新安热线摘 某男是房地产网站记者，平时就爱用一些房产术语，背着老婆偷偷上网泡MM，和同事炫耀这叫“二次置业”。先做了个“市场调查”：在聊天室里“发布广告”：“这里有美女吗?”20个人同时回答，我就是。他很高兴，现在的“空置率太高”，可是“市场承接有限”，不能和20个同时聊天。他选了其中一个“落定”，见面以后发现“对货不对板”。美女的“户型方正”，36/36/36的直筒腰身，还“超豪华装修”，穿着晚礼服戴着大耳环。他大着胆子“免费试住”亲了一口，美女就要他付“首期款”钻石戒指。他感觉自己是“弱势业主”，吃亏认栽，没有想到老婆知道了，断了他的“月供”——零用钱。

　　房虫人物：刘雪松

　　起步资金：13万元

　　如今身家：2500万元

　　房虫心得：同一套房子，同一个梦想，和中介并不一定要针尖对麦芒

　　刘雪松是资深房虫，他闭着眼睛就能说出沈阳任意一地附近小区的商品房信息和报价。和沈阳大大小小的中介公司都有联系，甚至还能在中介之间牵头搭线，资源共享。他最喜欢电影《赵氏孤儿》里的一句台词：“如果人人都能做到不把自己的敌人当敌人，就天下无敌了。”

　　刘雪松笑称，中介和咱们买房人的关系有点纠结。现在的人越来越热衷于二手房投资，不少城市的二手房交易超过新房。二手房在楼市中稳坐头把交椅，为二手房买卖服务的房产中介也跟着水涨船高。因为二手房买卖一般都少不了中介的掺和。一提要和中介打交道，有些人的神经立刻绷紧，随时处于战斗状态。有的时候，二手房中介比开发商还要难缠。有一个中介的调侃故事就可以说明一切。

　　联合国抽调棒子国、美国、中国三个国家的房产经纪去“火星”开发房地产，任务非常危险，很有可能无法生还。联合国问三个房产经纪有什么要求可以尽力满足。棒子国的房产经纪要100万美元照顾他的家人;美国的房产经纪要200万美元，一半照顾家人，一半捐助教会;中国的房产经纪想了想，要300万美元，100万美元给他的家人，100万美元捐助社会，剩下的100万美元给棒子国的房产经纪，让他飞火星……

　　大家都被刘雪松逗笑了，刘雪松继续说，不过话说回来，不管你愿不愿意与中介打交道，都会面临一个很现实的问题——如果你要买卖二手房，中介或许是一个绕不过去的环节。大家在心里对中介有抵触情绪，为什么?就是因为他们按照比例收取的中介费让已经被房款掏空的买家肉痛。如果换一种思维，中介也是“卖家”的角色，他们卖的是一种服务，这样大家的心态才能平衡。其实多数人还是通过中介买到了自己满意的二手房。所以不能把中介看成“敌人”，如何利用好中介的服务，优化自己买卖房屋的过程，才是最重要的。

　　刘雪松说原来他也没看得起中介，自己从1998年就开始玩房，2000年房产中介才开始兴起，对于房屋买卖套路，自己比一些中介的业务员还要熟稔。2005年以前他一直是单打独斗，后来渐渐发现自己力不从心了。房源不如以前好找，和对方联系，不是房子已经卖掉，就是刚和房屋中介签了独家委托协议。自己大量的精力都投入到寻找房源上，得不偿失。有一天他碰到一套好房子，价格很高，恰好他手里没有太多现金，只能贷款。他提出过户当天交首付，房主却不同意，理由一大堆，最担心的是不知道他的贷款能不能申请下来，让刘雪松憋了一肚子气。最后还是找了一家中介，让他当中间人，帮忙代办过户和贷款，充当交易信用的保障。虽然交了2000多元的代理费，但一切就不用自己操心了。这让他认识到，自己和中介不是竞争关系，而应该是合作关系。

　　他和一些中介公司慢慢接触，发现合作是对的。自己就是再能干，也不如人家掌握的资源多。这回不用自己再跑房源，只要掌握好市场的动向，判断房屋价值，就可以从中介手中挑选最优质的房源。有时候自己谈价格谈得不满意，相熟的中介比自己更了解房主的心态，也能帮着砍砍价。和中介合作以后，他这段时间的收益几乎翻番。

　　刘雪松说，别光看中介在成交数量上的风光，其实中介也不容易，经常出现客户跑单的情况。前段时间不是有个名人买别墅最后却跑单了吗?买卖双方撇开中介直接交易，就为省那点中介费。对于这种情况，一般中介都实行实名看房制度，凭本人身份证签订看房协议，一旦出现跑单现象，跑单者就必须承担相应的赔偿责任。打官司是一条艰难的维权之路，大家通常都只能选择别的办法。刘雪松有个当老板的朋友，被客户跑单，因为没有足够的证据，根本没法打官司。这个老板只好没事就电话追债问候一下对方，后来改为直接过去用砖头“敲门”，骂上一阵再走，还光挑上下班高峰的时间，再后来就变为了去客户单位直接追讨，客户终于服软了，请他吃饭，乖乖奉上所有的中介费，他才算完事。其实大家应该正确认识中介行业，专业的房产中介机构不仅仅是提供信息服务那么简单，在实际过程中还充当客户经纪、法律、金融方面的顾问。

　　当然，也有“坏”中介、“黑”中介玩你没商量。有的中介为摸清房源能上门冒充人口普查去摸房底;发“物美价廉”的房屋虚假广告，如果买家有合作意向，就告知已售完，千方百计地推销其他房屋;全权委托吃差价;哄着买家先签合同交定金;经常打骚扰电话;贷款手续里有猫腻等。

　　那么我们怎样和中介接触，让他们为我们所用?首先自己先做一个诚信的客户，如果是业主，挂盘前先报价，必须有稳定的价格，统一告诉每一家中介。如果有调价也是如此，不要轻易听信中介的甜言蜜语，一家一个价格。成交和签单的时候不为混乱信息所动，注意审核合同里的重要条款。在收款的时候一定要做到保证过户前房款全部到账。

　　如果买房，可以漫山遍野地看，尽量选择正规、信誉好的大中介。看房的同时也要看经纪人是否精明能干，这是后续的保证。谈价格的时候，一定要和业主亲自谈，不要把主动权随意交给中介，学会规避风险。

　　无论是买房还是卖房，都可以和中介砍价，减免一些中介费。法定的中介费是2%，但是很多情况下中介费都是向下浮动的。可以根据房源来砍价，如果房源是该中介独家代理，很难让价，但是如果房源到处都有或者高于市场价，和中介谈判就有很大的余地。这种谈判最好放在看房及砍价的时候，并且要尽量高姿态。就房价而言，首，可以适当地给予中介“糖果”，要求中介帮助自己从房主处砍价;其次，所谓的代办费其实是没有法定标准的，一般都包含在中介费里，如果中介在收取中介费后，再索要代办费，据理力争，可以省下这笔费用。

　　房虫成长秘籍

　　世界上没有永远的朋友，也没有永远的对手，但是有永久的利益。

　　这句名言出自拿破仑之口，放之四海而皆准。在房产投资上，我们或多或少地要依赖中介资源。有人觉得中介是房价过高的推手而深恶痛绝，其实从市场经济规律来看，它只是商品交易的桥梁，决定商品价格的，只能是市场上的供求双方。

　　而中介也有它不可替代的作用，中介的存在能化解或者部分化解交易双方利益观念的冲突，降低三大群体的综合交易成本。虽然在现实生活中，也存在中介容易利用信息不对称有所偏倚的情况。对于这种情况要因势利导，互利互惠，创造共赢的局面。