新安热线摘 编者按：岁末年初chinaren，当一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面的同时，部分三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。造成三四线楼市形成空巢现象的原因是什么?房企的相关动态是什么?房地产界的专家又是如何看待这个事情的呢?本篇文章就是围绕这些问题来汇总关于三四线楼市的一些重要新闻点，让我们来看看这个“空巢”到底有多大，陷多深?

　　开发商曾躲避限购蜂拥三四线城市 演变为新危机

　　物极必反。 众多开发商曾经因躲避一二线城市限购政策在短期内云集，导致三四线城市楼市供需矛盾急剧逆转，供大于求的现实让很多开发商开始逃离。

　　尽管房价高企17173，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行，三四线城市楼市风险却远远高于一二线城市。在绕了一圈之后，多个大型房企开始重返一二线城市。

　　从多家开发商的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。

　　在潘军看来，三四线城市大多缺乏产业支撑，而且人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三四线城市的房地产市场发展不大，未来花样年的战略重点会转向核心城市。摩根大通最新报告指出，从地区来看，未来一线城市房地产市场更加乐观，而三四线城市去库存压力更大。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示：“的确现在一线城市出现了一些成交回暖的情况，利润率也不错，我觉得这是一种阶段性的选择。但是从长期来看，未来的城市化主体战场，还是在二三线、三四线的城市chinaren，这有一个短期目标和长期目标的问题。”

　　三四线城市房地产陷僵局：房价大跌却无人购买

　　几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，到此时却发现已经陷入了僵局中。在此之上有一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有专家观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。

　　有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强表示，目前相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

　　“之所以出现这样的局面焦点房地产网，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相应的成果。

　　标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。

　　2013年的楼市:一二线城市房价看涨 三四线就难说

　　眼巴巴盼着房价降下来的人们，估计2013年要大大地失望了。基于土地成本高企、刚性需求支撑、投资途径单一等种种原因，业内人士对于今年房价的预测大方向颇为统一网络超女，都是一个“涨”字。

　　具体而言，一线城市和发达的二线城市(如长三角的杭州、南京等地)，在过去两年受调控影响较大，2012年来积压的需求逐步释放，成交量普遍在去年6-7月率先达到小高峰;多数二线城市市场的供应总体充足，价格上涨动力不及一线城市，价格平稳运行的可能性较大;三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，部分供应明显超出当地需求的城市面临价格下行风险。

　　但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。另外，需要注意的是，如果房价持续上涨，将加大房地产调控政策在2013年升级的风险。

　　叶檀：三线城市空巢现象给城镇化敲响警钟

　　中国出现空巢城市。 营口、常州等新现房地产风险的三线城市图行天下，说明复制房地产拉动的旧城镇化、工业化模式在中小城市风险极大。营口在建房超过当地人口所需，房价收入比过高，房地产困境无法解决。营口被沈阳与大连两座大城市夹击，难以吸引到更多的人口与资金进入该城市。这是所有的中小城市面临的相同困境，无法分享城镇化过程中的人口与资金红利，房地产成为无源之水，政府的收入因此缩水。

　　资金去了两个地方，其一是国内一线城市，其二是托中国资金之福的遥远的城市，温哥华、多伦多之后，洛杉矶是后起之秀。

　　15日公布的南加州房市报告显示，投资型买家以现金抢购市场上为数不多的房屋，促使南加州房价大涨，且沿海高价位房屋销售强劲。

　　位于圣地亚哥的房地产统计公司DataQuick的报告指出网络超女，南加州独栋屋和集合住宅去年12月的中间价位32.3万美元，较2011年12月的27万美元上涨19.6%。去年12月的中间房价较11月上涨2000美元，是2008年8月以来的最高价位。DataQuick指出，去12月成交房屋现金买主占33.8%，高于一年前的29.8%，更远高于2000年以来每月平均数17.3%，显示借贷不易，以及投资客对房地产兴趣大增。

　　美国全国房地产商协会(NationalAssociationofRealtors)最新调查显示，截至去年3月的过去12个月中，海外投资客在美国购买房地产的金额高达820.4亿美元，比前一年660.4亿美元的投资额，再度攀升24%。南加州房地产市场来自海外的投资，主要为中国大陆与香港、台湾地区的华人。

　　国内一线城市房地产价格上升图行天下，海外移民聚居地房价上升，说明两点：第一，中国城镇化围绕一线城市进行布局，一线城市的有形、无形资产的价值不可替代。无论小城镇有多少房产，除了极少数适合旅游、适合创新之地，其他实业基础不佳、环境不理想、服务不到位的城市，难以吸引到外地购买者。第二，推动房价上升的主要是高收入群体，目前高收入者购房的集中地是国内大城市，和养老、安置财富的海外移民地。