新安热线摘  纵观2012年全年，除向旅游地产与商业地产积极转型外，世茂房地产(以下简称“世房”)仍亮点频现。首先是在上半年度中国房产业绩排名中，世房从第12位跃升至第7位，跻身国内一线房企;其次是截至11月底，世房累计合约销售额为422.86亿元，同比增加49%，已经超全年销售目标307亿元的38%，不仅跑赢楼市“大盘”，也一举摆脱存量产品老化带来销售风险。

　　主持公司营销体系的世房助理总裁蔡雪梅日前在接受《中国建设报·中国住房》记者专访时表示，目前一些企业收获较好业绩，并不能单纯归结为市场“回暖”，这样的表象实际反映出市场对于未来整体经济环境趋稳的信心。就世房而言，较好的业绩源于世房在公司构架和营销体系上的大幅调整。而蔡雪梅同时预测，从近期各大开发商拿地的时间和平均的周转效率来看，明年第一季度可能会出现供货短缺的窗口期。

　　中国住房：2012年，世茂集团董事长许荣茂给世房全年的重点定调为“练内功、加快去化”，从目前的一些数据来看，这一目标似乎已经很好地完成了。世房针对本年度市场环境的不断变化有哪些针对性的调整?

　　蔡雪梅：市场在近两年的变化波动比较大，所以我们在制定2012年销售目标时的态度还是比较谨慎的。

　　纵观全年，上半年和下半年的市场状态反差还是比较明显的，上半年的一季度，各大开发商压力都很大。年初世房库存里严重老化的产品比较多，所以上半年的目标就是库存的快速去化，逐步完成产品供货结构的调整,从结果上看，在一季度快速去库存后，新品全面入市，在4~6月分别完成40亿元、50亿元、60亿元的超额目标，这是上半年取得比较好的业绩的主要原因。可以说上半年我们打了比较从容的一仗。进入下半年，市场呈现短期多频的震荡特征，淡季不淡、旺季不旺，同时新项目的供应又处在一个空档期，所以下半年我们的目标重心转移，转向持续地注重利润率和效率。

　　中国住房：在业界看来，除品牌优势、快速市场策略，产品升级已成为协助世房今年跑赢大市的主要因素。世房11月平均售价升至年度新高，这是否意味着市场已真正回暖?

　　蔡雪梅：公司在不同的时期，战略目标也是不同的，由于上半年库存去化做得比较好，所以在下半年可以抓住市场机会进行从容的价格提升。我们针对不同的项目、不同的地区制定了不同的利润率的提升目标，新入市的项目价格在稳步提升，所以就出现了11月平均售价升至年度最高。

　　目前市场所呈现的现状不能单纯归结为市场的“回暖”，这实际上反映出的是市场和消费者对中国整体经济信心趋强，尤其是“十八大”以后。今年“金九银十”本应该是比较好的销售期，结果却比较平淡;而七、八月份的小爆发实际上是市场积累的真实需求的短期释放;但是11、12月的态势，尤其是一、二线城市的市场表现，更多反映的是对市场未来经济的信心。民众和市场对目前中国的经济环境和美国大选结束后的金融环境的判断从原来的未知未卜转变为逐渐明朗，所以市场会进入一个更加良性稳定的需求的释放期。

　　另外，我们不赞同定性为“回暖”的另一个原因是三四线城市供大于求的各种风险还是客观存在的。

　　中国住房：确实，很多企业都在关注“十八大”以后相关部门关于房地产市场调控的态度。那么对于12月4日中共中央政治局会议的相关表态，是否会对公司下一步推盘、销售等相关战略产生影响?

　　蔡雪梅：其实这样的表态让我们对明年会更加有信心。行业最担心的就是明年调控上出现和之前政策比较大的变化，从而对市场产生不可预测的影响。公司在12月4日得知中共中央政治局会议的相关表态后，更加确定了对来年的战略部署和计划，也会更加从容地应对市场变化。

　　中国住房：今年以来，世房有针对性地明显加快了在国内二三线城市的布局，那么对2013年的市场是否有相关预测?明年的销售目标与2012年相比，是否会有相应的提高?

　　蔡雪梅：首先，我们判断明年1~2月份会出现一个供货短缺的窗口期。从近期各大开发商拿地的时间和平均的周转效率来看，明年第一季度可能会出现一个供应不是很充足的状态。

　　我们对明年的房地产市场的预测是价格会有微涨，但整体形势也并不是非常乐观,今年的新增土地会在明年,尤其是下半年形成集中的释放,势必会带来市场价格竞争的压力。我从业18年来，经历过宏观政策的几轮调控，我个人体会是永远不要期待市场会一成不变。就世房的具体销售目标来说，会比2012年高一些。同时，公司对未来三年有一个基本构想，就是会总体保持在20%到30%的复合增长速度，稳健地保持在第一阵营。