新安热线摘　“国五条”细则出台其中的“二手房将按差额20%征收个税”，在二手房市场引起普遍关注。连日来，南昌二手房买卖咨询数量持续上升。但因为缺少相关解读以及本地落实细则,具体执行仍存在诸多疑问，如总价1%征税是否会废除?无法查验房屋原值的如何征收个税?满5年且家庭唯一一套住房出售的是否仍可继续享受个税免征?

　　二手房买卖咨询电话激增

　　昨日下午，记者在南昌市阳明东路的一家房地产中介门店大厅里遇到了多位前来咨询房产新政的客户。市民涂先生称：“现在二手房卖家都是以净得出售房子，所有的税费都是买家来承担。如果把个税提高到差额的20%，作为刚需购房人来说谁承受得了。希望能赶在政策正式执行前完成过户。要是来不及过户，就只能等一等，或者到新房市场看看了。”

　　阳明东路鸿基房产门店店长雷玲告诉记者，“国五条”细则出来后，很多客户来咨询一些关于二手房刚出台的个税是否比原来多了和具体实施时间问题，其次是二手房贷款的问题。

　　在红谷滩鸿基房产一家门店内，一名房产经纪人告诉记者，新政策出台后，二手房买家来看房，最关心的就是“挂出的房源是不是已经满5年，个税是不是可以免征”。

　　与此同时，记者在南昌一家二手房网站看到，不少中介公司已适时推出了一批“满5年，房东唯一一套住房，省个税、营业税”房源，以吸引二手房买家。

　　“1%征税”存废仍需等细则出台

　　此前，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确了个人住房转让所得征收个人所得税的问题。根据规定，对个人转让住房取得的所得按20%的税率计征所得税，应纳税所得额为转让住房的收入额减去住房原值和合理费用。纳税人不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在转让收入1%~3%的幅度内确定。目前，南昌对二手房交易卖家个人所得税征税税率为1%，如果是满5年且为家庭唯一一套住房出售的二手房还免征个税。

　　记者发现新政强调的是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，未明确全部二手房都需按差额20%征个税。南昌是否会取消按总房价1%征税的方式，有关官员称需等细则出台。

　　记者也向南昌几家主流二手房经纪公司以及税务专家咨询获悉，出售取得满5年且属于家庭唯一的生活用房，仍可能免个税。

　　很多房产无法核实原值

　　中环地产李国平表示，南昌目前能够较为明确确定原值的主要是新房再转手的房产，原值在新房办理网签备案时都有记录在案。而一些房改房及赠与、继承等类型的房子，当初购入或获得的价格不高或者没有原值，也面临原值认定难题。还有一些有过交易的二手房，由于没有按照实际成交价格报税，其原值都不好认定，到底是按照当初的实际成交价格还是当时报税价格来确定原值呢?

　　另外，南昌税务部门工作人员也告诉记者，按差额20%计个税，很多人认为个税就是现值减去原值再乘以20%，事实上不是这样的。按照国税总局2005年发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。

　　这其中合理费用包括：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。这所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。

　　二手房将迎“抢过户”交易高峰

　　此前2月，南昌二手房交易按评估系统评估价征税的影响，已经进入“冰冻”，2月份二手房仅成交543套，其中住宅仅交易469套。中环地产一名工作人员称：“2月1日南昌存量房评估系统运行，经测算，税费要比之前高2.5倍左右。”存量房评估系统再遇“国五条”，无疑将对南昌二手房交易市场带来叠加影响，二手房市场恢复正常的过渡期会延长，居民得有一个接受过程。

　　鸿基房产雷玲称，这样一来，也给二手房带来了一定的议价空间。目前已有房东来电表示为尽快促成成交，房价可以松动。按照以往惯例，在短期内，二手房市场很可能出现政策执行前“抢过户”的现象，抢在地方细则出台之前抓紧过户。

　　业内人士也认为，随着地方政府落实细则的陆续出台，新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能滞涨。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归新房市场，带动新房市场交易量涨。