新安热线摘     合肥楼市本身就拥有一个跌宕起伏，不断变化的市场现状，目前各个板块之间的发展极不平衡，有政府着力发展的，也有自立更生的，板块之间的差异就诞生了，逐渐形成了多极化的发展方式，也就诞生了价格差和价值差;同样，在一个板块之间，各个楼盘之间的差异性体现也十分突兀，价格战白热化，价值的深入也良莠不齐;再者，差价体现方式在楼盘中也迥异，这些价格差和价值差之间有何互导关系?是价值差导致了价格差，还是价格差导致了价值差?这对整个楼市的发展有何利弊?

　　同板块同配套，一墙之隔就差了800元/，在白热化的竞争下，相邻楼盘的差价之争也成了房企卖房的无形“广告”。

　　一个墙隔了800元/

　　2013年1月，梅新第三次来到了位于颖上路某J盘的8#开盘现场，这也是该项目最后一栋景观楼开盘，6600元/平米的价格虽然称不上高不可攀，但梅新总有一些后顾之忧

　　“西边的这个楼盘卖7400元/平米，论地段和配套二者相差并不多，但就是因为不同房企开发的产品，差异却差了有800元/，这对我们买房人来说，还是挺迷糊的。”梅先生感叹，同是高层住宅，差别竟然会有这么大。

　　据记者走访，临泉路与颍上路交口的西北侧，两个大体量的高层肩并肩销售了一年，而在这一年里，两楼盘的价格差距逐渐拉大。据J盘置业顾问表示，从2011年11月开始，项目的价格就维持在6000元/，到目前最后一栋楼销售完毕均价仅涨了约500—600元/，而这个看似较大的差距在一墙之隔的H楼盘来说，简直是“小巫见大巫。”

　　H盘营销总监王海波曾公开表示，项目从首次开盘的5700元/起到如今的均价7400元/，与周边的差距逐渐拉大。截止2013年1月，两盘在售均价已经差距了800元/，“犬牙交错”的价格区间让很多购房者不知道如何选择。

　　“这种现象在开发商眼里，并不是那么的稀奇，但作为购房者，我们在乎它们的学区、交通、居住环境，甚至是房子的质量。”梅先生说，这样的现象在合肥很多地方都会出现，这种差异化极大的楼盘对刚需选房的对比性产生了很大的不确定因素。

　　落差下的白热化竞争

　　在合肥很多板块，都相应出现了这种差价现象。据记者了解，楼盘较为密集的西南板块常出现一个板块内差价较大市场现象，在这种现象下，白热化的竞争已经逐渐显现。

　　在去年的4月楼市开盘潮中，同处在包河区政府板块的两家楼盘同时开盘，G楼盘均价5080元/，W楼盘均价5600元/，而前期另外一家楼盘以5900元/的价格入市，引起了购房者广泛关注。

　　庐阳区也出现过这样的差价现象，去年7月底，庐阳北二环两楼盘在千米之遥单价相差1000元/平米，引起了全媒体的聚焦，而随着各楼盘的优势的逐渐体现，差价带来的白热化竞争也逐渐加大。

　　据悉，很多楼盘开始了以差价的优势来打营销战略，开始“你涨我涨、你降我降”的局面。

　　新站区互为“邻居”的康城静林湾和昊博园之间的竞争可谓是长期抗战，在2012年两盘分别推盘2次，而他们每次推盘的时间段都极为相近，在价格上呈现了同涨同降的局面，始终保持一定200—400元/的差价，成为片区极具代表性的差价现象。有业内人士对此称，差价之争抢的就是购房者的心理。

　　“在同一个板块内卖房，和对手保持一定的差距有利于加大购房者出手的频率，这就是常见的对比营销，房企竞争就是拿这个差价在吸引刚需，呈现一种产品多样化的形态。”新站区某楼盘销售经理对此表示。

　　差价：无形的“广告”

　　而这些现象在开发商眼里不以为然，而在一定程度上，他们将这种差价的优势看的更为重要。同筑策划陈明明认为，楼盘之间的差价会带来很多利好，一是给高房价楼盘彰显自己的品质和优势，另一方面给低房价的楼盘带来价格上的拓客优势。

　　记者在走访了家楼盘得知，近7成的楼盘销售负责人认为，价格上的落差除了不可抗力的成本因素以外，绝大部分都是房企卖房的优势，又或者是各自的营销策略所故意设定的。

　　望城公馆项目详情业主社区相册样板户型地图某策划专员认为，每个楼盘的产品特色都不会是完全一样，这种产品差异就会导致价格上的落差，因此对有不同需求的购房者来说，这是一个好的区分方式，尤其是在户型上导致的价格差异。

　　而位于站北的金辉悦府项目详情业主社区相册样板户型地图置业顾问告诉记者，如果同一个板块两个楼盘之间的价格差距太大，也要考虑房企资质的问题，高端产品与中低端产品的受众是不一样的。

　　“万科的产品和一个在本地刚起步的房企开发的产品就不一样，比如滨湖板块内的差价之争。”该销售员表示，全国百强房企的产品普遍比不知名的房企开发产品的价格要高，因为包含了很多的产品附加值。

　　这些差价既让板块内价格战出现白热化，又可以对整个板块受市场关注，获得眼球，从而成为无形的“广告”。

　　差价源于营销战略

　　正如开发商的态度一样，价格上的落差既有弊也有利，楼盘同根不同命的直接影响就是市场的冷热。

　　“商品房就像一般的商品样，有高有低，以便于不同的消费群体，带来的市场活跃度是可想而知的。”控股集团蓝鼎某项目策划孙杰这样告诉记者，随着合肥很多板块不同等级的开发商入驻，价格上的落差会引来抢客，更会迎来营销“暗战”。

　　望城公馆项目详情业主社区相册样板户型地图策划陈明明也表示，相邻楼盘大幅度差价有几个原因，一是相邻但是学区不同，二是交通条件不同，地铁口高架入口等，三是打造品质不同，四是开发商定价策略不同，这些项目有着不同的竞争砝码，也形成了差价之争的直接表现。

　　“也有差价带来其他的一些竞争，比如个盘降价，以价换量，快速回笼资金，有些可能不差钱，追求利润。”