新安热线摘 在成交出现持续回暖、单月新房成交量短暂反弹后，曾经因调控一度低迷的市场仿佛一夜之间重回火爆局面，“某二环两居二手房一夜涨70万”、“新房供不应求、买房得先买号”、“年内地王即将出炉”等消息不绝于耳，究竟目前的楼市回暖是事实，还是人为制造的假象?

　　回暖佐证之 地王频现

　　除了新房、二手房市场的正常波动被放大解读以外，土地市场的回暖也成为近期最受关注的话题。值得一提的是，就在前日国土部紧急要求各地避免地王出现的通知出台后，第二天，北京国土局便暂停了备受关注的农展馆地块的出让。在多位业内人士看来，该地块暂停出让，除了与该地块的出让条件不足有关外，更与国土部提出的防止因地王出现，而扰乱市场预期的要求有很大关系。

　　商报调查

　　单价合理“地王”原是外界强加

　　“土地市场的回暖需要区别看待，混淆夸大地王现象对市场有明显的误导作用。”中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者，从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象的确明显出现，高单价、高总价的地块次第出现，一定程度上影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期，部分开发商对房地产市场的乐观程度也有明显提高，在楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。

　　但一般市场确定真正地王有两个重要指标：楼面价创新高、溢价率超过100%，而从目前各地交易情况看，土地成交单价并未失去理性，虽然部分区域创了新高，但相比2010年出现楼面价超过在售物业价格，截至目前全国各地出现的所谓高价地块，叠加合理的开发成本很少有超过在售物业价格的，且依然呈现明显的不均衡性，以刚刚出让的南京滨江G50地块为例，其楼面价7754元/平方米虽不低，但和今年成交的上海地块一样，仅一家出价，虽然可以代表土地市场的回暖，但归类于地王有些牵强。

　　其他成都、长沙等地的所谓地王，也并没有表现出实质地王的特质，因此不会对市场有过多的影响。特别是在国土部紧急重申，包括北京等地区暂停热点地块后，未来土地市场应该会平稳过渡。

　　回暖佐证之 成交量暴涨

　　近期，关于北京楼市量价齐升的消息不绝于耳，而从统计数据来看，成交量确实有所回升。来自北京市住房和城乡建设委的数据显示，2012年1-11月全市新房(不含保障房)成交8.3万套，多家机构预计全年成交量将达到9.1万套，同比去年上涨55%，最终成交量可能会创下自从2010年4月本轮调控以来的年度新高。在成交量上涨的同时，继5月出现短暂反弹后，在改善性需求大举入市的拉动下，来自北京市房协上周末发布的数据显示，北京11月新建商品住房成交均价达到2.18万元/平方米，环比上涨5.2%，创下调控以来最大月度涨幅。

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　　成交正常“反弹”原是积压需求释放

　　“年末量价齐升，主要是由于近期各方对十八大经济走势看好，以及土地市场升温、开发商拿地热情高等因素，综合造成年底‘翘尾’趋势。” 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，尽管在刚刚过去的一个多月里，北京新房市场出现了量价齐升的局面，但今年成交量的上涨仅仅是去年成交量大幅萎缩之后的一个正常的反弹，仅仅是调控以来积蓄已久的购房需求的一个集中释放，虽然成交量明显回暖，但是也仅仅是回归到2010年的水平，与2009年相比仍有很大差距，比如今年的新房(剔除保障房)网签量与2010年差不多，与2009年相比仍有逾40%的跌幅;今年二手住宅的网签量比2010年下跌了25%，比2009年更是下跌了逾40%。

　　张大伟也认为，与调控前动辄单月2万套的成交量相比，目前仅仅是回归到了50%的程度，而这期间，保障房年底的集中入市也“贡献不小”。“比如12月上半月的数据，截至16日，12月新房住宅成交量达到7966套，环比基本持平，但与去年同期相比仍下降15.2%。扣除保障房后，12月第二周纯商品住宅成交量接近3000套，虽然也有一定的环比上涨，但幅度却并不大。”在张大伟和胡景晖看来，正因如此，当前各项指标不能证明“恐慌性”入市论点。

　　胡景晖表示，明年限购限贷的楼市调控政策仍将从严执行，房价不会出现大幅上涨的局面，目前楼市出现的量价齐涨的局面并不具有持续性，明年年初市场将逐步回归理性，提醒广大购房人群，不要被社会谣言所蒙蔽，也千万不要受谣言诱导而产生恐慌性抢购心态。