市区坚挺但交易量少

　　据温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006-2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年中上涨4.2倍。

　　1997年，首届房交会开幕时，温州新城住宅价格仅1200-2000元/平方米，从2001年下半年开始，温州市区房价出现第一次较大幅度上升。2005年初，大南门区域房价率先突破万元，之后便一发不可收拾。2008年，虽然受国际金融危机以及全国其他城市房价大幅下跌影响，温州市区房价改变连续多年上涨的趋势，普遍出现下降，甚至每平方米下降4000元左右。但到了2009年，楼市就开始回暖，市区房价均价达2.6万元/平方米。2010年，市区房价均价已冲破3万元/平方米大关。

　　记者在大南门区域的一些楼盘进行调查时发现，该地段的房产中介多为小家庭式作坊，且因为生意不好，很多中介已经关门了。某中介经纪人告诉记者，大南门的楼盘价格有所下降，就中档小区和老公寓而言，价格仍在2万元/平方米以上，低于2万元/平方米的凤毛麟角。“原来报价四五万，那是有水分的，现在跌至2万多，其实是把水分挤干了。”

　　对此，温州平安易居房产营销有限公司经理陈逸在接受《中国经贸聚焦》采访时表示：“温州房价这10多年以来上涨确实很快，均价从四五千到四五万，再到最顶峰的10万元/平方米。不过，楼市调控政策遏制了这种上涨势头，调控总体来讲分两部分，一是限购，一是限贷，其中限购政策是非常严厉的，就像在人身上插了两把刀，如果把刀拔下来，伤口会很痛。”

　　据介绍，温州有三个区，其中，龙湾区和瓯海区的房价缩水比较厉害，鹿城区作为主城区房价还比较坚挺。温州有303万人口，鹿城区人口占四成。“虽然鹿城区房价稳住了，但成交量并不理想。根据我们公司5-11月份的统计，二手房基本上平均每月成交量维持在1000件左右，和调控之前相比回落70%-80%，原来每月成交量有1200-1500件。” 陈逸说，房价跟顶峰时期比是缩水了，但比调控最严厉的2011年要好一些，2011年每月成交量才400件。

　　关于绿城房价2012年1月份就开始回落，且跌幅超过50%的说法，陈逸认为，10万元/平方米只是挂牌价，并不是实际成交价格，实际成交价是6.5万元/平方米。“从我们成交的实际情况来看，11月绿城成交了10多套，均价在5.5万元/平方米左右。绿城不能代表温州楼市，这只是个别现象。”

　　信贷危机或成致命伤

　　每年年底都是温州市民购房和房产投资热情集中释放的时期，不过，在12月15-17日举办的“2012温州冬季房展会”上，记者发现展会规模比往年小很多。不但参展商数量稀少，来自温州本地、杭州、嘉兴和江西九江等地项目亮相后乏人问津，就连“总价26万元起”等广告语也遭受冷遇。前园山庄更是宣称每平方米仅售4000元，但由于参观人数太少而没掀起什么波澜。

　　“除了楼市调控，信贷危机和金融危机对温州楼市影响也非常大。”陈逸告诉记者，2012年银行的不良资产增加，房产是其中重要一部分。打个比方，房子原市场价是400万元，在银行贷款为300万元，房价下降后房子资不抵债，银行收回后，如果通过法院拍卖，法院要征收3%的佣金，购买人要支付1.5%-3%的拍卖费，而佣金要银行自己承担。因此，在通过法院拍卖之前，银行希望通过中介公司推向市场，如果没有卖掉，再通过法院拍卖。据悉，2012年鹿城区法院已不再受理信贷危机给银行造成的不良资产案件。

　　房价下跌还有什么原因呢?陈逸认为和温州经济模式有关。温州经济的发展经历了四个阶段，最开始是小家庭作坊模式，后到创中国驰名商标阶段，再到用房产包括厂房做抵押去外地投资房产，近年温州人又开始运作私募基金，事实证明做得不是很成功。另外，企业扩张需要资金，很多老板用自己企业设备去银行抵押贷款，但在生产上没有收益，经济压力比较大，于是把自己名下的房产拿来出售。 “现在市场上挂牌出售的房子70%-80%都是要套现的，有些每平方米降价1000元，比市场价至少缩水10%。一方面是因为银行贷款到期，另一方面自发生信贷危机后，人的诚信度降低，即使有钱也不敢外借了，很多人前期投资多套房产，短期内可以承受还贷，长期承受不住压力就会抛售房子。”