半年房价又出现了小幅上涨，交易量随之开始下滑，这在一定程度上打击了房价继续上涨的势头。然而，进入11月以来，业界对明年房价上涨的预期十分明显，于是第二个交易高峰出现了，并且主要购房群体仍为刚需人群。

　　价格无疑对刚需购房者最具吸引力，在12月1日开盘热销的项目中，多数楼盘定价在1.6万元/平方米，如东亚·印象台湖项目的开盘价仅为1.3万元/平方米，这一价位是北京市六环内在售项目的新低。此外，京投万科新里程项目的均价为1.65万元/平方米;金融街·融汇项目的均价也为1.65万元/平方米。贾玉鹏认为：“东亚旗下的产品多以中小户型的刚需项目为主，并且单价和总价都不太高，因此高性价比是该项目受欢迎的主要原因。”