新安热线摘 据《深圳晚报》报道，去年12月初，张小姐通过中介买了一套二手房，已经与业主陆先生签订了房屋买卖合同并将房子过户到自己名下，正待准备装修时有人站出来说前业主已经以‘20年40万元’的价格租给他了，对方还强势霸占了张小姐新买的房屋。

　　谁先占有谁使用

　　“占有是本类型纠纷衡量租赁合同能不能保护的关键，谁先占有谁使用。”@深圳房地产律师周争锋(新浪认证为广州盛唐律师事务所执业律师)认为占有权只有一人可行使，都有合法占有权的情况下，就看谁先行使占有权，先占就优先受保护。

　　根据物权大于债权的法律原理，买卖合同签订后业主依法交付房产并办理过户手续，此时新业主依据房屋买卖合同和所有权的变更，依物权而享有占有权。租赁合同的租赁权只有在实际占用不动产的情况下，可以适用买卖不破租赁的原则，对抗新业主行使物权的占有和适用权益。

　　在上面案例中，租户与原业主陆先生的租赁合同虽然早就签订，但是一直没有实现对不动产的占有，此时张小姐购买了，其依据房屋买卖合同合法占有了该房屋。第三方再来主张所谓的租赁权，因为其并没有取得占有权，此时不受买卖不破租赁原则的限制。此时该租赁合同虽然依法成立，但是因为租赁的房屋没有交付，租赁权还没有建立。@深圳房地产律师周争锋称，“总之谁先占有该房产谁的权益有保障，没有优先占有的，找原房东追究其违约责任。”

　　“买卖不破租赁”规则

　　换言之，如果张小姐在购房时租户已经入住，即使已经完成过户，张小姐也不能将租户赶出房屋。承租人占有房屋拒不搬出，是有合同及法律依据的，这正是“买卖不破租赁”规则。

　　根据我国《合同法》的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是说，即便张小姐购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满前，随意终止租赁合同，并将承租人赶出房屋。如果想早日入住，只能与租户协商，同时应该给予租客一定补偿。

　　所以说，对买房人而言，购买二手房之前一定要慎重考察房屋的占有使用情况及租赁关系，以免陷入纠纷。