新安热线摘　3月1日，国五条细则颁布之后，陈女士果断决定搭上卖房“末班车”，卖掉南通的房子，而她卖房却是为了去上海买二手房。

　　“我女儿在上海工作，工作单位在市区，要想住得近点，只有买二手房，因为好地段合适的新盘很难找。本来计划过两年买的，现在没办法，只好把南通的房子贱卖了去上海买。”

　　与很多买房者一样，陈女士决定赶在新政实施前出手，是因为担心差额20%的个税是“羊毛出在羊身上”，最终会被转嫁给自己;而同时作为卖方的她，又担心新政实施后，由于交易成本增加，二手房会变得不好卖。

　　这正是“二手房个税按差额20%征收”受到广泛抨击的心理背景：无论对于购房者还是卖房者，这都算不上是什么好消息。

　　当买卖双方的担心与纠结集中在陈女士一人身上，可以更清楚地看到，新政实施之后，买卖双方的博弈将决定二手存量房市场的走向，并将进一步影响到新建商品房市场，而当前各地房地产交易市场的人气爆棚不过是2013年这场大戏的序幕。

　　有分析人士指出，面对二手房交易成本的增加，卖房者要么将负担转嫁给买房人，要么惜售使市场供应量减少，两者都可能推升房价。

　　不过，亦有观点称，经过最近交易的集中爆发，在各地相继正式实施国五条细则后，二手房市场可能陷入观望和僵持。

　　美联物业全国研究中心称，根据以往的政策经验，征收10%以上的高额税率即刻会导致市场成交量减少一半，由此判断，在存量房供应充足的城市，二手房价格在半年后进入下行通道的可能性很大。

　　对于个税被转嫁的担忧已经传达到政策制定者层面。

　　住建部副部长齐骥明确表示，“政策不是这样设计的”“如果未来执行起来遇到问题，会及时调整”，同时强调，各地要根据自身情况，将国五条细则转化成可操作的具体条款。分析人士指出，这或许是国五条尚存较大政策弹性的信号。

　　可以肯定的是，国五条对于以短期买卖为目的炒房客们来说，这是当头一棒，购买与转让成本的大幅增加，或将令一部分炒房客不得不在抛售和资金链断裂风险之间做出两难选择。但财政部财政科学研究所所长贾康认为，新政也“不可避免，会对居民改善性购房需求带来抑制作用”。

　　不少热点城市的房地产成交二手房占了很大比例。以上海为例，2012年二手房存量房成交面积1503万平方米，是新建商品住房成交面积的1.74倍。在这样庞大的市场中，有相当一部分卖房者是出于改善自身居住条件的需要。

　　“所谓改善型需求，即小房换大房、旧房换新房，主要目的不外乎几个方面：养老需求、育儿需求、婚房需求及工作地的变更等。这部分需求在刚需中的比例初步估计占到50%以上。”南通市房地产协会副秘书长汪均说。

　　需要指出的是，这个群体手上的房子大多年代较久，买卖的差价较大，按差额20%征税不是个小数目。以学田新村为例，一套60多平米的二居室，目前售价在60万元左右，而在1995年的价格仅为10余万元，即使按照20万元计算，新政后交易也需缴纳约8万元的个人所得税，而此前最高只需缴纳3%的契税，即1.8万元。不仅如此，对于那些准备先买房再卖房的改善型需求家庭来说，一方面卖房时要多交数万元的税，若买房时被认定为二套房，还可能面临更高的首付及贷款利率，加大财务成本(国五条细则之一，对房价上涨过快地区，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率)。

　　“这无疑严重挫伤了改善型需求的积极性。”汪均说。

　　“国家调控房价我是支持的，投机炒房的行为也应该坚决打击，但不应该拿老百姓开刀。这几年调控下来的结果，税费越调越高，房价倒是没下得来。”一位卖房者抱怨，“房子这么贵，普通老百姓想改善下住房条件，把老房子卖掉换个好点的房子，本来就要贴很多钱，现在还要承担这么高的税——想不通。”

　　“不可能每一个政策出台都让所有人满意、受益……这个政策什么时候出，都会伤及一部分人的利益。”住建部部长姜伟新坦言。住建部副部长齐骥则表示，如果出现误伤刚需消费者的情况，那么在执行过程中会出台保护措施。

　　“买卖双方先分别办理离婚，原房产均归男方所有。此后卖房男携房产与买房女结婚，房产共同所有，两者再办理离婚，房产归买房女。最后双方各自复婚。简而言之，通过结婚、离婚，将房产由卖方转移至买方。”

　　这是网络流传的二手房避税招数之一，法律界人士认为此举极不靠谱，房款的缴纳和收取都得不到法律保障。但一些地方还是出现离婚人数猛增的现象。有报道称，3月4日，新政细则颁布后的第一个周一，截至当天下午5点，南京市共有294对离婚，共开出了1619张单身证明，较平日翻了三番。有关人士指出，过去“假离婚”中出现弄假成真的案例不在少数，万一假婚姻遇到真危机，其中一方可能人财两空。

　　还有“聪明人”想到了通过司法判决免费过户：

　　“买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户，一分钱的税都不用交。”

　　事实是，这种情况下，房子要通过法院拍卖，价高者得，即使拍到了，过户时仍要承担税费;诉讼费、执行费等加起来，也是一笔不小的支出。而且，此举涉嫌伪造证据，甚至可能带来牢狱之灾。

　　此外，“阴阳合同”“赠与”等方式实施起来也是难度大、收益小：阴阳合同涉嫌偷税，可能被罚款甚至追究刑责;非亲属间的赠与仍需交个税，而亲属间的赠与虽不用交个税，但公证费用加上契税，可能反而高于正常交易过户。

　　尽管当前流传的种种避税方法都很不靠谱，其反映出来的心态却是有关部门需要认真斟酌的，看似无厘头的避税理论，或许重点不在于实施的可行性，而是表达对政策的不满和抗议。

　　“所有机制都需要一个不断完善过程，让多数人满意、或者从长远来看能保障绝大多数老百姓的利益，这才是政府做决策时要考虑的问题。”姜伟新说。

　　或许，新国五条最终是否能够切实维护大多数老百姓的利益，它究竟是一剂猛药还是毒药，需要等待各地正式实施一段时间后才能下定论。