新安热线摘  据粗略估计，在已实行限购的城市，90%以上是刚性需求。也就是说，在限购限贷的严厉调控下，投机性需求已基本挤出，投资性需求也占极小的比例。这是此轮调控取得的初步成效，业内对此基本达成共识。

　　2012年的楼市反弹，幅度之大、时间之长，超乎绝大多数人的意料。尤其是11月和12月的这波所谓“翘尾行情”，力度几乎逼近6-7月的年内高峰。如果有关投机投资性需求基本被限制的说法成立，那么，2012年的楼市就主要是刚性需求(包括符合限购条件的改善性需求)拉动的。很显然，我国刚性需求的力量仍相当强大。

　　21世纪不动产分析师张磊认为，2013年我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当，因为限购、限贷的调控不可能放松。换句话说，2013年现有调控政策的核心(限购限贷)不会改变。很简单，一旦放松，房价就会暴涨，没有人愿意看到这种后果。

　　但张磊同时提出，如果政策只是保持现状，即坚持现有调控政策不放松，而没有新的政策出台，那么，2013主要城市的房地产市场，必定是量价齐升。

　　成交量会增长，是因为，符合购房条件的居民(购房需求)在增加。除北京外，其他城市限购令的条件一般都是须提供一年社保或纳税证明。限购令实施时已参加工作的居民，2012年3月后基本都满足这个条件。2013年亦不例外。

　　北京限购令的时限是5年。2008年1月1日起施行的新《劳动合同法》，要求用工单位为职工强制性缴纳社会保险。到2002年底，新劳动法实施已经5周年，这意味着，2013年1月以后，北京市符合限购条件的购房者数量会更多，它必然会对楼市限购效应起明显减弱的作用。也就是说，在其他因素不变的情况下，从理论上看，2013年北京的购房需求将会增加。

　　2012年二季度和年底的两波成交高峰，都是由刚性需求主导，由此可以推测，2013年增加的购房需求，也将推动成交量增长。

　　张磊分析说，根据一般价值规律，在供给不变的情况下，需求的增加，价格有上涨的动力。由于2011年下半年至2012年上半年近一年时间内，多数城市土地供应同比大幅下滑，从而将对2012年年底至2013年尤其是2013年上半年的商品房供应产生影响，以此观察，2013年上半年的新增商品房供应，很难高于2012年同期，如果不是更低的话。因此，在成交量增长的压力作用下，房价将呈现上涨的趋势。

　　但是，由于2012年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑的现象。2月是传统春节，3月又逢全国两会，张磊据此认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。

　　如果没有新的政策出台，2013年二季度，商品房市场将重拾升势，量价齐涨。但3月份全国两会将产生新一届中央政府，房地产调控政策将不可避免地成为新一届政府最重要的考量目标之一。前面说了，现有调控政策不会改变，但2013年4月以后，是否会出台新的调控政策，加大调控力度，一切还是未知数。

　　张磊的看法是，2013年4月中央政府部门还会观察一段时间。如果随着成交量的攀升，房价快速反弹甚至出现所谓的暴涨，那么出台新的调控政策的可能性就将大大增加。无论如何，新一届中央政府仍会把房地产调控进行下去，绝不会容忍房价暴涨。加大调控力度的政策手段，无非有三种选择：一是提升行政限购的条件，并扩大实行限购的城市数量;二是提高限贷门槛，对购房贷款和开发贷款都更加严格;三是在更多的城市征收房产税，而且税率可能高于现在试点的重庆、上海。不过，政府不会轻易将行政调控手段升级，而房产税要全面推开的迹象至少目前还没有看到。

　　2013年对房地产市场还有一个潜在的利好，就是降息。2013年经济将继续回升，但通胀压力加大。为释放流动性，降息是优先选择的手段之一。在目前阶段，房地产总是降息受益最大的行业之一。

　　总之，如果不加大调控力度，2013年房地产市场将呈现量价齐升的局面，良性的局面是成交增长，价格平稳上升;而一旦价格上涨过快甚至暴涨，新的调控的到来将不可避免。