新安热线摘　购房者砸下真金白银却买到作为预售商品房的二手房，一旦与卖方打起官司，买方很可能血本无归。2月18日，代理过此类案件的赖泉水律师称，作为善意购买者，买卖过程也符合我国物权法规定的物权取得和物权登记制度，该类买房人理应受到物权法保护。如何保障这类二手房买主的合法权益?

　　花了50多万元，买的却是期房

　　2010年11月份，新罗区西城街道的张先生在市区龙西小区买了一套二手房，打算用作儿子结婚的婚房。双方在合同中约定张先生一次性支付购房款50万元，卖方原先向银行办理的按揭款由张先生归还，房子具备交房条件后由开发商直接交付给张先生使用。合同签订后，为保险起见，张先生和卖方及买卖 中间人一同到市第二公证处办理委托公证。张先生所买的房子虽说是二手房，实际上是期房。张先生说，“别人买房子都是这样做的”。但是，张先生在办理房产过 户时却发现，因卖方与其他人有借贷纠纷，那套房子在他买后两个月就被新罗区法院查封了。经过一审、二审诉讼，法院虽然认定他与卖方的《房产买卖协议》合法有效，但因那套房子仍预告登记在卖方名下，因此法院同时还认定其有权查封该套房子，并作为卖方的可执行财产予以强制执行。

　　“谁也没想到，花了将近90万元钱(包括30多万元装修费用)，交了2年多的按揭，居然是这个结果”，张先生对此事很是懊恼。

　　张先生的代理律师福建力涵律师事务所赖泉水律师告诉记者，龙岩炒期房现象一直存在，二手房市场上的大量房源都是预售商品房(即期房)。很多 真正有住房需求的购买房者基于各种原因难从开发商买到房子，转而投向二手房市场。该类购房者在买卖过程符合物权法规定的物权取得与物权登记制度，如果顺利 的话，在一定期限内将获得房子的产权，但在此过程中购买者会面临和张先生相类似的交易风险。

　　宏观调控政策禁止期房转让

　　记者从市房地产交易服务中心政策法规科了解到，目前我国对房地产市场的宏观调控政策中禁止预售商品房转让，限制以营利为目的的“炒楼花”投机行为。法规科刘科长称，“炒楼花容易催生房产泡沫，使房价虚高”。

　　国务院在2005年下发通知：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。

　　刘科长解释，预售商品房需要办到房产证才能交易过户给其他买主。第一手买房人与开发商签订购房合同后相关房产信息就已登记在其名下，购房者购买期房需承担极大风险，因为没有将房产证过户到买方名下，买方如要为孩子办理就学或转卖房产都难以实现。

　　市政协委员张宝发认为，目前预售商品房转让现象在我市存在，买方为了保护自己的权利将房地产转让合同进行公证。实际上只要卖方违背诚信一房多卖或卖方有到期债务无法偿还，自然会引起很多纠纷。

　　买主的权益如何保障?

　　针对像张先生这样的二手房买主所遭遇的困境，政协委员张宝发提出，市房管部门能否考虑在预售商品房预告登记的基础上，推行再转让预告登记，以保障有真正住房需求的二手房买主的合法权益。

　　根据《物权法》规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记 后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。通俗理解为，买了期房并进行预告登记，就相当于拿到“准房产证”，买主就是法律承认的权 利人。

　　张宝发所提的再转让预告登记，就是将这个“准房产证”转让给买方，让法律承认买方为权利人。他举例上海市在2009年7月已开办预售商品房 再转让预告登记。市房地产交易服务中心政策法规科刘科长认为，如开办再转让预告登记背离国家房产管理宏观政策，且难以操作。上海作为大城市有它独特的做 法，目前我市暂不能办理该业务。

　　此外，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办 理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。据赖律师介绍，对于最高院规定的上述三个条件中支付全部价款这项条件最难实 现，由此提出设想——在此类二手房交易中，合同中可约定买方一次性付清全款、卖方同时向买方支付一定比例的履约保证金。这样，日后若出现类似张先生这样的 遭遇时，也多一份胜诉的可能。

　　新罗区法院执行局陈副局长对此持保留态度，他认为最高人民法院的规定有不够详细的地方。按赖律师的设想，又容易引起新的问题——有人为转移财产，与他人串通制造房产已为他人所有的假象，让相关债权人无法申请强制执行。