新安热线摘 “我手头的房子里共有7人春节不回老家，其余都返乡了。”“我这边走得差不多了，但80%的租客过完年还回来住……”前天，松江区紫东新苑居委会召开第20次“二房东”会议，“二房东”们向居委会、物业和社区民警汇报最新租户信息。“二房东”还要开会?是的，这个特殊的会议制度已在紫东新苑实施近两年，当年因群租而常遭居民投诉的“二房东”们，逐渐成了小区里名副其实的管理员，混乱的群租场景一去不复返。这一整治群租的社区自治创新模式已在松江区内推广开来。

　　群租吵闹垃圾乱抛

　　位于松江大学城附近的紫东新苑于2006年交房，共有约600套住房，租户占了不小的比重。买房的投资客常年不在上海，将房子的租赁权暂时转交给“二房东”。为了更多地赚取差价，“二房东”们把房子分隔成多个小间，群租给外来人员。以一套300平方米的复式住宅为例，曾有一名“二房东”用简易木板把房子隔成16间，厨房、厕所、储藏室里都塞满了人，每天都有人随手从高空抛下粪便。更让居民们愤怒的是，楼道内几乎每层楼梯间都没有门板，全被群租客偷偷卸下做了床板。

　　“一间屋子住那么多人，又吵又脏，严重影响邻里的生活。”居民王阿姨向记者大吐苦水。她说，两年前，自家楼上的屋子里住了10多个年轻人，晚上回来后总是大吵大闹，有时还在家里放音乐跳舞，严重影响居民的正常休息。

　　居民刘小姐也说，除了吵闹，群租房最令人头痛的是卫生问题。“人多，厕所少，他们甚至直接在楼道里大小便，弄得我们这些邻居苦不堪言，上门投诉了好多次都没用。”

　　重压之下举旗投降

　　2011年初，新来的社区党支部书记钱兴明意识到，小区里消防、治安、卫生等问题突出，群租现象是“罪魁祸首”，他下决心拿群租开刀。通过3个多月的反复排摸，他掌握了全部出租房的资料，其中，手头房源较多的“二房东”约有30人。

　　居委会给全体房东写了一封公开信，告知小区群租现状，并指出，如果“二房东”代理出租的房屋出现问题，房东难逃其责。令人意外的是，绝大部分房东都不知道自己的房屋被分隔成了群租房。钱兴明又给身在外地的房东们打电话，要求他们走正规的操作程序来授权转租。

　　“我提醒房东们，小区管理好了，房屋才能增值;还表态说街道正在加大整治力度，他们都很配合。”钱兴明说，起初，部分“二房东”拒绝配合，街道很快就整改了5套违规分隔的群租房;与此同时，居委会一边找“二房东”谈话，一边做好服务工作，如在宣传栏里张贴房源信息并评定星级，为他们解决租客矛盾等。钱兴明说，动了真格，有了效果，“二房东”们逐渐认识到，这是大势所趋，不少人纷纷“举旗投降”。为了减少损失，30个“二房东”中有18人同意自行整改。

　　每月例会良性互动

　　居委会还出了一个主意，每月定期召开会议，鼓励“二房东”从出租者的身份转变为管理者。随着开会讨论次数的增多，大家对小区里的租房条件逐渐达成了共识:规范合租，抵制群租;获得房东授权，不擅自转租;确保消防通道、楼梯走道、卫生间和厨房不被占用;安装淋浴设备。在会上，方松派出所发放了《房东租赁人员登记簿》，请“二房东”登记并更新租户信息，及时反馈问题。时间久了，居委会、社区民警和昔日见了就躲或难以联系的“二房东”们形成了良性互动。

　　“二房东”伍险在紫东新苑有13套大户型租房房源，为了杜绝消防隐患，他带头在每套房间里安装了灭火器，整理防火、用电安全常识，并制作成海报贴墙公示;后来，还跟学计算机的儿子共同设计了一款简易软件，仔细记录所有租房户的姓名、身份和工作概况。这款软件派上过大用场:当时一辆汽车被砸，肇事夫妻酒后逃逸，警方后来追踪到肇事者曾租住过伍险的房子，他当即就从软件里调出了信息，协助破案。

　　与伍险情况类似的“二房东”还有不少，说起这两年的转变，他们深有体会。原先，提及“群租”色变，听到“清查”便逃，而现在，小区里早已形成每月必开的“二房东”会议制度，很少有人缺席，还有人特意请假从市区赶来。他们配合居委会干部定期抽查，按人员信息及时登记，下发通知，组织宣传，还当起了小区志愿者，打扫卫生、铲除小广告，干得十分带劲……从过去见人躲着走的“地下工作者”，变成了社区管理员，与邻居见面了，纷纷主动打招呼。

　　拆除隔间收入不减

　　小区里的群租现象都得到了整治，引得周边小区都来取经。钱兴明说，其实没有什么特殊秘诀，最主要还是在严厉打击的同时做好“二房东”的思想工作，给他们一些实际好处。以上文提到的300平方米复式住宅为例，原先隔成16间，每间月租两三百元，整改后恢复原貌，虽然租户大幅减少，但4间卧室每间的月租费可大大提高，达上千元。“二房东”的实际收入不降反升。

　　“他们的存在说明市场有需求，目前现有法律条款无法彻底解决群租、集体宿舍问题。既然如此，何不转变工作作风，从堵改为疏，把‘二房东’和租客引到一条正规化管理的路子上来呢?”

　　钱兴明说，按小区以前的做法，对群租房也有监管，但一间一间上门驱赶，效果并不好。在充分了解了“二房东”的实际情况后，他采取以点带面的梯队管理模式，抓牢“大户”，让他们发挥主观能动性，自觉管理起手中的出租房，并定期开会、抽查。如今，整个小区形成了打击群租房的氛围。“保洁员一旦发现楼道里的垃圾有异常，立即会汇报给居委会;保安也对租客们多长了一个心眼。”尽管小区里仍有少量群租房存在，但租客们都不敢大肆扰民了，居民的投诉也少了许多。

　　焦点关注

　　探索群租管理新模式

　　曾经被切割成若干房间的房屋结构，如今恢复了常态;用电超负荷现象不见了，卫生环境变好了，偷盗、扰民问题渐渐消失，邻里间的沟通也顺畅了。如今，紫东新苑的群租整治模式得到了方松街道的认可，一些好的经验正在街道乃至全区范围内推广开来。

　　2011年，方松街道社区人口综合服务管理中心成立，为街道内的外来务工者提供管理服务，并把群租整治工作小组也纳入常态化管理中。此后，以全新方式治理“群租”也成了工作小组的本职。街道群租整治办公室主任葛虹说，随着街道内试点小区推行群租整治后，社区安全问题着实改善了不少，怡景花园、湖畔天地等一批小区的案发率下降了50%，合众湖畔等小区全年实现了零报案。

　　为了真正从源头上解决外来务工者的租房难题，该中心还研发了一款租房信息平台。租客们不但可以查询到价位合适的房源，还免去了一笔房源签租的中介费。此外，为了让更多中低收入者找到合适房源，去年，方松街道出资1.4亿元收购了大学城生活园区26幢公寓约4700余套房，并拿出其中一幢作为试点，疏导群租问题，租客凭居委会下发的房源申请单，可享受套租优惠。

　　“管不管，结局大不同”。葛虹说，全市不少小区正在通过居民自治的方式日渐规范租房行为，有的小区业委会将群租规范写进了《业主管理规约》，由物业依照规约实现社区管理;还有的小区通过“梯控”来控制群租，即业主通过刷卡才能启动电梯，这些做法都值得借鉴。

　　如今，群租、集体宿舍的存在已成社会问题，尽管不合法，但也难根除，街道、社区就只能先行管理起来。如何建立长效创新的管理机制，遏制和防范群租违法行为反弹，应成为大部分存在同样问题的小区共同探索的话题。

　　焦点故事

　　“租客也要有个安稳的家”

　　刘运伟1995年开始做“二房东”这行，在紫东新苑有16套房源，算是“二房东”里的大户。但大多数时候，他都是“偷偷摸摸”的，因为知道群租行为不合法。起初，他把一个客厅隔成4间，一套公寓房里住着十几号人，楼道里臭气熏天，严重扰民，邻里投诉频繁。“那些年，几乎天天和整治部门打游击战。”近两年，他逐渐变得自信起来。

　　刘运伟仍记得紫东新苑党支部书记钱兴明找他谈话的那天。“阿弟啊，租客也要住得像个家啊。”从那时起，刘运伟在半逼迫的状态下参与了每月一次的“二房东”会议。每次开会，与他情况相似的十几位“二房东”与居委会、物业、社区民警同坐一堂，谈防火用电安全、聊人员变动情况。街道也明确表示，在严厉打击群租现象的同时，希望他们能做一个“好当家”。

　　刘运伟曾暗自疑虑整改的可行性:“少隔几间房，利益会不会受损?”“群租毕竟违法，也许管好了能吸引高质量租户。”“管理”二字浮现在刘运伟的脑海中。在街道监管下，刘运伟开始对房间做彻头彻尾的整改。他与房东拟定了一份新协议，把房间装修的样子、租住人数、租客标准等写进了合同。他还特意加上了“严重不讲环境卫生、过量饮酒、聚众赌博、吸毒等，将解除合同”，并把“工作概况”“收入稳定与否”都看作筛选标准;每位租住人员被要求出示居住证，人员身份、工作信息都登记在册，如有人员变动，3天内就会直接反馈给街道和社区负责人;对于防火用电安全问题，除了不定期自查外，还随时准备与整治部门一同复查。为了提供更好的租住条件，刘运伟请来保洁阿姨每天打扫卫生，房租却没变。

　　他还扮演起了上通下达的管理角色。声誉积攒起来后，他90%的租客没有再换过住处，有时入住还需要提前预约。“在这里住得好，他们也能有个安稳的家。”如今，刘运伟被大家戏称为“二房东协会会长”。