新安热线摘 在二手房交易中，买方相对于卖方和房产中介处于劣势地位，在短暂的交易过程中，买卖双方不可能全面了解对方的信息和状况。为了保证买卖各方的利益，有效地回避潜在的购房风险，二手房的买卖双方在交易中应该注意很多细节。

        身陷尴尬 房子惹来麻烦

　　买主只交了 4000元定金，就在中介的口头保证下签了合同并办理了房产过户手续，卖主再找买主要钱时，人影摸不着，只得住着买主的房子苦等。近日，市民乔致平跟记者讲述了他的遭遇。

　　还有另外一位买主吴甜甜，当初他交了一半购房款，说能办下贷款，可因有多条不良信用记录被银行拒贷，房产更了名房款却没了着落。这两位都是“买卖二手房”的受害者，而类似房产交易风险时有发生。太原市房管部门提醒市民：二手房交易存有很大风险，市民应该注意防范。确认房主 核实真实身份

　　签订买卖合同的前提条件就是买卖双方检查签约人的真实性，主要是买房人核实房主身份、业主证件和业主身份是否一致。尤其是在没有第三方作为担保人的情况下。

　　因此，太原市房管局房地产交易所存量房转移科副科长杨晔告诉记者，承租人他会冒名顶替房主，将他租来的房子卖掉，所以说核实房主身份是很重要的，但一定要记得核实完房产证上的名字后，还要拿身份证看一看，确认是房主本人参与该买卖交易，这样才比较保险。确认房屋了解房屋状况

　　众所周知，在买房之前，看房过程其实相对较为简单，只要在销售人员或者中介机构的带领下，把住房的里里外外、前前后后都看一遍。但业内人士表示，作为普通购房者而言对于房屋状况的了解依然比较粗浅。

　　杨晔提醒说，了解房屋状况至关重要，房屋状况主要是指它没有抵押、没有担保、没有租赁的情况，因为这些情况都会影响到过户手续是否能完成。那么，想了解这些情况的话，一是要亲自去准备购买的房子里看一看，看看有没有出租;二是要到房管局大厅的12号窗口核实一下房屋档案，看看房屋档案有无查封、有无抵押等情况。付款过户明确交易方式

　　买卖二手房的付款方式是由买卖双方协商决定的，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买方有权利知道房产的过户时间。

　　采访中，杨晔告诉记者，在确认房主是本人房子没问题的情况下，双方都定了购买意向以后，一定要明确付款方式。杨晔说，工作人员就经常碰到因为办证问题到了窗口后开始闹别扭的现象。“卖方说你不给我钱我就不签字，买方说你不签字我就不给你钱。”闹这样的矛盾，在窗口上拖延时间不说，事情还办理不了。

　　同时，记者了解到，太原市房管局为房屋买卖双方提供了免费的“资金托管”业务，就是说买方可以先把房款打到房管局的托管账户上，在交易完成买方领到房产证之后，卖方再从这个账户上提取购房款。这样对交易双方来说都有了保障。户口迁移明确迁户时间

　　按照通常习惯，卖方应该在过户或者交房之前就将户口迁出，但有时由于暂时找不到能够入住户口的房屋或子女上学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。

　　在买方和卖方迁移户口问题上，杨晔说：“要明确户口的问题，因为有些房子它(房产证)上面落的户，据我们跟派出所了解，只有在旧户口迁出以后，新户口才能落上，那么买了新房以后，要把户口落在旧房子上面，还要和卖方商量户口迁出问题，订正好户口迁出时间，避免自己的利益受到损害。” 违约责任约定偿付时间

　　太原市房管局工作人员告诉记者，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，而支付违约金的日期其实也应该明确提出。合同中应该加入“卖方在实际交房之日起几日内向买方支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。“明确违约责任，该事项越细越好，包括交房时间、打款时间，最好在买卖合同里面以明确的条款列出来，确定支付违约金的比例，还有确定双方的违约责任，避免日后引发纠纷双方有个处理办法。”杨晔如是说。补充协议空白处不留白

　　买卖双方在签订合同时，如果遇到合同条款不明确，或者需要进一步约定的时候，千万别怕麻烦，这时应该在合同相关条款后面的空白行统一添写附加条款。

　　而杨晔认为，在签订完合同之后，对合同里面没有的条款，自己一定要补充上。杨晔提醒消费者，房管局的买卖合同上后面都有补充协议，建议买卖双方尽量不要空下，把一些细节都写在里面，以减少后续的麻烦。

　　除了上面提到的几点，还有一些细节要提醒买房者注意了，在交房时您还应该对房屋的附属设施、设备、装修以及附赠家电家具等事项进行验收，其中最容易出现问题的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。您一定要多留神多注意。晨报记者 张皓　二手房过户营业税：根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税(税率5.55%，卖方缴纳)。