新安热线摘 年末，昆山市二手房交易在冰冷的空气中复燃，然而一条本意于减少二手房交易费用的政府公告却在无意中揭开了该市二手房交易评估环节的“伤疤”。

　　12月25日，昆山市房产交易管理中心(下简称“房交中心”)挂出一份新公告，称为充分利用存量房交易纳税评估计价平台(下简称“估价平台”)，即日起，市地税征收机关、房产登记部门将全面取消二手住宅房(包括别墅)交易环节中提交评估报告的要求。

　　令人疑惑的是，江苏省的估价平台系统其实早在去年7月已上线运行，而昆山为何在1年半后才“公告”推行?

　　昆山地税分局副局长邱杨对21世纪网表示：“九家社会评估机构负责采集昆山存量房数据，但因为价格没有谈妥，信息到目前还没有完全覆盖。”

　　21世纪网多方调查发现，一条迟到的政策背后，是昆山政府和社会评估机构长达一年半的拉锯战。而平台“残缺”的背后，部分系统遗漏的申请人只能自费求助社会评估公司出具报告。

　　部分房产信息遗漏估价平台局部失灵

　　四十多岁的林华(化名)，像许多辛苦打拼的上海人一样，选择在距离上海只有十五分钟动车的昆山市，购置了套商品房，产权与哥哥各占一半。

　　贷款还清，房价翻番，哥哥又要把自己的产权过户给她，但林华没想到的是，年终岁尾，一笔蹊跷的房屋评估费让她伤透了脑筋。

　　2011年7月1日，江苏省所有市(县)存量房交易纳税评估系统上线运行，这套系统在2011年初进行了试点，上半年在江苏全省逐步推广，7月1日实现存量房交易纳税评估的全面覆盖。这套系统上线的目的，就是为纳税人减少评估费用。

　　存量房，即二手房，在交易纳税评估中，这套系统将自动评估出交易存量房的价格，比对合同价格，按照“孰高原则”选择确定计税参考标准。地方契税所根据评估价格按规定比例征收房产转让税。

　　在交易评估、税款征收、税票发票开具等一系列办理事项中，涉及契税的房产评估应该是免费，理论上林华只需缴纳三千余元的房产转让税。

　　“从12月12日起，我多次联系昆山房屋交易管理中心，得到回复说我的房产信息没有纳入系统，需要到社会房产评估机构进行评估，再依据这份报告纳税。” 林华对21世纪网表示。

　　昆山房交中心给她提供了三个房产评估公司的联系方式，林华致电后，三家公司按照提供信息迅速给出每平米6100到6800不等的评估价格，按照每份报告评估费千分之五的收取比例，林华被告知如果要出具报告，七十平左右房子要再交两千多元的评估费。

　　21世纪网按照昆山房交中心官网提供的评估公司电话，于本月22日致电昆山恒正房产评估公司，公司接线员称，从未听说过这个估价平台，所有房屋过户都必须到第三方进行评估。在多次拨打昆山房屋交易管理中心咨询和投诉电话均无人接听后，21世纪网进行了实地走访，中心咨询台的工作人员称虽有平台，但印证了上述过户必须第三方评估的说法。

　　2012年12月25日，房交中心挂出一份新公告，称为充分利用存量房交易纳税评估计价平台，即日起，市地税征收机关、房产登记部门将全面取消二手住宅房(包括别墅)交易环节中提交评估报告的要求。

　　江苏省存量房交易纳税评估系统已经上线一年半，去年七月就应该覆盖省内全部存量房信息，为何系统偏偏在昆山局部失灵，遗漏了部分房产信息，像林华这样的业主要自掏评估费?

　　三百万拉锯战 25%存量房信息仍遗漏

　　一条迟到的政策背后，是昆山政府和社会评估机构长达一年半的拉锯战。

　　“九家社会评估机构负责采集数据，但因为价格没有谈妥，信息到目前还没有完全覆盖。”昆山地税分局副局长邱杨对21世纪网表示。

　　邱杨称，这套系统自去年建成以来，昆山市地税就委托房屋交易管理委员会采集信息形成报告，委员会指派九家资质较好的第三方评估机构承担这项工作，上述提到的昆山恒正房产评估公司名列其中。

　　评估平台在7月1日上线之时，昆山市就已经搜集了三千余栋房屋信息，昆山房地产协会估价专业委员会副会长李莉称，从去年七月到十一月底，又分三批采集了10518栋房屋信息，共占昆山存量房总数的75%。

　　但此后一年，采集剩余25%存量房信息的工作停滞了。

　　林华的房子就是这25%中的一员。

　　“我们按照地税和住建部的要求，在去年下半年进行存量房信息批量采集，每次采集数量三百多栋，信息采集量之大，分布范围之广前所未有，因为房地产估价公司此前只做个案采集。估价师根据住建部的规范进行现场勘探，到每栋存量房拍照确认楼号、检查损坏率，核对房屋楼层朝向、结构类型等信息，搜集案例，进行市场价格比较，最后形成报告，经常要加班加点赶工。”李莉表示。

　　按照江苏省官方要求，评估报告劳务费用收取比例为房屋总估值的千分之五，“综合下来，政府的报价与实际评估费用相差悬殊，企业是要赔钱的，此外剩余存量房采集难度更大，所以这项工作就停了下来。”

　　到目前为止，昆山市政府还未支付前期的估算费用。

　　“在12月17日，双方已经谈妥交易价格，共计三百万，这已经纳入到了政府2013年的财政预算，在今年2月5日之前，系统将100%覆盖昆山市及乡镇的所有存量房信息。”邱杨表示。

　　对于信息尚未收进系统的剩余存量房，在12月25日到2月5日之间，昆山契税所将委托恒正和信恒两家第三方评估机构进行评估，评估费用由昆山地税承担。

　　李莉始终对评估委员会的报价讳莫如深，对于三百万的交易价，她报以尴尬的苦笑。“何时重启采集项目，还要等双方的经费再谈好一些。”

　　平台残缺一年半部分业主自费评估

　　在这场长达一年半的博弈中，部分纳税人的真金白银成了牺牲品。

　　昆山市契税所所长徐永根承认，存在少部分申请人多缴纳了评估费用的现象，但是取消这笔评估费，对大多数申请人没有产生很大影响。

　　存量房的转让包括赠予和买卖，徐永根对21世纪网表示，经过住建部、地税局和估价师委员会三方测算，在存量房交易中95%涉及贷款，在办理过户中，银行需要申请人提供第三方评估机构提供的评估报告，而房交中心的评估报告不能作为参考。

　　21世纪网致电工商银行昆山支行，对方印证了上述说法，称每家银行仅与几家通过资质认证的第三方评估机构合作。

　　25日取消的评估报告仅涉及契税环节，在贷款业务上，95%的申请人仍需要向银行递交中介评估报告。

　　“像林小姐这种无贷款的转让只占总量的5%，影响面不大，同时6月1日起存量房交易实施网签，签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部在网上进行，交易过程公开公平，网签价格较为合理，就没有对这少部分人实行免费政策。”

　　根据搜房网信息，截至今日12月昆山二手房均价6775元/平米，通过电话采访昆山多个房屋中介机构，21世纪网了解到，本月昆山二手房平均交易面积约80平米，每周成交量在四到五百套左右，按千分之五的收费比例计算，每套房子评估费用约两千七百元，21世纪网粗算，12月前三周昆山5%无贷款交易所产生的评估费用就超过十六万。而这，或许只是估价平台“残缺”一年半时间里的一个缩影。