新安热线摘　谭先生前不久通过中介买了一套二手房，由于房东还有贷款未还完，于是三方商定，由谭先生先付一部分首付款，用于房东还款。可谁知房东却私自挪用，致使买家胆战心惊，欲将房东告上法庭，追回赔偿。

　　房子还有贷款 房东要买方帮还

　　前不久，谭先生通过中介看中了一套金珠港湾一期的二手房，房屋建筑面积147㎡，户型是三室两厅两卫，总楼层有15楼，该房位于10楼，房东报价60万。该小区的物业是1.2元/㎡·月。中介带谭先生也看了许多房，最终看中此房有以下几种原因。

　　第一，金珠港湾位于东西湖区金银湖南街特8号，金银湖将它自然分成南北两苑，其中南苑为港湾一期，北苑为港湾二期，是武汉中央商务圈“商谷”的北大门，位于汉口城市中环线与中轴线交汇处，拥有别墅、多层、高层等多种物业形态，所有建筑均座北朝南，浅进深、大面宽，居室是四面来风、八面流彩，建筑立体走廊，形成自然通风且底层架空、休闲，建筑单体立面，采用黄金分割。

　　第二，谭先生本来就是为儿子买的，用来结婚之用，所以对于户型、周边环境以及交通状况均有所考虑。金珠港湾的户型方正，没有异形，没有暗房。而且谭先生选中的此房，可一览金银湖的美丽风光，景致甚好。这里的空气环境也要比市内好很多，利于未来小孩的身体健康。

　　第三，谭先生一家就住在古田，而金珠港湾恰好在古田二路延长线旁边，离三环线不远。谭先生起初也考虑过翠堤春晓，但是翠堤春晓的单价比金珠港湾的高出许多，而且翠堤春晓紧邻三环线，谭先生觉得太吵闹。而金珠港湾的此套房临湖，在谭先生看来，临湖而居，意味着“水生财”。

　　谭先生看中之后就让中介约房东面谈，如果谈的好就可以直接定下来。待谭先生与房东见面后才得知，房东的房子还有15万贷款没有还清，而且房东要求买方帮忙还，这时谭先生犹豫了。因为谭先生是一次性付款，不贷款的，因此觉得帮房东还贷款的风险太大，假如房东拿着钱跑了，那就得不偿失了。

　　首付交予房东还贷 结果房东挪用他处

　　中介似乎看出了谭先生的担忧，就告诉谭先生，这种买方帮房东提前还贷的操作方式以前他们也做过。按照一贯的操作流程，遇到这种情况，全部房款分五次结清：

　　一、定金。签合同时买方一般会先给房东1-2万元作为房屋的定金;

　　二、提前还贷。买方先借钱给房东去把贷款还清，房东给买方打借条，并在其中明确此款项只能作为提前还贷之用，不得挪用。过户当天此借条可作为房款一部分交予房东;

　　三、首付款。在房地局过房产证的时候，买方将借条与剩余首付款一同交予房东;

　　四、尾款。在房地局过土地证的时候，买方将尾款交予房东，但是还是会留几千元作为物业保证金;

　　五、物业保证金。待物业全部交割完毕后再交予房东。

　　谭先生听了中介的介绍后，心中还是有疑虑。但是中介告诉谭先生，具体的付款方式和付款数额都会写进合同里面，这样也是对买卖双方的限制，也是对双方利益的保障。谭先生想了一下，说只要价格58万现在就可以签合同，房东也答应了。

　　就这样，似乎一切都很顺利。但是，过了一段时间，谭先生跟房东打电话连打几次对方都没有接听。于是，谭先生就跟中介联系，中介也表示联系不上房东。这样可把谭先生急坏了。而整个交易也就这样一直拖着，后来经过中介公司的侧面了解，才发现房东在外面还有其他的债务，中介估计房东将这15万元挪用于清偿其他的债务了。这下谭先生急了，就想把房东连同中介公司一同告上法院。可中介公司也一直喊冤，表示自己没有出现违约的行为，责任全部都在房东，而中介也表示会积极配合谭先生。

　　律师解析

　　首先，对于买方而言，现在的核心问题是，如何确保已经支付的首付款安全。如果交易最终无法完成，以房东目前的资产状况，甚至拒绝沟通的态度，买方极有可能很困难甚至无法全额取回已付款项。因此，买方不应完全寄希望于通过沟通解决问题，交易已拖延数月，在沟通无望的情况下应尽快向法院提起诉讼，同时请求财产保全(查封该套房产或房东名下的其他财产，防止房东恶意转移财产)

　　其次，如果交易继续进行，核心问题仍在于如何解决尚未偿还的贷款。除非买卖双方另行达成约定以外，此时应由房东自行筹款解决，因为清偿贷款本是房东的义务。但实践中极有可能出现房东已有心无力的情况，而交易能顺利完成对买方而言是最优方案，因此有可能买方同意提前支付后期款项，帮助还贷。但此时务必万分小心，必须确保该款能切实用于还贷，并尽量加快交易速度，尽快完成产权过户手续。

　　再者，关于违约责任的问题。如果最终交易无法进行，买方当然可以依据买卖合同，宣告解除合同，并追究房东的违约责任。那么如果交易继续进行呢，对于交易迟延给买方造成的损失是否能追究呢?如果买卖合同中约定延迟交易的违约责任，即使交易继续进行，买方仍可以选择要求房东承担迟延履行的违约责任。

　　第四，中介公司的责任问题。在本案中，房东挪用首付款导致交易履行受阻，中介公司是否存在监管失职的责任?不能一概而论，需要根据买卖合同的具体约定及实际情况来判断。原则上偿还贷款是房东的义务，违反此项义务应由房东一力承担，与他方无涉。但如果合同中明确约定，该首付款由中介公司保管，并负责提取陪同房东还贷，由中介公司确保专款专用等，而中介公司又未能依据履行，则确有失职之嫌。

　　在实践中，交易时尚有贷款余额是常态，但类似本案的情况也多有发生，事先了解清楚贷款情况，保证资金安全是规避交易风险的不变法则。