从根本上讲，城市人口的总量与分布决定了住房需求的总量与结构，一个有效的房地产政策框架表面是对住房需求的响应，本质上是对人口分布规律的响应，只有顺应人口的基本趋势，才能制定和实施恰当的政策。

回首改革开放40年，中国经历了人类历史前所未有的城市化浪潮，以极快速度完成了6亿增量人口的城市化，城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米 增长到2016年的36.6平方米。展望未来，中国的城市化正翻开新的篇章，以城市为中心的模型向以城市圈为中心的模型转变，这个转变不仅会改变人口分布 的空间结构，也会改变住房市场的供求结构，也必然要求房地产政策因势而变。

城市化巨浪集聚压力

中国1978年以来的城市化浪潮，以及由此带来的住房压力史无前例，是其他国家无法比拟的：

规模大——40年时间，中国城市人口增加6.4亿，相当于当前的五个日本、两个美国。

速度快——城市化时间高度压缩，美国城市化率由10%提升到50%用时约80年，而中国只用了一半时间。直到1980年，中国城镇化率仍停留在10%左右，因此城镇化到50%实际只用了30年。

高度集中——新增城市人口集中在沿海少数大城市，北京和上海人口早已超越欧美大城市，深圳只用了20年时间人口由33万增长至千万以上。

这样的城市化浪潮，使大量人口从农村快速转移到城市，从农业转移到工业，叠加中国加入全球贸易网络的大影响，其结果必然是快速的生产率提升和国民收入的总 体增长。2016年，中国GDP占全球比重达15%。而人均收入向发达国家快速收敛，目前中国人均GDP已达到全球的80%，美国的14%。

收入增长最快的一定是吸引了大量转移人口的城市和省份，确切地说，是中国的沿海城市及部分核心城市。第六次人口普查数据表明，全国外来人口中，80%集中于上海、深圳、北京、广州等50个城市。

巨量的城市人口增长，快速的收入增长，且人口和收入在城市地理的高度集中，给住房市场带来了非常显著的压力——需求大量且集中地释放在少数城市，由此带来的供给压力和房价压力可想而知。

住房条件显著改善

在上述城市化背景和现实住房压力下，中国用了20年时间，推动住房市场发生了显著变化。

第一，自1998年房改之后，中国开启了大规模的房地产建设浪潮。千人开工量从1998年的1.5套，达到2010年的峰值12套，长期维持在较高水平； 开工或竣工面积与存量住房面积的比例平均保持在6%左右，而发达国家只有不足3%；住房投资额占固定资产投资总额的比例，过去20年平均在20%左右。

第二，城市居住条件显著改变。快速的开发投资带来居民住房条件的改善。中国城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平 方米，接近日本的水平，正向发达国家看齐。从一线城市来看，过去40年，北京的人均建筑面积从4.5平方米增加到32平方米，增加了7倍。

第三，商品房率超过90%，住房成套率显著提升。这意味着市场化住房供给占据绝对比重，住房市场化改革的目标已经达成。成套率的上升则大大改善了居住条件，不仅仅是住房面积的改善，也是居住配套的改善，不仅“有的住”，也能“住得好”。

第四，户均住房套数大于1，中国城市家庭总体上告别了住房短缺。2016年底，城市家庭户均住房套数在1.1左右，在总量上住的问题已得到基本解决，进入住房消费不断升级的新阶段，下一阶段的新目标是“一人一间”“一人一卧”。

第五，在住房总量矛盾得以解决的同时，也实现了住房基本可支付，同时也避免了发达国家曾反复出现的住房泡沫和经济危机。

从现实情况看，中国部分城市房价确实已经比较高，超过了收入水平的长期趋势，也超过了租金水平的长期趋势，甚至出现泡沫化的倾向或事实。但总体上，中国绝 大部分城市的房价基本处于相对合理的水平，均价高于全国平均水平的城市不到20%。更重要的是，无论是美国还是日本，都曾因为住房泡沫问题引发局部性甚至 全球性金融危机，学术研究表明，当高房价与高杠杆一同出现时，这种危机发生的概率会显著上升，危机的潜在冲击也将更大。到目前为止，一定程度的调控以及去 杠杆的宏观金融环境，将有助于中国避免发生这一问题。

城市圈时代到来

中国的人口分布格局将随着城市圈时代的到来而调整，这将进一步重塑中国房地产市场的未来格局。

第一，中心城市人口密度下降。中心城市人口密度的下降是国际大都市普遍经历的事实，也是城市化的一条基本规律，背后的动力源于：一是中心城市自身的地理扩张，从单一中心向多中心扩张，导致人口密度下降；二是人口从中心城市向周边城市迁移。

第二，城市圈的崛起。人口向城市圈集中是城市化的升级阶段，特别需要指出的是，城市圈并不意味着城市的无限制蔓延和扩张，城市圈的核心是在更大的地理范围内，构建更广泛的城市网络效应。

虽然中心城市人口密度下降，但城市圈作为一个整体，它一定意味着人口的再集中，城市圈的人口密度必然会上升。从国际经验看，日本经历了一种非常紧凑的城市 圈发展，美国则经历了一种相对分散的城市圈发展，但它们都是人口集中的过程，只是集中的程度有所不同，背后的差异主要取决于交通、土地开发约束、地理限制 等因素。学术研究表明，更高的城市密度往往意味着更小的环境压力，同时，高密度并不必然带来高房价和交通拥堵。总之，无论是城市化的过程，还是城市圈化的 过程，都需以一定的密度为前提，实现人口的不断集聚。

第三，当城市圈发展到一定程度，中心城市人口减少到一定程度，会出现人口向市中心回流，这个过程在东京和纽约都已出现。通常情况下，核心城市市中心往往是 网络效率最强的地方，它不仅意味着更多的工作机会，也意味着更开放、更包容的文化氛围，这种吸引力将带来人口“逆向”流动。

第四，中心城市的“职住平衡”最终会有所缓解。一个具体衡量指标是晚上人口与白天人口的比例，这一比例在东京的核心区已出现连续十年持续上升，目前已超过85%。这一现象有可能在未来某个时期在中国的核心城市出现。

住房供给新体系

随着城市圈时代的来临，人口动态分布必将对房地产市场产生新挑战，房地产政策应前瞻性地响应这一变化。

首先，应建立有弹性的住房供应体系。

大量实证研究和国际经验表明：房价上涨的根本原因不仅仅在于供应不足，更在于供给的弹性不足。城市人口快速增长的阶段，住房总量不足，供应主体是新房，新 房供应往往取决于土地供应的数量、土地开发和投资的周期，供应弹性非常小，供给时滞非常长。相对而言，需求弹性则要大得多，面对收入、政策等诸多预期的变 化，需求都有可能快速释放，在这种对比下，缺少弹性的供给无法应对需求的增长，必然产生房价压力。

在城市圈发展阶段，住房需求仍会保持基本量。从美国看，在其郊区化时代，每年住房新开工量仍保持在150万-200万套的水平。为避免房价过快上升，就要 增加住房供给的弹性：其一是顺应人口趋势，提高土地供应的前瞻性；其二是新房、二手房、租房“三管齐下”，三个市场协同解决问题。

其次，实施更包容的住房政策，把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架。当前保障性住房实际主要偏向本地居民，或是符合条件的特定人才，大量的流动人口不在 保障范围之内，这部分人群的住房需求没有得到相应的照顾。在城市圈发展的新阶段，这部分人有可能从中心城市流出，但他们绝大部分并不会直接回到农村，而是 跟随产业的转移进入周边城市或其他城市。某种程度上，“住有所居”主要是指这部分人口的问题。

第三，租购并举。中国租赁市场在解决居民住房需求方面的作用仍然较弱。在租的领域，大城市市场供给不足、机构化租赁发育不成熟。而租购并举，核心在 “并”，租赁房源80%以上都要来自私人市场，要打通买卖市场与租赁市场的关系，居民正常的改善性二套房需求要合理满足，也只有这样，租赁房源才能有所保 证。

第四，一二手房市场并重。未来周边城市主要以新房供应为主导，中心城市主要以二手房为主导，在多渠道的供应体系中，二手房作为供应的重要渠道不容忽视。

第五，建立可循环再生的体系。中心城区的房龄和设施相对老旧，越来越难以适应居民美好居住生活的需求，应该让中心城市的“老龄化住宅”实现循环再生。