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在合肥100万你还能买到哪些房子?
2018-02-24 09:32:30  来源:网络

后台粉丝想请我帮助整理一些总价比较低的二手房资料,价格在100w以内,理由是毕业才两年,不想在还房贷的同时降低生活质量,也不想拖累父母太多。

我想这代表了很多刚需的一种诉求。本篇我将盘点合肥市,还有哪些二手房成交不超过100w,这里的合肥市指的是市区以及与市区毗邻的郊县区域。

成交占比

链家自2016年9月份进入合肥以来,截至2017年12月,共查到3242个二手房成交记录。其中低于100w的成交大概有747个,占总量的23%左右。

在这747个总价低于100w的成交样本里,成交量是随着成交价格的上升而增多的,也就是说,越接近100w的房子,成交量越大。80%以上是总价超过60w的,60w以下的房子在合肥几近绝迹。

二八定律在合肥二手房市场也是屡试不爽。低于100w的二手房占成交的20%左右,而总价在60w-100w之间的成交占低于100w成交总量的80%左右。

户型占比

局限于100w这么低的总价,在户型上的选择捉襟见肘。结果显示,55%的成交都是1室户型,也就是传统意义上讲的公寓。接近40%的成交为2室户型,其实即使是2室户型,公寓类型也不在少数。

1室户型的平均房龄为2007.7年,最为年轻,我们看到它的成交均价也是最高的,达到1.53w,接近全市1.64w的平均水平。户均面积为43.8平米,户均总价为66.9w,成交周期最长,达到66.1天。

2室户型的平均房龄为2004.9年,比1室老了近3年,成交均价1.34w,比1室户型低了近2000元/平米。户均面积为62.6平米,户均总价为84w,成交周期55.8天,比1室的短一些。

下面我将分区域对总价低于100w的二手房成交特点进行分析,每个区域我只抽取成交量相对大的小区作为参考。

包河区

包河区是总价100w以下成交量最高的区,共有206套,超过全市总量的1/4。包河区成交量高其实一点也不奇怪,主要是包河区二手房成交中,公寓占了很大一部分。

我们看到成交量比较大的几个小区,比如金地国际城、江南新里程、万振逍遥苑等,基本上都是以公寓为主。同时我们还应注意到,这些公寓的房龄,基本上都在10年以内。

除了公寓之外,还有48中的学区房,基本上都是老破小,也有一定的成交。其他没有学区的老破小,成交量不是很大,大概占到1/4左右(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》)。

庐阳区

毫无疑问,庐阳区的成交大头仍在环城河以内,这里是老破小的集中地。其中45中的学区房,成交量最大,接近总成交的30%;均价也是最高,达到2.07w,然而即使如此,不论是议价空间还是成交周期上,都是最短的。

42中的学区房就没有45中那么幸运了,这点原因我在之前的文章中已有分析,具体可参考《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》(公号“小易论楼市”)。

陈小巷社区是市中心非学区老破小的集中代表,位置绝佳,房龄极老,换来的是1.47w的均价,比全市均价(1.64w)还低1700元/平米。然而其议价空间和成交周期都是最大,连庐阳区公寓的集中代表国光万豪广场和上城国际玫瑰苑都不如。

蜀山区

蜀山区的成交特点跟庐阳区略有不同,但跟包河区却有很大的相似之处,我在之前的文章中分析过,蜀山区的公寓成交量也比较大,多集中在黄潜望板块。这些公寓都满足2个特点,一个是位于成熟商圈,一个是房龄相对年轻。

所以我们看到这个板块,有几个公寓成交量比较大的小区,比如金大地1912,安粮城市广场QQ公寓,信旺华府骏苑,新华国际公寓。除此之外,琥珀山庄也是老破小的集中代表,同时也有丁香家园和岳西新村这样的回迁小区(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》)。

瑶海区

其实瑶海区的成交均价都比较低,众多的老破小足以支撑总价100w以下的二手房市场,这些老破小大多在成熟区域,并且户型至少都在2室。除此之外,还有若干次新公寓和学区公寓,也有一定的成交(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》)。

北城

北城虽属长丰地盘,但靠近市区,二手房有一定的市场。其实北城跟瑶海区差不多,但是北城不限购,且基本上都是次新房,价格相对比较低。因此北城基本上很少找到有公寓成交的,因为2室也都基本上在100w以内了,老破小就更没有市场了。

高新区

高新区基本上要么是回迁房的老破小(兴园小区、蜀南庭苑),要么就是地铁公寓房(金濠优活城,景尚名郡),还有一些品质低下小区的2室户型,比如博澳丽苑。

泛经开区

泛经开区的成交,也大都集中在房龄在8年以内的次新公寓,还有一些老破小单位房,比如安徽水电学院教师公寓(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》)。

滨湖区

滨湖区的成交均价在整个合肥市来讲都是比较高的,因此这里总价低于100w的成交非常少。成交量比较大的一个是滨湖世纪城的公寓房,几乎占了一半的销量,一个是高速滨湖时代广场公寓。属于46中学区的翰林苑公寓和回迁小区滨湖和园,也有一定的成交量(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议》)。

政务区

政务区是合肥区域均价最高的小区,总价低于100w成交量更少。目前成交多集中在非50中新学区老破小的回迁小区,比如绿怡居和嘉和苑,这些主要是以户型取胜。50中新学区范围内的成交,主要是公寓,比如凯旋门,水墨兰庭,发能太阳海岸(公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》)。

如何投资合肥总价100w以内的二手房

通过以上分析,根据资产优质程度,我们可以将合肥市面上总价低于100w的二手房主要类型,分为以下几种:

1、次新学区公寓。比如政务区50中新校学区的凯旋门、发能太阳海岸,滨湖区46中学区的翰林苑。这些学区型公寓一般房龄较年轻,而且有学区护身,一般流动性和升值效果都不错,是最佳投资标的。

2、老破小学区房。典型代表是庐阳区环城河内45中的学区房,蜀山区50中东校学区的西园新村和50中西校学区的安居苑,政务区50中新校学区的翠庭园。它们一般流动性较好,保值效果不错(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。

3、繁华商圈的非学区次新公寓房。典型代表是包河区马鞍山路地铁1号线的金地国际城,中科大附近的江南新里程,蜀山区黄潜望商圈的金大地1912。一般来讲,流动性尚可,升值欠佳(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》)。

4、郊县次新房。典型代表是长丰县的北城世纪城和恒大帝景,它们的优势是户型相对较好,房龄年轻,不限购。一般来说,流动性欠佳,短期升值空间有限。

5、市中心老破小。典型代表是蜀山区的琥珀山庄,庐阳区环城河内的陈小巷社区。它们的相对优势是位置绝佳,配套成熟,户型相对较好,但由于房龄太老,结构质量相对较差,流动性差一些,短期几无升值空间。

合肥100w以内的二手房,大部分并不适合投资,即使最好的投资标的,也不如目前市面上热点区域的新房(公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》)。对于绝大部分考虑100w以内标的的人来说,都是囊中羞涩,并非最终目标,将来还会面临置换,因此流动性是必须首要考虑的因素。

一定要提防以下两种标的:一个种是位于非市中心、非繁华商圈的老破小,一种是没有地铁支撑的郊县公寓房,一旦你入了坑,基本上长期被套。另外,随着时间的推移,一些房龄超过10年的非学区公寓房,也尽量不要考虑。

合肥市区总价在100w以内的新房,几近绝迹,即使均价最低的瑶海新站区,也几乎没有太大的选择余地。比较现实的解决渠道,可能只有考虑北城或者肥东,即使是肥西,也基本没有太多选择。(搜索关注公号“小易论楼市”,更多关于合肥楼市的真相将出现在您面前)

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