新安热线摘  临近年关，土地市场的火热与不断传来的业绩“捷报”让不少房企开始憧憬来年，甚至计划上调2013年销售业绩。然而就在上周，中共中央政治局会议传来“加强调控”的声音，让处在“暖冬”中的房地产市场嗅得一丝寒气。

　　“措辞上确实有些变化，相比于‘保持’、‘改善’等词汇，‘加强’透露出了一定的政治信息。这样的表态恐怕会让房企们失望。”北京大学教授陈国强在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表示，随着中央经济工作会议的召开，更具体的调控举措可能会随之出台，大方向上会强调更多地运用市场、经济、税收这些手段来改进预期进行调控。“可以推测，楼市政策松动的可能性不大。企业必须根据自身情况积极顺应政策。”

　　中原集团主席黎明楷对本报记者表示，“以价换量”也换来了2012全年较为平稳的市场表现，在追求高利润无望的前提下，房企在制定2013年业绩目标时还是需要坚持以“跑量”为主要原则。

　　市场表现超预期

　　“今年年初确实还是有一点担心，但现在看来好得有些意外。”———黎明楷如是评价2012年内地房企的销售业绩。

　　判断市场业绩，数据无疑最为直观。截至11月底，万科销售额1271.5亿元，已超过2011年全年销售额;保利全年销售额也逼近千亿元;恒大已提前完成全年800亿元销售目标;世茂房地产则大幅超过307亿元的全年销售目标达38%。总体来看，中海、招商、华润、远洋、融创等品牌房企也都已经完成全年目标，且业绩明显好于预期。

　　从供应端来看，陈国强认为，上述业绩的获取是顺应政策和市场需求变化的体现，“以万科为例，其普通住房产品占比达到90%左右，其中90平方米以下的套型占60%左右，中小套型和低价位符合市场的预期。”但他同时强调，品牌房企凭借雄厚资金实力和充足的土地储备、灵活的销售手段趁机进一步扩大了市场份额，他们业绩的大幅上升也说明行业集中度在迅速提升，同时“还应该看到有很多民营和中小企业目前的经营状况并不乐观”。

　　而从消费端来看，相关研究机构提供的数据显示，11月全国54个主要城市新建商品房总成交面积环比10月大幅上升，同时再度刷新今年月度成交面积。黎明楷对此给出的结论是“中国的经济实力和百姓的消费能力还是比想象中的要强。”

　　前美林不动产中国区总裁、安泰磐石基金董事长蓬钢在接受本报记者采访时也表示，尽管预料到房企会在降价和促销上做足功夫，但整个2012年内地楼市表现仍超预期，最终收获“比较好的意外结局”。特别是“十八大”以后，由于对整个市场经济的信心增强，消费者对市场的预期已开始发生变化。

　　政策指向持续稳定

　　市场数据之外，近期多家房企赴港上市、收购上市平台，或在通过境外渠道进行频繁融资，均表明热线正在缓慢地流向中国房地产市场。同时，一系列的“回暖”信号正在引起相关部门的警觉，特别是在CPI企稳的市场背景下，全国百城房价仍然出现连续6个月上涨的现象。在此基础上，调控“加码”的要求似乎来得并不意外。

　　陈国强表示，中央经济工作会议即将召开，“加码”的具体举措可能会随之出台。但就方法而言，短期内推出类似限购限贷政策的概率很低，而会更多强调运用市场、税收这些手段来改善预期、进行调控。“但是这些经济手段还没有准备充足的情况下，限购限贷退出也不现实。而限购对购房者的影响也正在淡化。”

　　“稳定即为利好。”或许是对“加码”的预计比较乐观，抑或是对政策趋向稳定的判断，据记者了解，包括恒大、中海、世茂房地产在内的部分企业正在酝酿将上调2013年的销售目标。

　　而此前也有消息称，碧桂园可能将成为2013年上调销售目标最激进的企业之一，其明年合同销售额同比增长率可能远远超过30%的目标。

　　市场正在发生的悄然变化也引起了国际评级机构穆迪的注意。在此前的一年半中，其对中国房地产的展望一直为“负面”，但在最新的一份报告中，其态度已经发生转变，评价展望也转为“稳定”，同时认为销售情况和融资渠道的改善趋势会在2013年持续。

　　“明年将是市场比较平稳的一年。”黎明楷也认为，政策大幅“加码”的可能不大，但房地产企业在制定目标时还是要以“跑量”为主要目标。“像万科、绿地和佳兆业这样的企业，虽然其产品定价不高，但是通过产能的提升，也可以获取很不错的利润。

　　蓬钢则相对乐观：“目前房企基本上都是这样看法———明年会比今年好。”虽然认为企业应该把2013年的销售业绩目标制定的更高一些，但蓬刚提醒，企业首先要参考得是根据自身的情况制定差异化的目标。