新安热线摘 房地产市场正在日趋规范，但不可否认，由于房地产中介行业良莠不齐，中介失信、欺诈的现象仍时有发生，由此涉及的纠纷几乎占到二手房买卖合同纠纷的一半以上。因此提醒买家必须遵循四个“必须”，防范不良中介。

　　一、款项必须及时交房东，中介保管必须提供连带担保

　　意向金、房款由中介保管和转付，是目前房地产中介经常向买家提出的，但部分无良中介将部分款项特别是房款挪用，从事高风险的投机，也出现了不良中介想方设法从款项中 “拗定金”、 “抵扣违约金、劳务费”等失信做法。

　　建议买家： (一)买家款项必须及时、直接交房东; (二)若不能直接交房东，必须与中介有约束条款。比如，中介方有按规定时间转交款项和返还的义务，如未按约履行此义务的则应承担违约责任;(三)约定若非房东亲自提起诉讼，中介公司不能以任何理由抵扣买房款项; (四)中介保管必须由公司出具收据，而不能只是业务员个人出具; (五)要求由中介公司的实际控制人提供个人连带保证。

　　二、必须认真审阅居间协议，高风险条款必须删除

　　居间协议一般是由房地产中介拟定的，其核心目的显然是要维护中介利益，固定佣金收入，因此难免会出现类似加重买家义务、排除买家主要权利的条款。买家应注意以下条款：

　　(一)佣金的支付时间条款。中介在居间协议中都会约定在签订买卖协议时支付，有些不良中介就在居间协议反面或附联上准备了一份简易的买卖协议，诱骗客户签署后就取得收取佣金的法律依据。(二)定金、赔偿金收入50%需归中介的条款。这种条款使卖方违约给予买家的补偿被中介分走，同时由于利益存在，不良中介经常会对纠纷起到推波助澜作用。 (三)针对买家要求解除买卖合同或双方协议解除买卖合同的，则中介公司除收取固定中介报酬外，仍会要求委托一方或双方另行支付相当于中介报酬的违约金条款。这类条款虽然有强制交易之嫌，但司法实践不一，应当审慎处理。 (四)贷款不足现金补足条款，一般买家贷款的目的是由于现金支付能力不足，但一旦承诺此条款，意味着如果贷款大幅不足或银行不同意贷款的情形出现，买家需全现金购房，因此建议买家高度注意此类条款，并且在征询法律专业人士后予以修改或删除。

　　在司法实践中，即使居间未成，上海部分法院仍然会考虑酌情给予中介一定的劳务费用，这与普通百姓对 “房屋买卖不成功，不应当收费”的观念有一定差异，因此建议在居间协议里明确 “不成功不收费”的相关条款。

　　三、决定若是基于中介某些承诺，必须要求中介 “落笔”

　　现实中，由于买家并非专业人士，买家的购房决定往往会依赖于中介给出的承诺而作出，比如贷款须办到七成，不构成限购，该房屋是学区房等，而无良中介表现为“满口答应，决不落笔”，而买家基于信赖这些承诺一旦签署居间协议后，很快发现无法实现自己的购房目的，不买又处于对房东的违约且仍需付中介费的进退两难境地，因此买家购房决策若是基于中介某些承诺作出的，必须让中介给予书面承诺，或者用合法手段收集证据，以免今后发生纠纷。

　　四、对中介要求买家实施违规行为的建议，买家必须谨慎

　　由于税收、限购的原因，在交易过户中，不良中介往往会提出“做低房价”、 “开@#$@*&明”等违规建议，并且要求买家配合实施，这类买家事后极有可能遭到中介索要费用的敲诈。比如有位买家由于预算有限而卖家又有净到手房款的要求，在中介的建议下做低了房价，在签署居间协议和支付定金房款后，不良中介立即提出中介费用要加倍，不然不好做低房价云云，从而使买家处于极为被动的局面。

　　对于金额比较大或比较复杂的房屋买卖，建议买家还是由律师或资深人士陪同算进行。