新安热线摘　张先生是黄冈人，08年从华中师范大学毕业，目前户口挂靠在省人才市场，经过几年工作，张先生有结婚打算，女友父母要求，在武汉买房，只要凑齐首付即可，剩余部份可共同还贷。

　　由此张先生成为万千看房大军之一，通参加各大看房活动，张先生心里越来越没底，2012年新房价格在4、5月份一路高涨，每平米有数百元涨幅。而张先生看房活动中以小户型为主，各大楼盘小户型价格高不说，异型房、黑房、西晒、临街各种缺点集一身的不在少数。

　　选择二手房　柳暗花明又一村

　　一个极偶然的机会，张先生路过租住小区门口的中介，看了看贴在门口的房源标签，和经纪人聊了几句，张先生随口问了周边小区的房价，结果价格比其预计的要低。随即和经纪人约好看房时间。经过半年左右的看房，张先生相中了一套金色港湾两室，此房房东急售，房龄8年，装修保养不错，只需简单翻新即可入住。房东只有一个条件，房款需一次性全款，这让张先生犯难。张先生及女友对此房确实非常满意，经过与双方父母协商，东拼西凑把房款凑，经过与房东多次磋商，双方在房地局顺利办理了过户手续。

　　原房东户口未迁 新房东户口不能落户

　　张先生带两证去派出所落户，却被告知原房东户口未迁出，张先生不能落户。张先生找到中介，让其联系原房东，中介表示，原房东儿子在法国读书，急着卖房是想去法国陪读，现在原房东在法国，联系不上。

　　通过咨询律师张先生得知，交易完成后想要迁入自己的户口，却发现卖家的户口尚未迁出或房屋附着第三人的户口，导致自己的户口无法迁入，这是在二手房买卖中经常会发生的问题。由于户口问题由公安机关管理，属于行政管理事宜，法院无权管辖，更不要说强制执行。如果买家起诉要求卖家迁出户口，法院对于此类案件是不予受理的。

　　而公安机关在处理此类纠纷时，也需要遵守相关政策，如户口迁走一定要找到一处落户的房产，如果该房屋是户主唯一一套房屋，那么公安机关也是不能够将户口强制迁出的。一旦发生这种情况，买家只能自认倒霉。

　　虽然对于强制迁出户口法院无权管辖，但是对于买家起诉要求卖家承担违约责任，赔偿违约金，法院是可以作为民事案件审理的。

　　在此，提醒诸位购房者，购买二手房时不要只是针对价格、付款方式等作为谈判重点，像户口这种细节问题一点要注意，不要听信卖方同意迁出的口头承诺，一定要形成书面证据，才能更好的维护自己的权益。

　　Tips:

　　二手房买卖一旦发生户口纠纷的话，买房的最终目的就很难实现，如何规避这样的风险呢?有以下几种办法：

　　第一、在签署买卖合同前，先到房产所在地的派出所核实是否有户口附着在房产上面。

　　第二、如有户口附着的话，在合同中约定卖方在房产过户前将户口迁出，否则视为违约，买方可以解除合同，并要求卖方承担违约责任。

　　第三、合同中约定预留一部分房款，待卖方迁出户口后支付。

　　第四、由卖方提供本人或其亲属的一个可以落户的地址，如果卖方不主动迁出户口，买方可以强制将户口迁至该地址，同时要求卖方支付一定数额的违约金。