新安热线摘 二手案例
二手房也是消费者投诉的热点。据省消费者委员会透露，二手房投诉主要集中在中介公司隐瞒房屋信息来误导消费者，利用格式合同、霸王条款等损害消费者权益。广州市消费者委员会表示：“初次置业者购房经验不足，中介公司良莠不齐，导致消费者与中介公司之间产生纠纷。数据显示，消费者与中介公司之间的纠纷有增长趋势。”
而“国五条”新政后，二手的投诉与咨询的问题主要集中在交易环节的税费上，尤其是一些新政临界点、正在办理二手交易的买家，对于新增加的20%个税到底由谁负担，最为关注。
个案1已到过户阶段卖家毁约如何追损失?
近期购房的张小姐表示：今年一月签了合同买了番禺一套房，公积金贷款刚批下来，上周去交了个税和契税，由于房产证一点小改动没办法过户，打算下周去过户，结果卖家突然说要毁约不卖了。这种情况下，除了赔偿我们的双倍定金以外，中介费应该怎样去追讨?中介费我们已经给了一半了，剩下的中介也催着要，卖家毁约中介费不就是应该由卖家给么?
[律师提醒]买家可向业主追讨可举证的所有损失
广东法制盛邦律师事务所律师杨文龙表示，虽然可能是同一个合同，但牵涉到两个法律关系。一是买家和中介的关系是独立的，在合同条款中约定了中介费的付款条件，虽然只付了一半中介费业主就违约了，但这不影响买家继续付中介费。二是买家和业主的关系，业主违约肯定要担起违约的责任，如双倍返还定金、赔偿违约金、已付的中介费以及其他可以举证的损失。
在中介追讨下，另一半的中介费买家可以先交，再去起诉业主索赔。
个案2 卖家提前还款延期 若致交易税费增加谁承担?
市民陈先生表示，去年签的购房合同已网签，公积金同贷书也批了，就是银行一直拖着不让卖家提前还款，从去年12月26日开始到现在等了三个多月了。前天上门去催，结果银行的人踢皮球，说是得五月中旬才能全办完。找人加急也得一个月时间，担心到时超过合同约定的递件时间，或者新政细则也实施了。如果到时细则实施业主个税要按20%来交，那这笔多出的费用谁来支付?
[律师提醒]谁延迟交易谁负责20%个税
杨文龙律师分析，那笔意想不到的额外支出，要看履行合同中哪一方有违约情况。一般的合同都会约定在什么时间段要完成哪个步骤，如果因为卖方没有及时办理还贷手续超过规定的时间，并导致买家办理过户手续受阻，到了新政策实施还要支付20%的增值个税，那买家可以向业主提出损失赔偿。
个案3 补充约定多出税费各付各税，买家能强制卖方履行合同吗?
小黄今年2月初签约购买了老城区一套二手房，2月26日，双方补充签定一份合同，约定如遇政策调整，增加的部分税费各付各税。
在3月2日新政细则出台后，卖方陈小姐主动提出解约。陈小姐认为，不解约也行，新政以前规定的交个税方式就有两种方法，新出台的增值20 %个税不算新增加的，就算日后要交也是由买家小黄承担，小黄不承担那就解约。小黄则认为增值20 %的个税是多出的，符合补充合同约定“多出部分税费各付各税”。
[律师提醒]买家有权要求卖方履行合同 20%个税由卖家出
杨文龙分析，如果交易继续进行，那补充合同有约定各付各税，那20%的增值个税确实应由卖家来承担。卖方以新政以前就有按20%的增值交税的说法原则上说不过去。如果双方协商，大家都愿意解除的话，后面20%的个税就不会发生。
如果只是卖方单方解约，买方有权要求卖方继续履行合同，并在诉讼中提出增加费用要由卖方支出。
个案4 买卖双方违约责任难究 购房定金原数返还
去年9月，家住天河区林和西路某高档小区的江女与在附近工作的张先生夫妇签订《房屋买卖协议》，双方约定购买江小姐其中的一套物业，张先生支付5万元做购房定金，如张先生违约，购房定金不得收回;如江女士违约，则双倍返还购房定金，双方于9月12日前签订正式房屋买卖合同。
9月11日，张先生夫妇联系江女士要求签订正式房屋买卖合同，但江女士未回应。后来张先生就此发《函》给江女士，要求江女士收函三天内与他签订合同，亦未获回应。一个月后，张先生就此起诉江女士要求她返还双倍定金。在诉讼过程中，张先生和江女士均表示在收到《函》之后，双方都有电话沟通。后来，江女士表示愿意继续与张先生夫妇签订正式房屋买卖合同。但此时，张先生夫妇认为其发《函》催促签订正式合同的期限已过，故不同意继续协商签订正式合同。
法院审理认为，未能签订正式合同，双方虽有协商但始终未能协商一致，不足以证明协商不成应归责于其中一方。2012年底，天河区法院判决当事双方签订的房屋买卖协议解除，卖家江女士返还张先生夫妻定金5万元，法院受理的律师费各自承担一半。
[律师提醒]签合同的每一个步骤都要有明确约定
广东环宇京茂律师事务所主任何培华表示：“现在人们的诚信是个很严重的社会问题，所以在签合同时不管买方还是卖方，都要对合同的条款，比如定金、房子价格、交付的期限等等，每一个购买的步聚都有一个明确的约定，不然到时是哪一方的责任都说不清楚”。
