新安热线摘  “只要中国经济不走下坡路，预计下个十年国内旧城改造市场将呈现爆发式增长。”

　　土地资源趋紧，市场厮杀激烈，下一个红海何在?

　　“深圳可建设用地潜力几近为零，按照过去建设速度一年就可以用完。”12月8日，在“对话佳兆业———中国旧城改造高峰论坛”上，深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平表示。

　　越是一线城市越发感受到土地资源供应的紧迫。与此同时，深圳最大的旧城改造项目--佳兆业城市广场面世，180万平方米创下深圳建市30年以来的单盘体量之最。而在珠三角范围内，佳兆业储存的旧城改造的土地达到1210万平方米。

　　更多数据表明，万科、华润、招商、金地等知名房企，正将目光与触角深入城市更新、旧城改造之上，寻找下一个红海。

　　涉足旧改蓝海

　　“经过30年发展，深圳每年以平均30平方公里的建设速度扩张，这是世界历史上绝无仅有的一个案例。”赵新平介绍道，“目前深圳市建设用地已经达到46%，可能是全世界最高。”

　　“当代中国的发展实在太快了，每个十年都是爆炸式的增长，完全超出了规划者的想象力。”佳兆业集团执行董事兼集团总裁金志刚表示，30年前的深圳只是一个3万人口、两三条小街的边陲小镇，而30年后，规划600万人的城市涌进了1500万人，保有230万辆机动车，人口密度居全国之首、世界第五。

　　无地可用的现状，超高的人口密度，快速发展的社会需求，致使城市发展迫切需要空间，需要最大释放土地价值，满足新的居住、交通、生活需求。

　　某种程度而言，“城市发展的历史就是城市更新的历史”，深圳市清华苑建筑设计有限公司总规划师张曙表示，旧城改造或许正是经济高速发展的产物。在纽约、伦敦、新加坡、东京等城市，旧城改造亦是其发展进程中必经的阶段。

　　一线城市的迫切感或许来得更早，张曙表示，“一些城市可能50年以后出现的问题现在都已经在深圳提前发生了。随着城镇化的迅猛，闲置土地几近为零，旧改之争，蓝海初现。

　　今年8月，深圳市政府出台了关于促进城市更新规划工作的十条措施，掀起了新一轮的土地改革，释放出市场向前、政府退后的新信号，吸引了万科、保利、佳兆业、华润等多家房企，纷纷开始跑马圈地、逐鹿旧改市场，而在一些优势地段的旧改项目，甚至出现多家围猎、竞相推高拆赔比等现象，竞争异常激烈。

　　在前述华为科技城，除佳兆业外，星河、海航、华润、保利、珠江等近十家房企均有分羹。“至2015年，深圳城市更新用地约35平方公里，投资约1800亿元。”按照赵新平的介绍，旧改，必由蓝海变作下一个红海。

　　“尽管旧改项目前期投入资金大，时间长，但旧城改造地段升值、政策等因素，相比常规项目而言，旧城改造项目毛利率是最高的。”论坛现场，金志刚坦言，“只要中国经济不走下坡路，预计下个十年国内旧城改造市场将呈现爆发式增长。”

　　旧改平衡术

　　尽管利润诱人，然而，在转型期的当下中国，大拆大建、盲目开发、恶性拆迁、暴利执法、赔偿标准不一、钉子户、破坏历史建筑等现象每天都在上演，使得旧城改造成为了一个敏感的社会话题。

　　“这些粗暴案例的根源在于没有平衡好各方的利益”，金志刚认为。

　　与净地开发不同，旧城改造涉及领域多、法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。与此同时，涉及到的利益主体较多，需要做好各方利益的“平衡术”。

　　利益平衡或许是旧城改造最大的难题，如何处理好被拆迁业主之间的公平、公正，近期利益和远期利益，经济利益和社会环境利益关系，考验着改造者与政府的智慧，中国房地产研究会副会长顾云昌率先表示。

　　金志刚提出旧城改造需要处理好的六大利益关系：拆迁业主的利益关系，充分尊重和满足业主的意愿;与市民利益关系，旧城改造要让普通市民受益;与现有城市功能的关系，要对城市、片区深入调研，弥补功能缺陷，满足城市发展的需要;与自然生态的关系，改善生活环境，建设美丽中国;与历史文化的关系，保护性开发，注意保留城市记忆，承前启后;与可持续发展的关系，要符合整体经济发展的需求。

　　此外，一个不能忽视的现象是，大量城中村聚居着社会低收入阶层，一旦城中村大量改造必将造成整个社会服务成本的上升，这些低收入阶层可能再也找不到适合他们生存的空间，张曙表示。

　　佳兆业贴标“做旧”

　　12月8日，佳兆业组织全国主流媒体团考察其位于深圳华为科技城核心区域的旧改旗舰项目--佳兆业城市广场，180万平方米的总建筑面积，使该项目成为深圳30年来的单盘最大体量。按照规划，项目将由原全球最大的圣诞树制造工厂改造为集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身的“航母级”都市综合体，预计总居住人口达2.5万人。

　　事实上，作为深圳本土房企，佳兆业早在1999年便开始了旧改之路。先后成功开发佳兆业·桂芳园、佳兆业·金翠园、广州中石化大厦、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等项目，积累形成了一整套系统的作业流程和管理规范，打造旧城改造的“佳兆业模式”，并于2011年成立了全国首家专业旧改公司--佳兆业置业发展(深圳)有限公司。

　　佳兆业集团总监兼佳兆业置业公司总经理耿延良在论坛现场透露，目前，在珠三角片区，佳兆业已拥有旧改项目30多个，旧城改造的土地储备高达1200万平方米，新一轮的数个旧改项目将在年内上市。

　　“目前公司旧城改造已有造血功能，并不完全依靠供给资金或银行贷款融资，早期进入市场的旧改项目销售资金回笼以后可运用到新项目拓展上。”耿延良称。

　　更多数据表明，佳兆业正有意将“旧改”标签与其品牌形象深度结合，打造新的核心竞争力。