新安热线摘 岁末年初，原本冷清的楼市在全国各地开始回暖，不少购房者不断入市购房，其中二手房交易日渐活跃，但在二手房交易过程中存在不少隐忧，可谓防不胜防。近日，北京市海淀区人民法院法官就二手房交易过程中出现的问题进行了解答。

　　隐忧一

　　买卖合同不敌租赁在先

　　2012年7月底，单女士通过房屋中介，买下一套190多万元的二手房，等她全额支付了购房款并办理了房产证之后，却发现这套房子她根本住不进去，因为房屋里已经有租客，而且跟原来的房东签了20年的租赁合同。单女士花费190万元买来的房子是否只能20年后才能入住?双方进行了协商，但结果很难达成一致。

　　租客刘先生拿出了一份2012年3月15日的租赁协议，协议显示，原房东把房子租给了刘先生，租期为20年，为了这套房子，刘先生已经支付了40万元的房租。另外，原房东还向刘先生借了50万元，加上刘先生后来为房子装修的5万元钱，刘先生认为，只要单女士把95万元退给他，他就可以走人。对于单女士提出自己已经成为房子的合法所有者，刘先生的态度很坚决，他认为自己租房子在先，只有拿到钱他才肯搬走，不然按照他手里的租房合同，单女士别想住进来。

　　●法官说法房屋租赁有优先权

　　北京市海淀区人民法院陈昶屹指出，购房者在买房时往往只考察卖房者是否有产权证或是否属于共有房产，认为只要卖房者的身份及产权没有问题，就可以直接签订买卖合同后付款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。现实却不是这样，按照我国《合同法》第二百二十九条规定，所有权变动后的合同效力，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。进一步讲，就是购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前随意将承租人赶出房屋，因此，承租人占有房屋拒不搬出是有合同及法律依据的，承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利，对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。

　　隐忧二

　　优先购买权反转协议

　　张某与李某是夫妻，结婚后两人共同购买了一套房屋，这套房子的产权登记在李某名下。后来张某去世，李某在未征得张某其他继承人同意的情况下，就以李某自己的名义通过中介与急于买房结婚的王某签订了房屋买卖协议，将房屋卖给了王某。之后，王某向李某支付了部分购房款，并将房屋进行了整体的装修准备入住，并要求李某协助其办理过户手续。此时，张某的其他继承人发现了李某的行为，主张李某无权利单方面把房子卖了，并以共有人的身份起诉主张其享有共有人的优先购买权，请求法院确认李某与王某签订的买卖合同无效。最终，王某在李某与其继承人之间无休止的诉讼中被迫选择放弃购买该房屋。

　　●法官说法优先购买权应先查清

　　陈昶屹指出，优先购买权是指特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。优先购买权在法律上存在共有人的优先购买权、承租人的优先购买权及约定情形的优先购买权等类型。优先购买权由于缺乏公示性，使购房者稍有不慎就可能陷入合同效力之争或房屋权属之争，甚至可能因为侵害他人的优先购买权而使得房屋买卖合同被认定无效，使到手的房屋又可能归属他人。

　　因此，买房人在买房时，为了避免可能的优先购买权人的权利追索，除了核实卖房人的权属证明之外，还应当对卖房人的大致身份关系有所了解，比如是否结婚，配偶是否是房屋的共有权人，或者没有配偶，是否因为去世，如果配偶去世，继承人是不是房屋的共有权人等。

　　隐忧三

　　隐性瑕疵瞒天过海

　　陈某2011年冬天到某小区看二手房，觉得该小区环境不错而且房屋的户型格局也不错，于是决定买下该房。在与房主刘某商谈好价格之后，双方很快办理完付款和过户手续。2012年夏天，陈某入住后发现，该房屋的中央制冷空调噪声震动很大，无法正常居住。陈某认为刘某在卖房时未告知该房屋存在瑕疵，准备找刘某退房，结果已经找不到刘某了。

　　●法官说法房屋有瑕疵可依法维权

　　陈昶屹指出，本案例是买房人通过正常的交易程序取得房屋产权，实际居住时才发现房屋存在当初看房时不易发现的瑕疵，以致无法正常居住。根据我国《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款等违约责任。

　　因此，买房人在购买二手房时，特别是购买使用年限较长的房屋，买房人应当对小区进行相对全面的了解，比如向小区其他房屋业主及小区业主论坛了解小区房屋的质量状况以及出现的常见问题等情况。