新安热线摘 编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。
8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展 可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
观点地产网 见习编辑 陈泽佳 今年以来，国内经济增长速度进一步下滑，房地产调控仍然持续，这对于处在关键时期的房地产市场来说，无疑更是艰难的时刻。
仲量联行大中华区董事总经理冯建强在接受观点地产新媒体采访时表示，中央政府的紧缩政策在近期不会有重大转变，尤其是限购令，因为这些政策正开始达到预期的抑制房价增长的效果。
而在住宅调控日益冷峻的时候，商业地产领域却动作频繁，并有全面复苏的势头，也成为房地产企业新的发展方向，而今其热度可说有增无减。
过去几年在大量基础建设投资的推动下，中国正在经历一段前所未有的城市建设和现代化时期，这给商业地产市场带来巨大的影响。
而今天中国的商业地产市场发展步伐确实令人注目。对此，冯建强表示，随着住宅市场调整的深入，在未来几年行业整合还将继续。大型开发商的市场份额将进一步扩大，他们将可以利用规模效应以增加其经济效益。在未来的市场竞争中，物业品质将起决定性作用，尤其是在商业地产市场。
此前，仲量联行发布的《中国新兴城市50强》报告评估了中国50个二三线城市的商业地产发展机遇。
该报告分别列出了在零售、办公、物流等各个细分市场的潜力城市，以此来阐述商业地产的重要性。并指，大规模的城市建设以及经济的快速发展，正在使中国的城市发生着快速的转变，商业地产市场的发展步伐也在不断加速。
另外，除了商业地产方面之外，在观点地产新媒体的采访过程中，冯建强还讲述了关于国内经济形势、房地产市场、行业可持续发展等方面的看法。
以下为观点地产新媒体对仲量联行大中华区董事总经理冯建强先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年以来，随着中国经济增长速度出现下滑，宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响?您认为此形势下企业应该如何应对?
冯建强：住宅市场方面，中国住宅市场的走势受政府宏观调控政策影响颇大。2011年紧缩的调控措施(如限购)和从紧的信贷政策对中国住宅市场的降温颇显成效。
这种成效主要体现在中国各主要城市出现不同程度的成交量下跌和价格调整。就仲量联行研究部定期跟踪的20个城市，如上海、北京、广州、成都等，商品住宅成交量在2011年同比下跌约23%。
进入2012年，正如我们所预期的那样，以提高首次购房者支付能力的政策微调在年初开始在国内推行。如央行要求国内主要银行“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”。就在去年第四季度时，首套房贷款利率比基准利率上浮10%或15%的现象并不少见，但现在首套房贷款利率可在基准利率基础上享受9折甚至85折优惠。
除了房贷优惠以外，许多地方政府也出台了其它措施以支持首次购房者。比如，上海和天津重新界定了普通商品房的标准，扩大了优惠契税的适用范围。在政府的支持性政策和开发商更为合理的定价下，无锡、苏州、武汉等许多城市的首次购房者逐渐回归市场，从而促进成交量在今年2月起逐步回升。由于投资者仍受到限购令的限制，在住宅销售市场首次购房者比例正在提高。
随着首次购房者回归市场，我们预期今年在一些城市，尤其是在住房自有率较低的城市，成交量会继续逐渐回暖。展望未来，今年年内的供应将稳定增长，这将制约开发商的定价能力。在限购令下，由于投资者和改善型购房者大多不具备再购房资格，中高端住房价格的下行压力将会持续。在目前的市场状况下，我们预计开发商将增加中小户型住房的供应，以迎合首次购房者的需求。
办公楼市场方面，随着全球市场的持续波动以及中国经济的下滑，在中国的一线城市，跨国公司租户在今年上半年多数持谨慎扩张态势，使得租赁活动较去年有明显的下降。由于需求的下降，办公楼业主信心有所减弱，甲级办公楼租金增势放缓。如在上海，甲级办公楼租金在今年第一季度仅环比增长1.2%，而去年第一季度的环比增长为6.6%。在北京，甲级办公楼租金在今年第一季度环比增长4.0%，而去年一整年的增幅达到为41%。
与此同时，伴随中国经济活动逐渐向内陆展开，更多以国内市场为主导的中西部和东北新兴城市(如沈阳)的办公楼市场表现优于那些更加成熟的、以贸易为主导的市场。在这些城市中(如武汉)，自2010年下半年以来，来自国内企业的需求增长迅速，然而高品质办公楼供应量目前仍然稀缺，因此甲级办公楼租金在今年上半年依旧保持较为强劲的增长势头。
与第一季度比较，跨国企业的租赁询问数量于第二季度有所回升，尤其是在上海这样的领先市场，这预示甲级办公楼市场可能将于下半年在本次周期中触底。然而，欧洲市场的波动给市场带来了很多不确定性，企业也有可能会继续选择观望。
零售物业市场方面，在今年上半年，中国主要城市的零售物业租赁需求依然强劲，基本未受经济下滑影响。奢侈品和高档时装零售商依旧活跃。快时尚品牌继续大力扩张，范围已从北京、上海这样的一线城市延伸至重庆、西安等零售市场发展迅速的二线城市。总体而言，主要城市商铺租金稳定上升。
观点地产新媒体：宏观政策既要稳增长，又要稳定房地产市场调控政策，这将会加大调控的难度，应如何平衡稳增长与稳调控之间的关系?能否平衡?是否有可能重现2009年的“救市”?
冯建强：在过去的几年内，中央政府一直在致力于实现中国经济增长方式的转变，从投资驱动的经济增长转变为以消费为主导的经济增长。此次，为稳定经济增长，中央政府将着力扩大内需、完善促进消费的政策措施。
在房地产市场调控方面，我们仍然认为中央政府的紧缩政策在近期不会有重大转变，尤其是限购令，因为这些政策正开始达到预期的抑制房价增长的效果。然而对于首次购房者的政策有可能在今年继续放松，以提高他们的支付能力。因此，我们预期会有更多的首次购房者回归市场，使市场整体成交量持续回升。
观点地产新媒体：6月8日，央行下调人民币存贷款基准利率，这是央行在年内的第一次降息，您认为央行为什么会选择这个时点降息?降息对房地产有什么样的影响?
冯建强：6月8日，央行将存贷款基准利率下调25个基点，同时对利率浮动区间进行调整，这是近三年来利率首次下调。此次利率调整主要是中央政府为应对中国过去几个月内一系列不尽理想的经济数据而采取的措施。此外，央行加大利率区间浮动区间意义更为重大，影响更深远。此举意味着把定价权更多地交给了金融机构，这是利率市场化推进的重要信号。
对房地产市场而言，房贷利率将随着基准利率的下降而下降，这将有助于减少购房者的房贷月供，然而影响将非常有限。
观点地产新媒体：最近一段时间有不少刺激经济的措施出台，包括前期的一些项目集中的审批，包括这次降息等等，央行是不是在执行稳健的货币政策?出于稳增长和刺激经济的需要，连续降存准率三次的货币政策在下半年表现会如何?行业与企业的发展在此背景下是否能得到促进?
冯建强：今年上半年，中国经济增速放缓明显，中国进入一个新的经济刺激政策周期。与以往不同的是，本轮刺激政策将主要以微调为主。在房地产市场，对于首次购房者的政策微调已经取得初步成效，市场交易活动开始回升，而房价并未出现上涨。展望未来，今年下半年，房地产开发企业仍将面临较大的现金流压力，这主要是因为市场库存仍然较大，且未来供应也将较多。在目前的市场状况下，开发商将增加中小户型住房的供应，以迎合首次购房者的需求。
观点地产新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为影响企业发展甚至存亡的关键，您如何看?被认为更加艰难的中小企业应如何应对?
冯建强：对房地产开发企业而言，流动性和融资能力确实将会是最大的挑战。开发商应该在开发策略和定价策略上变得更加灵活。例如，在目前的市场状况下，开发商应该增加中小户型住房的供应，以迎合首次购房者的需求。此外，由于目前的买家普遍对价格非常敏感，开发商在精装房的装修标准上也应该根据市场需求而变化。在这些方面，国内一些开发商如万科等在过去的一年中就做得比较好。事实也证明，即使在这样的宏观环境下，这些开发商的市场份额不降反升。就整个房地产行业而言，行业整合已在发生。负债率低、融资能力强的企业正利用此轮调控进行收购活动。
观点地产新媒体：自调控以来，商业地产就成为房地产企业新的发展方向，持续至今热度依然不减，您如何看目前的商业地产发展?商业地产过热，会不会产生泡沫?如何看待未来商业地产的方向?
冯建强：过去几年在大量基础建设投资的推动下，我们正在经历一段前所未有的城市建设和现代化时期，这也给商业地产市场带来巨大的影响。中国的商业地产市场的发展步伐令人注目。
而关于商业地产未来的方向，可以分为三个方面来讲。第一，零售物业市场方面，中国零售物业市场呈现了全世界最好的房地产机遇之一。中产阶级的快速壮大，居民收入的增长、消费者消费行为的转变以及新建购物中心的涌现都将继续促进中国零售市场格局快速演变，这个市场的长期基本面和发展前景一片光明。在我们统计的50个二、三线城市，目前有6,600万人口的家庭年人均收入超过30,000元(约合每年5,000美元)，约占这50个城市城镇人口的五分之一。这个数字预计将在未来三年内翻番至超过1.25亿。
与此同时，国际零售商正在中国快速扩张，不断扩展其在中国二三线城市的足迹。如Zara、H&M、优衣库、Mango等快时尚零售商在过去的两年内的扩张非常引人注目。在成都等一些城市，许多快时尚零售商已经从一家门店迅速增加到三至四家，充分说明快时尚零售商对进军二线城市充满信心。
在零售物业供应方面，在2008年，中国新兴城市50强主要城市的优质零售物业总量约为1,500万平方米。到2011年，这个数字已大幅攀升至2,500万平方米，并且预计将在2014年翻番至4,600万平方米。但在某些细分市场，尤其是商业气氛欠成熟的区域，短期内可能存在供应过度的现象。
第二，办公楼市场方面，发展服务业是中国各城市“十二五”规划的重点之一。在上海和北京两地的高价值服务业持续增长的同时，1.5线经济中心城市(包括成都、重庆、大连、杭州、南京、苏州、沈阳、天津和武汉)的金融业和商业服务业也在飞速发展。其发展动力来自于地区性企业集群以及当地居民对高价值服务的需求不断增长且日趋复杂，而支撑力则来自于优质的劳动力和逐渐完善的商业运营环境。
参照国际标准，中国新兴城市50强的甲级办公楼总量仍然较小--而真正的国际品质办公楼更是凤毛麟角。自2008年以来，中国新兴城市50强中主要城市的甲级办公楼面积已从250万平方米翻倍至500万平方米--然而这一数字仍不及美国拉斯维加斯或法国里昂的办公楼总量。但是，办公楼总量在未来三年预计会有快速增长，2014年前将有800万平方米的办公楼面积竣工，这将有助于提升办公楼整体质量并加速市场成熟。然而，办公楼市场的快速扩张很可能会使得部分城市出现短期供过于求的局面。
第三，物流市场方面，高效的物流系统是中国经济发展和现代化建设的重要支柱。中国是世界制造业中心和贸易中心，高速发展的国内市场、迅猛增长的零售业、方兴未艾的电子商务和产业链上移均表明中国物流地产市场的无限增长潜力。虽然物流仓储市场存在巨大的发展潜力，但市场未被充分开发且供应严重不足成为长期制约物流地产市场现代化的一个阻碍。在中国新兴城市50强的大多数城市中，物流仓储市场仍处于初期开发阶段。
目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1,300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平。且其中的60%位于一线城市，以上海-苏州地区为核心的长三角地区占据很大比例。在今后的十年中，物流市场活动将开始向中国的中、西部城市转移。成都、重庆、沈阳、武汉等城市将成为主要的内陆物流中心，其物流市场正在经历蓬勃的发展。此外，由于一线城市的土地成本高、土地供应紧张，一些战略性物流中心如廊坊和昆山正围绕在这些城市的周边形成，而这种趋势将随着物流市场的成熟而加速凸现。
观点地产新媒体：调控目的已从遏制房价过快上涨发展到回归合理，房企降价的现象也从去年开始已经广泛存在，在未来，降价是否将进一步蔓延?您怎么看待下半年房价的走势?
冯建强：如前所说，随着首次购房者回归市场，自今年2月起，商品住宅销售势头开始回升。然而，目前市场库存仍然较大，并且我们预计今年下半年的新增供应仍将稳定增长，这将制约开发商的议价能力。此外，我们预计限购令在近期不会有重大转变，因此，在今年下半年房价整体上将保持平稳。在限购令下，由于投资者和改善型购房者大多不具备再购房资格，中高端住宅房价的下行压力将会持续。展望2013年，房价的走势仍将取决于政策(特别是限购令)的变化。
观点地产新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么?企业应如何达至发展与存续的平衡?
冯建强：中国的房地产行业虽然在过去的几年间取得了长足的进步，但是与发达市场相比还是处于发展早期。这主要体现为，一是企业数量多，企业规模大小不一;二是高品质商用物业数量(零售、办公和物流)依旧非常有限，且现有的多数高品质商用物业由国外开发商开发。三是，物业管理市场尚处于初级发展阶段。
随着住宅市场调整的深入，在未来几年行业整合还将继续。大型开发商的市场份额将进一步扩大，他们将可以利用规模效应以增加其经济效益。同时，在未来的市场竞争中，物业品质将起决定性作用，尤其是在商业地产市场。
长期以来，香港和新加坡开发商主导了投资型商业地产的开发。近几年国内一些全国性和地区性的开发商纷纷崭露头角，在商业地产的营销、租赁和管理方面成绩卓著。例如，在零售地产方面，华润置地、中粮地产和万达集团等国内开发商在中国许多城市成功地复制了品牌购物中心的概念。这些购物中心硬件设施完善、品牌和租户组合合理、物业管理一流，从而吸引了大量的消费者，也因此使得业主拥有更强的议价能力。我们预计这些国内开发商丰富的成功经验将有助于他们在未来几年继续保持竞争优势，成为国际零售物业开发商强有力的竞争对手。
随着市场进一步成熟，我们认为，以万达为代表的一些大型、卓越的开发商将会崛起并占据整个房地产价值链。鉴于中国的房地产市场规模巨大，预计未来将出现越来越多的专注于特定区域、特定行业(卫生保健、医院、零售)、特定产品(综合开发物业、大众市场项目、区域改造)或特定服务(商场管理、物业管理)的房地产企业，这一趋势可能会日益显著。
在物业管理方面，随着物业管理带来的可观价值渐渐体现，尤其是供给增加将使得竞争进一步加剧，我们预计未来在中国实行专业物业管理的楼宇数量将显著上升。
