新安热线摘 上周五出台的“新国五条”细则规定：对出售自有住房，个人所得税，按转让所得的20%计征。
不少人吐槽恐推高房价，可政策挡不住网友的智慧，网友纷纷支招避税。昨天，郑州不少二手房中介接到了大量的咨询电话。业内人士表示，对市场交易量的影响，关键看细则如何落实。
现状
二手房买卖出现“两极分化”
二手房交易，按照转让所得征收20%的所得税，无疑让正在或打算买卖二手房的人心里上火：如果新规马上实施，个人所得税将是一笔大的支出。
郑州市税法专家王国娜表示，这个规定2005年就有了，“所有实际发生的合理合法的项目都可以扣除，但需要提供合法凭证。”
不过，业内人士表示，在二手房成交中，个税多数是按照房产评估价格的1%来征收的。“两种计税方法，价格相差几十倍甚至上百倍，没有人会傻到按照高的标准来缴税，有凭证的也会说没有。”
该业内人士说，郑州目前可能只有郑东新区有部分房产是按照20%来执行的，面积在144平方米以上，总价超过150万元的，按照差价的20%征收个税。“剩余区域都是按照总价的1%征收。”
不少二手房中介公司工作人员告诉记者，周末两天，做得最多的事就是回应客户的咨询电话。
“不少进入实质成交阶段的，都是急着过户;正在商量的，一部分想再观望一下，一部分也是急于成交。”一位二手房中介人员说。
郑州市美华房地产营销策划有限公司总经理乔小勇表示，目前地方的落实细则还没有出台，如何执行，什么时间开始执行，都将对市场产生不同的影响。
新澳房产总经理杨辉称：“二手房买卖双方现在心态都是两极分化，要么急于过户，要么观望等待。”
市场影响
将迎来二手房过户高峰
“任何二手房交易环节增加的税费都将推高房价。”乔小勇说，现在政策对市场的影响尚不明朗，但可以预见，未来一段时间，将迎来二手房过户高峰。
他说，如果政策真的严格执行，肯定会降低供给量，让市场上可售房源大大减少，新房价格也会上去，“购买二手房至少会增加总房价10%的成本。”
杨辉表示，郑州市场目前炒房的人不多，多数是刚性需求，该买的房子肯定得买。而不少出售房产的业主表示，宁愿房子先不卖，也不会降价或承担这部分费用。
“除非急用钱的业主，有套现的需求。肯定会对市场有影响。”杨辉说，当年营业税政策刚出台时，因为距离执行还有一段缓冲期，政策一出台，成交量暴增，两三个月之后，就开始进入萧条期。
他预计，除非这个政策马上执行没有缓冲期，不然也会重蹈覆辙。
中介人员觉得：这一两个月，很多人会集中搭末班车，其后就基本没什么成交了，会很惨。可见，对中介而言，3月会吃撑，下半年可能又要关门了。
乔小勇认为，政策针对的是投资型客户，他们多会选择高端住宅，“对一些经营业务以高端住宅为主的中介公司而言，影响会大一些，不过还是看中介的生存能力。从2005年开始调控一直不断加码，也是一个优胜劣汰的过程。”
针对政策的下一步走向，他表示，完全按照法律法规的规定，20%的计税方式比较复杂，操作起来难度会比较大，比如装修费的核定。
“我预计新政策落实有两种方式：一是按照现在的征收方式，从1%提高到2%或3%;一是按照郑东新区的做法，对高端住宅按照新政执行，对于满5年的个人唯一住房进行免征。”他说。
网友
“贡献”各种避税绝招
新规刚出台，就有不少网友“贡献”避税绝招。薛蛮子在微博上也转发了避税招数：
第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男;第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话);第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共同拥有;第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女;第五步，各自复婚!
另一避税招数：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，愿意以房产抵押。最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户。不论是否限购，都可以过户，且一分税没有。
有网友表示，如果满5年且为家庭唯一住房可能免征这20%的个税，离婚率肯定升高。业内人士分析，如果此次新政的确保留这个免征个税的口子，那么离婚数剧增的可能性较大。“很多家庭，夫妻双方名下各有一套甚至更多房产，卖房时如果符合这个免征的条件，有可能为了节省几万甚至几十万元而离婚。”近年来，由于限购令的规定，不少人在买房之前去办理离婚。而上述假设如果成立，离婚数量势必进一步激增。
对此，有人调侃：“面对政策，很多时候购房者的智慧比专业人士都厉害。”
各地影响
北京
“满5年唯一住房”房源成香饽饽
包括北京房屋中介协会会长李文杰在内的多位业内人士预测，北京细则最快下周落地。
“新国五条”细则出台后，记者走访北京多地多家二手房门店调查了解到，购房人前去门店或各区县房屋登记大厅咨询的数量明显增多;二手房中介反应快速，多家门店打出了“新政咨询”的牌子;二手房网签量和过户量明显增多。
眼下，“满5年的个人唯一住房”房源成了二手房中介和买房人眼中的“香饽饽”。因为据此前规定，满5年且是卖方唯一住房的房子，是免征二手房个人所得税的。
但整体而言，无论是卖方还是买方或者中介，均处在对北京实施细则落地的等待和观望中。
上海
急于完成交易 购房者排队过户避税
上海众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，3月2日多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前排起长长的队伍。
记者采访多位业内人士后获悉，当天受理的二手房交易所涉的个人所得税还是按照原有政策交付。
针对当天上海不少房地产交易中心出现排队的现象，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍称，这是正常的，因为卖家赶着在地方细则落地之前出手，否则成本会高很多，而且也难以全部转嫁给买家。
业内人士分析，按转让所得的20%计征个人所得税，“必然会使(二手房)成交量明显下降，经过短暂的过户‘末班车’后，二手房成交量必然将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。”
广州
一手房热度不减 二手房急出售
3月2日，“新国五条”实施细则出台后，广州一个新开盘楼盘处，买家购房热情不减，现场有近200人在看楼。该楼盘一位销售人员称，虽然“新国五条”目的是要更严厉地调控楼市，但二手房受到的影响更直接一些，反而促使更多的买家选择一手房。
二手房卖家和中介则显得忧心忡忡，不少业主虽然急着想要成交，可价格上却未见松动迹象。陈女士有一套90多平方米的房子，年前就想出手，如今新政一出，她担心房价会受到影响，“要降价我肯定不愿意，如果实在要给那么高的税，我还不如拿来出租。”
一位中介说，不少业主和卖家问是不是马上要按照差额的20%征收个税，都赶着签合同。虽然业主希望抢在新政实施前把房子卖掉，但价格都没松动。
南京
市民紧急办理二手房过户
3月2日一早，南京房产交易中心就聚集了不少需要办理二手房交易的市民，购房者担心一旦个税严格按照差价20%计征，会对他们的购房产生影响。
南京市民石先生本打算在近期小房换大房，但刚刚落地的调控新政让他犯了难，“20%按照我以前的计划变化比较大，想改善就比较困难。我们是房改房，买的时候三四万元，现在六七十万，差额20%就是十几万。这个显然不合理。这个(政策)应该是控制那些囤房子的，对我们这些有改善住房需求的应该区别对待。”
“新国五条”细则落地，不少人的买房、卖房计划恐怕又要受此影响了。有市民称，他肯定要把这个20%转嫁到下一家，不会自己承担，“我想大部分人都是这样。”
