2018年3月21日，雅居乐集团【03383.hk】在香港召开2017年业绩发布会，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林携众高管亮相，并答记者问。今天这篇稿子简单粗暴，莫老爷将通过此次业绩会释放的信息，为大家解读雅居乐2017年的一些关键动作，以及预测雅居乐2018年更多可能性。希望能够给对这家企业感兴趣的朋友带来一些收获。
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最亮眼：毛利率、净利润、现金流、分红率
据雅居乐2017年年报显示，集团全年营业收入516亿元，同比增长10.6%；全年预售金额897.1亿元，同比增长52.4%；全年预售建筑面积736万平方米，较去年增长26.6%；全年平均预售价每平方米人民币12193元，较去年增长20.4%。在克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》榜单中，雅居乐排名第24。
莫老爷观察，这份年报最亮眼的四组数据为毛利率和净利润、现金流、分红率。
毛利率远超行业平均水平、净利润高速增长
2017年销售额过千亿的上市房企总共16家，据统计，这其中毛利率高于30%的企业只有5家，毛利率介于20%-30%（包含30%）间的有8家，毛利率低于20%的有3家，最低的1家为12%。这16家的平均毛利率是25.75%。
而雅居乐整体毛利率为40.1%，远超行业平均水平，且较去年上升了13.6个百分点。
雅居乐董事会主席陈卓林对此表示，毛利改善的主要来源是确认收入的均价，2016年雅居乐均价为8800元/平方米，2017年提升到了10424元/平方米，涨幅超过20%。
净利润方面，2017年雅居乐实现67.8亿元净利润，同比增长122.3%，爆发原因同样与均价的上调有关。
301.2亿元的充沛现金流
有机构统计，2017年共有14家与雅居乐同处500亿-1000亿元销量规模的房企所持有的现金及现金等价物平均值为167亿元。而截至2017年12月31日，雅居乐共持有的现金及银行存款为301.2亿元，超过平均值80%，甚至还超过了部分千亿级销量的房企，如泰禾【000732】、世茂【600823】等。
目前，雅居乐未动用借贷额度为人民币86.05亿元，2017年还成功发行了于2022年到期2亿美元的5.125%优先票据，并与多间银行订立多份定期贷款。
在“房住不炒”的定位下，2018年监管层必然将更严的控制银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，据莫老爷了解，很多大型房企尤其是民营房企，当下都在焦虑如何保持现金流通畅的问题。显然，雅居乐无需过于担心。
47.19%的极高分红率
以其年报中39.17亿股的总股本、每股0.9港元的分红计划计算，雅居乐全年分红约28.2亿元人民币，利润分红率约为47.19%。这一分红比例在已公布年报的上市房企中居首位，第二名是30.32%的新城控股【601155】。
基于上述四大亮眼表现，包括交银国际、招银国际、花旗银行等在内的8家国际投行、机构于2017年底都给予了雅居乐“买入”评级。在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构携手发布的《中国房地产实力百强企业》榜单上，雅居乐则是排名第21。
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多元化最彻底的一家民营上市房企
对于雅居乐2017年交出的业绩单，陈卓林是这样评价的：“2017年，雅居乐进一步落实‘以地产为主，多元业务并行’(1+N)的发展模式，以应对市场变化，这是我们去年取得卓越成绩的关键。”
在莫老爷看来，雅居乐是所有民营上市房企中，多元化最彻底的一家。很明显的可以看到，与雅居乐同规模的民营上市房企，大多把精力放在买买买扩大业绩规模的发展路径上，雅居乐则更愿意把精力和金钱投入到增强多元化版图的路径上。
目前，雅居乐拥有五大多元业务，包括地产、雅生活【03319.hk】、教育、环保和建设。莫老爷简单给大家梳理一下这五大板块当前的状况。
雅生活登陆港股，市值超彩生活
地产前面我们已经详细拆解过了，这里就不再赘述。除地产之外，雅居乐物业集团雅生活的表现当属剩下四大业务中最不俗的。2017年雅生活业绩报显示，全年总收入17.6亿人民币，净利润方面剔除掉上市费用达3.12亿元，比2016年的1.69亿上升了近85%。规模至2017年12月31日，已进入中国69座城市，管理总建筑面积7834万平方米，服务逾100万业主及住户。
2018年2月，雅生活在香港联合交易所完成独立上市，创造了46倍的行业PE新高。雅居乐持有雅生活54%股权。截止2018年3月25日，雅生活总市值149亿港元，超过中国最大物业管理公司彩生活94.2亿港元的总市值。雅生活总裁刘德明还透露，未来雅生活有回归A股的可能性：“未来雅居乐要打造A+H架构物业公司第一股。”
雅居乐环保集团挺进危废处理行业TOP3
“收购”是最快的多元化布局方法。2017年，雅居乐成功收购14家环保公司的股权，于2017年12月31日，雅居乐的环保项目已达23个，遍布京津冀、山东、华东、华南、中西部及海南等区域，危废规划年处理量及水务年处理量分别为155万吨及19.4万吨，其中危废规划年处理量目前已于全国同行中位列三甲。
不久前，雅居乐环保集团总裁李雪君公开宣布，2018年雅居乐将继续投入100亿元，未来三年共计投入超过200亿元，来实现公司成为危废处理行业“千亿龙头”的目标。
在雅居乐看来，物业管理是国内大型地产开发商必备的产业链附加业务，对于开发商来说门槛比较低，目前也已经有很多房企在筹划拆分物业上市，所以雅生活并不能真正让雅居乐变得与众不同。但危废处理，由于是一个需要打造完整产业链条，包括运输、处置、贮存、再处理、检测等环节的高门槛行业，目前涉入的房企并不多，它才是真正能够使得雅居乐与同行形成核心差异化的业务。
建设集团、教育集团持续发力
雅居乐建设集团及教育集团也在持续发力。建设集团方面，2017年全年收入超60亿，创造利润近10亿。业务范畴包括设计咨询、建筑工程总承包与材料贸易、园林工程及装饰家居业务，已成为贯穿地产开发全流程的服务运营商。
教育集团方面，官方称目前已逐步构建起以学前教育、基础教育、国际教育、高等教育、社区教育为核心的五大教育产业板块。还与剑桥国际考试委员会签署了合作协议，雅居乐双语学校因此获得“剑桥国际学校”授牌。
雅居乐副总裁潘智勇表示，到2020年，雅居乐的房地产业务将与非房地产业务销售额形成4:1左右的比例。陈卓林此前则表态，这一比例雅居乐的终极目标是1:1。
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成为首家与银行将
“开发商销售系统与银行审批系统”直连的房企
中国工商银行市值约2.3万亿，是全球市值最大的商业银行，也是全球系统性重要银行的主要成员，位居世界500强企业前列，在全国和全世界金融界具有举足轻重的地位。
一直以来，房地产企业与商业银行关系都十分密切，甚至有“房地产是商业银行压舱石”的说法，而深入的银企合作也能为房地产企业的长远发展保驾护航。
2018年1月24日，雅居乐与中国工商银行在广州签署直连系统对接合作协议，将雅居乐的销售系统与工商银行审批系统直连对接。此举在开发商中为“首创”。
雅居乐领导称：“系统直连后，可实现客户基础信息交互共享，不仅能减少差错，还能实现线上预审批、查询信用等功能。同时，房企也可自主查询按揭审批的实时进度，有利于预测回款时点，缩短回款周期，提高资金管理水平。”
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2018年销售目标1100亿元
雅居乐还正式在业绩会上提出了千亿目标：2018年雅居乐销售目标为1100亿元，较2017年的数字提高了22.63%。
莫老爷认为，从雅居乐目前的土地储备、货值、今年买地预算等指标来看，这一目标可以说延续了雅居乐一贯的稳中有进的战略。
土地储备方面，2017年雅居乐共购入39幅土地， 新增土地储备总建面964.4万平方米，新增土地权益建筑面积746.0万平方米，新增土地储备权益总价为346.0亿元。截止到2017年底，雅居乐总土地储备多达3410万平方米，2018年还将再投入500亿用于土地收购。
货值方面，2018年雅居乐可售货量1200万平方米，其中华南区域分布37%，华东21%，海南18%，其他区域24%。需要特别注意的一点是，在前述提到的新增746万平方米的建面中，有45%是位于粤港澳大湾区的，而粤港澳大湾区今年是被大领导拿出来“做过文章”的。莫老爷相信，合理的布局不仅能够促进销售目标，还能保证利润水平。
好了，关于雅居乐2017年的表现，以及雅居乐2018年的一些可能性预测，暂时就先写到这里吧。觉得写得不错的朋友欢迎转发、欢迎在文章底部评论处留言与莫老爷进一步探讨。
