新安热线摘 进入新年已经半月，广州二手房市场出现大量改善型成交，在春节前出现了一波购房热潮，中介透露，随着近期二手房市场量价走暖，供求双方均看好市场前景，一次性付款的“激情消费”增多。业内人士分析，尽管目前二手房市场非常火爆，但从宏观环境、通胀水平、价格涨速等三方面的因素综合判断，2013年广州二手楼市仍将以“平稳”为基调。

　　市场走势激活买家信心

　　“2013年才过了两周，我就已经做了两单100平方米以上的二手房交易，一个共同的特点是两单都是一次性付款，这也激活了一部分手中有闲钱的买家的投资信心，成为改善型二手房买家“激情消费”的主要原因。

　　合富置业数据显示，2012年由总体套均总价以及一次性付款的套均总价看，基本呈稳步走高的态势，其中四季度一次性付款的套均总价高达180万元以上，较以往明显上升，显示了二手买家较为强劲的经济实力。此外，套均总价的走高，也与楼价实质性上涨、中高端买家活跃度提升以及大面积、贵价盘成交增多等因素有关，也从侧面反映了买家的价格认可度有所提高。

　　数据显示，2012年涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如天河的东圃—车陂、天河北、天河公园、员村;越秀区的淘金—建设路、东风东—东山口;荔湾的中山八—陈家祠、花地湾;海珠的工业大道、海珠中心等板块;而升幅不大的板块则主要集中在花都、黄埔、白云等外围区域以及中心区的边缘板块，如花都的山前大道、白云区的同和板块、新体育馆以及荔湾的鹤洞板块、黄埔的区府板块等近郊地段。

　　从2012年下半年开始，随着市场的整体回暖，中心区新盘的价格稳步回升，加上中心区新盘以面积较大的改善型产品居多，首置、改善、投资等各类型买家大多根据自身的实力及需求，在两个市场之间各取所需，部分刚需买家逐渐回流二手楼市，新房、二手房市场共同走旺，基本实现了较良性的互动效应，尤其是中心区，一手新盘分流部分二手买家的影响逐渐减弱。如下表所示，与附近的一手项目比较，中心区部分二手优质物业仍有社区较成熟、入住时间快、产品丰富多样以及价格相对稍低等优势。

　　2013年仍以“平稳”为基调

　　合富置业数据显示，在租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。合富置业数据显示，2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/平方米/月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓。2011年广州住宅租金的涨幅约为一成。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势;下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%—8%左右。

　　面对一片向好的市场形势，对于2013年的二手房市场走势，合富置业首席市场分析师龙斌博士分析，研判2013年广州二手楼市的走向，主要参考宏观环境(政策与经济)、通胀水平、价格涨速等三方面的因素。政策方面，由于保障房未能形成规模供应，加上房产税等其他政策未能完全替代限购效果，预计2013年限购仍难退出。不过，出于经济“防滞”的考虑，政策面再度大幅加码、收紧的空间不大，预计仍以“向紧微调”为主，如加强土地和资金监管、加强地方政府问责、加快推进房产税、控制房地产领域的货币量等。总体来说，2013年房地产政策将以“稳中微调”为主。

　　其次，由通胀水平看，2013年经济对资金的需求仍保持在较高水平，年底中央经济工作会议定调“2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。由此预计2013年的国内流动性仍将保持宽松，社会广义货币(M2)将突破100万亿元人民币。在国内外流动性带动下，预计2013年通胀压力将有所加重，预计CPI将呈上行态势，全年平均涨幅或在3%左右。受通胀有所加剧影响，市场预期将会持续向好，预计资金流向不动产市场的热情或会延续，长期持有或保值增值的购房需求仍将保持较活跃的态势。

　　价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需(首置和首改)为主，投资成分不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，或会以平稳上升为主。