新安热线摘 刚刚过去的一年，杭城二手房市场经历了由冷至热再到平静的状态。看似平淡中，二手房市场已经发生了微妙的变化。主城区内翠苑、德胜、和睦等传统热门二手房小区成交辉煌不再，以东方郡、伊萨卡为代表的新兴板块次新房成交后来居上，成为刚需的第一选择;豪宅市场中，开发商原本的豪装倒成为影响成交的因素。这一系列变化折射出楼市新购房心理，将决定卖方市场走向。

　　东方郡成为年度二手房成交量冠军

　　新兴板块次新房异军突起

　　房龄、学区、户型是关键

　　过去的一年，杭州二手房成交量排名前列的小区中，东方郡以292套二手房成交量拔得头筹。新兴板块的次新房小区异军突起，分列去年杭州二手房总成交量的前三甲，滨江区域的东方郡夺冠，下沙的伊萨卡国际城、滨江的风景蝶院分别以171套和146套成交量分获去年年度二手房成交量亚军和季军，新兴板块的高性价比房源逐步成为二手房成交主流。

　　点评：从以上五个老城区二手房成交前三来看，翠苑、闸弄口新村、和睦、古荡、朝晖等老牌刚需热捧小区依然上榜。这些小区共同特点是：位于老城区成熟地段、房龄老(普遍1990年前，少部分1995年左右)、小面积和低总价，是创业期年轻人过渡居住选择。正因为“过渡”考虑，三五年后，小区换手率相当高。由于房龄和户型落后的因素，这些老小区的房价涨势后劲不足。

　　点评：东方郡以292套二手房成交量成为年度成交冠军，并比排名第二的伊萨卡国际城多出121套，高出70%之多。东方郡为何有如此之高的成交量?“地铁房+学区+房龄小”成为小区被购房者热捧的主要因素。东方郡是2010年交付的次新房，紧邻地铁一号线滨和路站，所属滨江区热门的小学江南实验学校学区。现代化小区规划，地铁交通出行以及解决了孩子读书的问题，东方郡成为经济实力较强的刚需首选。

　　风景蝶院是2010年交付的次新小区，位于滨江长河核心区域。我爱我家长期驻扎滨江的经纪人邓国祥认为，风景蝶院的高成交首先是因为价格，小区比滨江区内一桥或者区政府附近的二手房单价每平方米低四五千元之多。风景蝶院内一套近90平方米的两居室，总价能控制在120万左右，这个总价对于经济实力不强的首次置业者来说，是能承受的;再次，风景蝶院的户型有优势，很多89平方米的户型能做到两房朝南或者南北通;还有小区交通方便，东面可上三桥，西面又能到四桥。

　　水晶城的二手房高成交跟其小区品质和户型有关。邓国祥介绍说，水晶城和目前正在热推的一手房水晶澜轩同一小区，而主力面积300平方米的水晶澜轩定位高端，拉升了整个小区的品质;水晶城成交单价虽然比周边次新房高2000-3000元/平方米，但是水晶城是开发商的精装修，折算成毛坯房，性价比很高;户型同样有优势。水晶城二手房成为以89平方米为主，这个面积水晶城做到三房，而周边小区中三房的户型面积起码要120平方米，同样是三房，前者总价比后者起码低三四十万元。

　　点评：去年下沙二手房成交最多的伊萨卡国际城年度排名第二，江滨花园和保利东湾的成交量排名前列。我爱我家下沙店的晏逢时分析说，伊萨卡国际城和江滨花园二手房成交旺盛，原因类似。两个小区仅隔14号大街，地理位置相近，离地铁一号线延伸段最后一站江滨站100米左右，步行时间不超过十分钟，交通优势凸显;两个小区成交均价都不到万元，一套90平方米的小户型，总价90万元左右。单价比主城区低一半，又是次新房源，这对刚需有吸引力;伊萨卡国际城和江滨花园两个小区当初规划阶段受到“90/70”政策的影响，小户型占了七成，因此进入二手房市场后，挂牌的小户型特别多，符合刚需“口味”。伊萨卡和江滨花园大量挂牌的小户型又为买家提供了很大的选择余地，促进了交易活跃。

　　两大小区还有一个特点是温州投资客多。晏逢时在跟卖家接触中发现，温州同个家族或者同村人一起买了同小区几十套房源投资。这些房源大部分是2009年和2010年高位买入的，二手房市场上，至今涨幅不多甚至比买入时还低，囤积了大量房源的投资者，挂牌出售部分房源套现。所以，小区挂牌量特别大，价格也上不去。

　　保利东湾成交势头不及以上两个小区，跟地理位置有关系。小区靠近江边，离地铁口有四个红绿灯口，步行至江滨站二十分钟左右。支撑保利东湾二手房高成交的因素是小区的环境、物业管理以及“央企”背景的开发商品牌。另外，小户型是一个优势。晏逢时介绍说，保利东湾不少90平方米以内的户型能做到南北通透，这在周边小区的小户型中难以实现。

　　点评：钱江新城已名副其实地成为有钱人的居住之地。去年成交最贵的十套二手房全部来自钱江新城，其中最耀眼的莫过于东方润园。2012年成交单价最高的十套二手房中，东方润园占了一半。

　　豪宅云集的钱江新城，不乏金色海岸、阳光海岸、新绿园等诸多高端小区，为何东方润园最受青睐?

　　华邦地产豪宅部经理王晨告诉记者，东方润园是钱江新城二手豪宅小区内唯一的毛坯房。“毛坯”是高端二手房买家看中的一个优势。原因是，前几年豪装不能满足买家现在的高需求。此外，东方润园户型也是高端客户所看中的。王晨说，东方润园的客厅开间大，且每个房间都带卫生间的全套房设计，而其他二手房豪宅中，没有做到每个卧室带卫生间的格局。同时，同一户型中，东方润园朝南的房间更多。这两点户型优势让东方润园脱颖而出。

　　小区内是否为纯大户型也关乎买家对小区品质的认定。东方润园内最小面积是210平方米的三房，主力面积在330-360平方米之间，是一个纯大户型住宅小区，类似的还有金色海岸，房源面积最小205平方米，主力360平方米左右。而新绿园、悦府都有一定比例的小户型，比如新绿园有69平方米的单身公寓，悦府有89平方米的房源。王晨说，从他们经纪人接触客户来看，纯大户型住宅的小区肯定最具有高端品质感。另外，东方润园当年被评为全国十大豪宅之一，居住者不乏荣誉感，组团望族壹号居住着不少企业主，买家有朋友居住在此，有口碑效应。

　　此外，东方润园当年投资客多，挂牌房源相当丰富，这给买家选择好房源提供了可能。而另一个热门豪宅阳光海岸不是没有追捧者。王晨透露，该小区仅有198套房源，自住居多，挂牌出售的很少，即使挂牌出售，也相当没有诚意，挂出8万-10万元/平方米的天价，而买家愿意承受价在6万元/平方米。买卖双方心理价差太大，无法成交。以上种种优势，促成了东方润园成为豪宅中炙手可热的小区。